2021未來可期·第三屆長租公寓大會暨首屆公寓CEO年會圓滿落幕！

       12月23日，由會找房&全房通主辦，創(chuàng)寓會、維C公寓傳媒聯(lián)合主辦的第三屆長租公寓大會暨首屆公寓CEO年會在深圳成功舉辦。

雖然疫情當下，但并不能阻擋住房租賃從業(yè)者赴會的熱情，人氣爆棚。

秦虹：機構化運營、創(chuàng)新性服務非常關鍵

住建部政策研究中心原主任、中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員、城市更新研究中心主任秦虹從北京奔赴深圳，作為開場嘉賓做了深度的政策解讀。

秦虹圍繞三個方面對未來長租房市場的看法：

第一，人口流動向（全國、各省）高房價城市集中，租賃需求上升；

2020年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達63.89%。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，人口凈流入前20大城市積聚于珠三角、長三角以及各個中西部地區(qū)的省會城市，這些人進入城市后，他們主要通過租賃來解決居住的需求。

第二，隨著00后、90后等高學歷、新青年進入就業(yè)市場，對租好房的需求上升；

教育部數(shù)據(jù)顯示，今年2021年，高校畢業(yè)生總規(guī)模比2020年增加了35萬，達到909萬人，預計明年（2022年），高校畢業(yè)生超過1000萬。

原有的租房市場供給大多數(shù)是城中村、地下室，這些已經不能滿足新生代租客的需求，租好房的需求上升對供給提出了新的要求。

第三，“一張床、一間房、一套房”，多結構、多樣化租房需求上升。

秦虹認為，未來租賃市場要高質量發(fā)展，供需的匹配是非常重要的。未來租賃住房的供給，機構化運營、創(chuàng)新性服務是非常關鍵的，這就區(qū)別于過去中國租賃市場主要以散租為主的特點。所以成熟市場下的機構租賃可以實現(xiàn)強大的平臺優(yōu)勢、標準的租賃品質、穩(wěn)定的租賃關系、成熟的服務體系、創(chuàng)新的品牌實力和便利的政府監(jiān)管。

目前我國長租房的長足發(fā)展還處于起步階段，提升住房租賃企業(yè)的專業(yè)化水平和盈利能力，充分利用科技力量提高管理效率，以人為核心提供多元化的服務，精準客戶定位、細分市場提高服務效率都十分關鍵，要做產品的分級定檔機制，促進行業(yè)、供應鏈企業(yè)系統(tǒng)性的發(fā)展，推進專業(yè)化分工，為行業(yè)未來的證券化發(fā)展提供堅實的基礎。

楊現(xiàn)領：回歸價值遠點

空白創(chuàng)始人楊現(xiàn)領發(fā)表題為《回歸價值原點》的主題演講，他研究長租公寓市場長達五年時間，他說，“過去一年，曾經吹過的牛今天一個個全部破滅了，比如說以前的商業(yè)模式現(xiàn)在基本上都跑不通了，我相信整個行業(yè)也在回到價值的原點，這個行業(yè)到底在提供什么樣的價值，作為行業(yè)頭部的企業(yè)家，作為一個集體在做什么事情，這是我們要思考的。”

楊現(xiàn)領強調，住房租賃行業(yè)本質上是快不了的行業(yè)，核心就是慢，核心就是民生的生意，核心就是需要最基本的價值創(chuàng)造。

未來住房租賃市場的走向是，第一，保障性租賃住房和長租房采取雙軌制并行，對應不同的人群，提供不同的產品和結構；第二，租賃住房的供給將會出現(xiàn)一個階段性高潮；第三，供給側的核心是重模式，而重模式的核心是需要金融的支持；第四，國企和民營不是替代關系，而是協(xié)同關系。核心就是到底能不能創(chuàng)造價值，在房屋的出租、租客的服務上能不能提供差異化的價值，這是未來都需要探索的。

