農(nóng)安縣古城街四期棚戶區(qū)改造項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)(《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者曹煦攝)
高樓大廈環(huán)繞，幾處破舊平房格外顯眼，從高處望下，就像是城市森林中的一塊傷疤。
這是8月30日《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在吉林省長(zhǎng)春市農(nóng)安縣古城街四期棚戶區(qū)改造地塊看到的場(chǎng)景。當(dāng)拆遷后新建的商品房小區(qū)已經(jīng)開(kāi)始出售之際，有幾戶人家仍然沒(méi)有搬離。
舉目皆是鋼筋水泥，站在自己一地狼藉的房子前，昔日的四鄰已成一片瓦礫，史艷軍說(shuō)：“把有房照(房本)的強(qiáng)拆了，蓋了一堆沒(méi)房照的。”
被征收戶：補(bǔ)償協(xié)議尚未達(dá)成，房卻被拆了
2006年5月和10月，史艷軍分別從個(gè)人手中購(gòu)買(mǎi)了兩處古城街地段的房產(chǎn)，據(jù)她介紹，兩處房屋此后相繼用于冷庫(kù)經(jīng)營(yíng)。
2015年10月，農(nóng)安縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局開(kāi)始對(duì)古城街四期棚戶區(qū)改造區(qū)域啟動(dòng)征收工作。
據(jù)了解，該區(qū)域東至古城街，西至雅仕居，南至紳士花園，北至掛面廠石頭道，涉及超過(guò)300戶居民，史艷軍的兩處房產(chǎn)在被征收范圍內(nèi)。
2015年12月11日，由長(zhǎng)春某房地產(chǎn)評(píng)估公司出具的《農(nóng)安縣房屋征收補(bǔ)償分戶評(píng)估報(bào)告》中，史艷軍的兩處房屋其中一套評(píng)估單號(hào)為225號(hào)，主房建筑面積72.46平方米；另一套評(píng)估單號(hào)為101號(hào)，主房建筑面積41.75平方米。采用市場(chǎng)法評(píng)估，評(píng)估單價(jià)均為每平方米2581元。
對(duì)此評(píng)估價(jià)格，史艷軍不認(rèn)同。此后近兩年時(shí)間里，史艷軍的女兒先后6次去縣征收辦商談補(bǔ)償事宜，始終沒(méi)有達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，主要原因是在對(duì)房產(chǎn)是否用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的認(rèn)定上，業(yè)主和政府之間存在分歧。
史艷軍稱其兩處房屋在2010年由住宅改為經(jīng)營(yíng)性保險(xiǎn)冷凍庫(kù)且依法取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記且有納稅記錄，每處房屋年收入均在5萬(wàn)元以上，應(yīng)按收益法評(píng)估補(bǔ)償價(jià)格?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者近日在采訪縣征收辦時(shí)，一位負(fù)責(zé)人則說(shuō)：“經(jīng)過(guò)核查，這兩處房產(chǎn)沒(méi)有走過(guò)字(用電)，不能認(rèn)定為經(jīng)營(yíng)用房。”
那么，市場(chǎng)法與收益法兩種評(píng)估補(bǔ)償價(jià)格的方式有哪些差異？
住建部2011年發(fā)布的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第13條規(guī)定：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
其中明確規(guī)定：被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。
史艷軍說(shuō)，在雙方還未就補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成一致時(shí)，2017年5月，紳士花園四期項(xiàng)目在她的225號(hào)房屋所在地塊開(kāi)始施工；2017年7月，君悅?cè)A府項(xiàng)目在其101號(hào)房屋所在地塊開(kāi)始施工。
從高處看，史艷軍的101號(hào)房屋(圖中二層建筑)矗立在高樓的環(huán)繞中。(《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者曹煦攝)
史艷軍101號(hào)房屋的鄰居別順住在這里近20年了，他向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者回憶稱：從2016年7月起，這一片區(qū)就開(kāi)始斷水?dāng)嚯?。?dāng)水電缺失、四周已被建筑工地包圍時(shí)，像別順這樣的居民們開(kāi)始陸續(xù)搬離，剩下的平房越來(lái)越少。
2017年9月23日下午，史艷軍發(fā)現(xiàn)，自己編號(hào)為225的房子已是一片瓦礫。“前幾天還好好的，突然就沒(méi)了。”
隨后，史艷軍和家人第一時(shí)間報(bào)警，“警察出警后做了筆錄、照了相，然后就走了，再無(wú)音訊。”她的親屬立刻又找到縣征收辦，工作人員的反饋是讓其報(bào)警。
今年8月30日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者向前述農(nóng)安縣征收辦負(fù)責(zé)人求證此事，該負(fù)責(zé)人說(shuō)：“(居民)如果認(rèn)為被強(qiáng)拆了，可以報(bào)警。”
但史艷軍表示，自己曾在第一時(shí)間報(bào)警，但之后就再無(wú)音訊。
2017年底，225號(hào)房屋所在地塊已建起一片新樓。
史艷軍曾經(jīng)的房屋所在位置，現(xiàn)在是紳士花園其中一棟樓的單元門(mén)。“最令我們心寒的，是至今沒(méi)有達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，也沒(méi)給我家送達(dá)補(bǔ)償決定，沒(méi)有任何手續(xù)就被拆了。”史艷軍說(shuō)。
而另一處101號(hào)房屋則和旁邊的幾處破舊平房在一起，孤單地矗立在君悅?cè)A府小區(qū)里。
新建商品房：“五證”不全，辦不了產(chǎn)權(quán)證
在這塊還沒(méi)有完成拆遷的土地上便開(kāi)始興建并已經(jīng)銷售的小區(qū)君悅?cè)A府，它的手續(xù)是否齊全？