李磊：做長期主義的堅持者，回歸價值、實現(xiàn)價值

會找房/全房通創(chuàng)始人兼CEO、建信房管家董事長、建圳住房董事長李磊做了《行業(yè)信息化》的主題演講。

在李磊看來，住房租賃已經不單單是一個租賃行業(yè)，而是一個科技行業(yè)，行業(yè)發(fā)展至今已經離不開科技。整個租賃鏈條當中，包括線上獲客、簽約在線化、支付在線化、智能設備在線化，監(jiān)管線上化等等，行業(yè)被科技滲透率很高。而一個行業(yè)被科技滲透和重塑之后，將會迎來新的爆發(fā)點和增長點，真正用科技實現(xiàn)了降本增效。

李磊分享了對市場的一些看法，他認為，首先，市場不確定性逐漸變?yōu)榇_定性，從激進逐漸到恢復冷靜。一方面，監(jiān)管確定，這是沒有任何的商量空間和余地的；另一方面，以前靠運氣賺錢，現(xiàn)在全屏本事賺錢，這個確定性是非常確定的。以前憑運氣碰到好資產，靠粗放式管理來賺錢已經越來越難。

其次，監(jiān)管從無形的手轉變?yōu)橛行蔚氖?，政策影響對于行業(yè)也是一個巨大的變量。這就要求從業(yè)者擁抱政策的同時，還要完全執(zhí)行監(jiān)管的政策。因為，住房租賃行業(yè)只有被政府監(jiān)管和政府關注，才有可能成為一個朝陽產業(yè)，迎來新的發(fā)展和春天。

對于今年的熱詞“內卷”，李磊認為，長租房內卷非常嚴重，拿房內卷、招人內卷、系統(tǒng)行業(yè)的內卷等等。內卷是每個行業(yè)發(fā)展必然的過程，但不是終局。一切內卷都是對內功的考試而不是考驗，面對內卷的時候企業(yè)需要不斷提高自身的內功。

李磊表示，回歸價值、價值升級才是內卷的良藥。各位能堅持做到現(xiàn)在，都摸到了門道，看到了行業(yè)的機會。

李磊在演講的最后給予了在座各位信心，“做長期主義的堅持者，回歸價值、實現(xiàn)價值，做得越久其實賺錢也會越容易?！?/p>

應海平：租賃住房市場會呈現(xiàn)井噴的態(tài)勢

涂鴉智能智慧酒店&租住事業(yè)部總經理應海平發(fā)表題為《互聯(lián)融合 住宅租賃智能化新趨勢》的主題演講。他表示，從整個住宅租賃市場來看，明顯感覺到華東目前會偏向于是做租賃社區(qū)，政府也在不斷投入更多的租賃社區(qū)項目。

其中，34%受訪人群希望房間里面有智能家居的植入。而租賃市場整體數(shù)字化運營能力低。原來的公寓、租賃住宅等，都會面臨著系統(tǒng)不能互聯(lián)，門鎖或者其他智能家居背后帶著APP，有單獨的軟件。

實際上，涂鴉智能做的事情是從房間里面的智能化再到工區(qū)的智能化，提供一整套的SaaS應用，這個SaaS和全房通的SaaS不太一樣，圍繞智能硬件做管理和各個應用的管理，輸出應用層的能力。

“這是我們比較大的一個優(yōu)勢，目前已經完成了涉及到家居和商業(yè)所有品類的覆蓋，頭部品牌基本上也已經完成接入，硬件持續(xù)擴張的優(yōu)勢使我們可以幫助客戶完成項目的落地?！睉Ｆ秸f道。

其指出，其實公寓的概念已經慢慢地淡化了，但凡是租的場所，都會納入長租房。長租公寓現(xiàn)在逐步開始演變成長租房，華南和華東有很多的酒店也開始演變成長租房，還有原來的共享辦公場所等。在整個房住不炒、共同富裕的大背景下，明年整體租賃住房的市場會呈現(xiàn)井噴的態(tài)勢。

上午場圓桌論壇

劉洋：YOU+公寓運營的底層邏輯

長租公寓老炮兒、YOU+國際青年社區(qū)創(chuàng)始人兼董事長劉洋一開場就感慨，“沒有想過長租公寓會這樣，沒想到這十年間有這么大的變化”，

他從2010年開始做長租公寓，猶如長江第一漂，一直泡在水里十年，外行人不懂這水的溫度和暗流，酸甜苦辣自知。

YOU+國際青年社區(qū)存活十年的競爭力是堅持走社群運營方式，最大的收獲是來自于大環(huán)境中給予的市場機會。

劉洋說，租房子的人做的第一訴求是什么？是安全，是干凈的房間，是合理的房屋設計和風格。其次，更重要的是靈魂的安放，更多是身心愉悅地住在YOU+的房子里面。與此同時，要重構年輕人的信任關系，通過社群和居住這種特殊場景的黏性讓大家找到同類人，找到連接的機會，找到連接的空間。

YOU+一直堅持做這樣的社群，從YOU+走出去的家友，會成為這輩子最好的朋友，最值得信任的朋友，讓城市孤獨的、沒有存在感的靈魂重新連接起來，通過居住場景中找到值得信任的舒適圈，讓家友能開心、快樂度過城市發(fā)展中的這段經歷。

劉洋指出，YOU+要面對面的重構信任，用愛讓人與人之間連接起來，這是YOU+最核心的理念。YOU+不是在做租房子，YOU+是在做漂泊者社群。未來YOU+這個品牌也不是出租房的品牌，它是漂泊者共鳴的品牌，這是非常重要的定位。

劉洋堅信，社群獲客、朋友轉介紹口碑獲客是未來最重要的獲客來源，目前YOU+獲客成本平均在200元以下。他認為，市場是自由的，需要更多的競爭。內部的流量，私域的流量對于每一個住戶都非常重要，YOU+開始啟動了另外一件事情，就是凡是在YOU+居住的家友，想要搬去其他品牌公寓，YOU+會幫忙免費推薦，因為租客工作調動確實需要更換租住的地方。

劉洋說，YOU+第一個項目已經十周年，沒有再裝修過，目前已經續(xù)約，到現(xiàn)在也沒有再重新裝修，依然還租得挺好。YOU+有一個規(guī)矩，任何家友都可以DIY自己的房間，也就代表著他會把自己的房間重新粉刷和裝修，YOU+用這種方法抵抗了長租公寓另外一個四年的“魔咒”，就是重新裝修。YOU+不像酒店把所有人清出去直接做裝修，那樣成本非常高，不如讓住戶自己改，設計師團隊會提供一些參考，這樣一來再次投入的裝修成本明顯下降。

YOU+團隊還成功做出了廣東省第一例工轉租的項目，而且是拿到了建行、建信八年期的貸款，資金成本很低，另外還拿到了500元/平米的獎補。

最后，劉洋總結表示，我們守住一塊田，需要拿出來和大家分享和耕種，讓這塊田畝產量增加，我們靠自己原有的方式和打法肯定是不行的，一定要增加它的附加值。希望全行業(yè)的兄弟們可以一起按這個方向去做，因為這個方向有曙光、有未來。

劉輝：中小公寓經營之道

窩趣公寓創(chuàng)始人&CEO劉輝發(fā)表題為《新局勢下，中小公寓的生存之道》的主題演講，他通過對房源供給側結構變化、租賃市場變化，針對輕資產、中資產、重資產模式進行了橫向分析，幫助中小公寓主看清行業(yè)未來。

劉輝一開始回顧了長租公寓過去十年的發(fā)展歷程，他表示2021年是一個新的時間段，主要是源自于去年十九大的召開，讓住房租賃行業(yè)真正被寫入了十四五規(guī)劃中，把原來一個夢想用數(shù)字的形式落實到未來五年市場規(guī)劃里。

過去十年來，一些話題的爭論不斷。比如，住房租賃行業(yè)是服務行業(yè)還是高周轉行業(yè)？劉輝認為，這是一個以服務為本質的行業(yè)，如果不為客戶帶來價值，不能聚焦在如何精細化經營下提高效率節(jié)省成本，那就是在耍流氓。

比如，市場的未來到底屬于保障性租賃住房還是市場化租賃住房？這個爭論至今沒有答案，劉輝表示，未來住房租賃市場只有兩類房子，一類是保障性租賃住房，一類是市場化租賃住房。

以廣州、深圳為例，關于“十四五”規(guī)劃的保障性租賃住房，廣州說要增加60萬套，深圳要增加40萬套，如果這個數(shù)字成立，市場化租賃住房的的定價會不會是以保障性住房來決定，其品質是不是定義了整體長租公寓品質，服務是不是定義了市場化服務。劉輝認為，這在未來是一個非常大概率的事件。

在劉輝看來，保障性租賃住房的產品質量一定是高于今天的市場化供給的平均水平，因為無法保證保障性住房一定是供不應求的，如果是保障性住房都住不滿，你要與它競爭，產品必須要升級。保障性租賃住房一定成為市場上價格的“壓艙石”，那么未來企業(yè)在拿房上應該更加穩(wěn)健。此外，保障性租賃住房的服務水平一定是遠高于物業(yè)的服務水平的，所以這些都會帶來市場巨大的變化。

甘偉：盤點2021年長租行業(yè)

深圳市公寓租賃行業(yè)協(xié)會會長、建寓住房董事長、小旦咨詢董事長甘偉發(fā)表了《2021租賃行業(yè)之年終盤點》的主題演講。

他表示，2019年是住房租賃行業(yè)的拐點來臨之年，和兩年前比，疫情給這個行業(yè)帶來很多改變，各城市表現(xiàn)迥異，“冰火兩重天”：二線及以下城市出租率和出租價格“雙降”；廣州、深圳“以價換量”，租金仍未恢復到疫情前；北京、上海實現(xiàn)“雙高”，租金價格創(chuàng)新高，出租率高企。

關于這些現(xiàn)象的原因，甘偉指出，疫情使得很多人當時沒有回到一線城市，一線城市的出租價格驟降。不過，2020年夏天開始大部分人回來了，因為他們在其所在的城市很難找到工作。真正的經濟下行所導致的反而是二、三線城市的收縮，一線城市仍是就業(yè)機會的保障，是真正事業(yè)夢的開始。

2021年是不平凡的一年，保障性租賃住房就像一道高勢能的雷電，照亮著整個行業(yè)，可轟鳴之后，我們必須恢復平常心，革命尚未成功，行業(yè)仍然在苦苦尋求“蛋糕化”：有沒有真正的盈利模式？怎樣才可以持續(xù)盈利？

甘偉談到了行業(yè)盈利難的理由：第一，重資產市場化很難，非市場化就要看政府智慧。常規(guī)物業(yè)租售比太低，并購型物業(yè)至少是在4.5%-5%的年化才能做到，沒有辦法成為一種模式。項目退出的復雜度非常高、專業(yè)度非常高，難度系數(shù)非常高，這是目前的重資產的情況；第二，包租模式的集中式公寓規(guī)?；荒茉谝痪€和新一線城市實現(xiàn)，分散式的頭部企業(yè)基本上已經退出包租模式，這是目前的現(xiàn)狀；第三，輕資產托管品牌化、規(guī)模化帶來一定的效應，但規(guī)?；]有體現(xiàn)為太多的盈利。

韜戈：希望行業(yè)能共建規(guī)則

天貓好房二租業(yè)務部總經理韜戈發(fā)表題為《共建產業(yè)互聯(lián)平臺》的主題演講。

韜戈表示，搭建平臺的價值在于在平臺上把消費者、供給方、業(yè)主、中介等多方拉到一起達成更高效的匹配，滿足各方面的訴求。國內的城鎮(zhèn)化、城市化這兩方面都還沒有完成，未來，還會有更多的租房人群進入到城市。

他指出，杭州二手房在售房源量是15、16萬（現(xiàn)在可售的），換句話說，不再增加的在售房源量還要花50、60個月才能把房子賣完，反觀租房市場依然活躍、繁榮。

韜戈認為，對于租賃行業(yè)的從業(yè)者來說，如何找到需要面對的人群，針對這部分人群去定制他們所需要的房子以及服務，是需要思考的。一個房子不可能適用于市面上所有租房人群。

租房是重資產，沒有辦法對于每一個人做定制化服務，但可以對一個群體做定制化服務，因而要研究客戶，研究客戶才能去掙錢。而租客的第一要求就是價格，第二要求就是體驗，第三要求則是違約糾紛。

最后，他表示，希望行業(yè)能共建行業(yè)規(guī)則，包括房源規(guī)則、交易標準以及服務標準。

下午場圓桌論壇

至此，第三屆長租公寓大會的演講環(huán)節(jié)圓滿結束。

       轉自：網易新聞

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