8月30日，記者來(lái)到農(nóng)安縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心，詢問(wèn)君悅?cè)A府項(xiàng)目能否辦理房產(chǎn)證。一位工作人員表示，“君悅?cè)A府目前辦不了產(chǎn)權(quán)證，因?yàn)檫€沒(méi)備案，沒(méi)收到這個(gè)項(xiàng)目的‘五證’。”
8月31日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者隨一位買(mǎi)房人來(lái)到君悅?cè)A府，在銷售人員的陪同下參觀了幾處不同戶型的房子，從樓上往下看，史艷軍的101號(hào)房屋和周圍的幾處平房十分顯眼。銷售人員表示，那里以后要建一個(gè)社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，明年8月就建成了。
記者了解到，該項(xiàng)目目前還未取得《商品房預(yù)售許可證》，但銷售人員說(shuō)：今年年底就可以辦下來(lái)房產(chǎn)證。
在提出買(mǎi)房意向后，一位銷售代理公司負(fù)責(zé)人卻回答稱，“目前只收定金1萬(wàn)元，還不能收全款，想交全款也沒(méi)法收。”
一個(gè)已蓋成在售的小區(qū)，緣何將全款客戶拒之門(mén)外？該銷售代理公司負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)：“目前拿到鑰匙在裝修的，都是開(kāi)發(fā)商的頂賬房(抵債房)；對(duì)外銷售的，還要等手續(xù)。”
8月31日當(dāng)天，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者又來(lái)到農(nóng)安縣國(guó)土資源局，一位副局長(zhǎng)接待了記者，當(dāng)記者詢問(wèn)君悅?cè)A府項(xiàng)目是否取得《國(guó)有土地使用證》時(shí)，該副局長(zhǎng)在請(qǐng)示局長(zhǎng)后拒絕了記者的采訪。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“五證”(《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國(guó)有土地使用證》《商品房預(yù)售許可證》)中，《國(guó)有土地使用證》是前置的一道政府許可，直接關(guān)系著其他幾個(gè)證件的辦理。
2012年7月1日起施行的《閑置土地處置辦法》第21條規(guī)定：市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)供應(yīng)土地應(yīng)當(dāng)符合下列要求：土地權(quán)利清晰；安置補(bǔ)償落實(shí)到位；沒(méi)有法律經(jīng)濟(jì)糾紛；地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確；具備動(dòng)工開(kāi)發(fā)所必需的其他基本條件。
這是否意味著君悅?cè)A府所在地塊目前的狀況，并不符合國(guó)土部門(mén)供應(yīng)土地的條件？一位不愿具名的農(nóng)安房地產(chǎn)行業(yè)人士對(duì)記者說(shuō)：如果辦了土地證，那么在沒(méi)有“凈地出讓”的情況下是怎么辦的證？如果沒(méi)辦土地證，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何手續(xù)就建完樓開(kāi)始賣了？“現(xiàn)在政府是兩難，怎么都說(shuō)不過(guò)去。”
據(jù)了解，君悅?cè)A府項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商為吉林省鴻瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，此前在農(nóng)安縣開(kāi)發(fā)過(guò)黃龍家園一期至四期項(xiàng)目。
據(jù)前述農(nóng)安房地產(chǎn)行業(yè)人士介紹，在農(nóng)安縣，未批先建并非個(gè)案，這也導(dǎo)致很多樓盤(pán)辦不了房產(chǎn)證。
拆遷10年未安置，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)受質(zhì)疑
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在農(nóng)安采訪期間發(fā)現(xiàn)，涉及棚改拆遷的爭(zhēng)議并非個(gè)案。
農(nóng)安縣寶塔街北段西側(cè)的拆遷戶高峰告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，他的房子在2008年便被拆遷，至今已有10年，仍未回遷，其間包括高峰在內(nèi)的多位拆遷戶數(shù)次找到開(kāi)發(fā)商和農(nóng)安縣政府，始終未果。“我們這些拆遷戶投親靠友、租房借房安排自己的生活，居無(wú)定所，等到今天足足10年，仍然看不到希望！”
記者在這塊曾經(jīng)的棚戶區(qū)看到，半人高的雜草遍布在早已夷為平地的現(xiàn)場(chǎng)，雨后的土路一片泥濘。環(huán)顧四周，這里已被樓房和馬路包圍。
而在一街之隔的馬路對(duì)面，寶塔街北段東側(cè)公安局家屬樓旁的棚戶區(qū)改造地塊，曾經(jīng)在2010年發(fā)生過(guò)100多人凌晨強(qiáng)拆民房事件。當(dāng)年10月27日凌晨1時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)系糾集了100多名社會(huì)人員，對(duì)這里的6戶平房進(jìn)行強(qiáng)行拆遷并打傷多位居民，警方隨后刑事拘留了多名違法拆遷人員。
事隔多年后，發(fā)生在農(nóng)安的棚改強(qiáng)拆似乎并未停止。古城街2號(hào)地塊的原居民李忠軍告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，2017年8月21日，包括他家在內(nèi)的8戶居民房屋被強(qiáng)行拆除。62歲的李忠軍回憶說(shuō)：“2017年8月17號(hào)縣征收辦發(fā)通知，我的房子在施工紅線范圍內(nèi)要拆除；8月20號(hào)找我談判沒(méi)談攏；8月21號(hào)就把房子推了。”
此后有關(guān)部門(mén)為他租了一套房屋作為過(guò)渡安置至今，關(guān)于回遷方案一直沒(méi)有下文。一年多來(lái)，多次信訪無(wú)望的李忠軍開(kāi)始自學(xué)與拆遷、征地有關(guān)的法律法規(guī)，準(zhǔn)備走司法程序。
而最受棚戶區(qū)居民爭(zhēng)議的一個(gè)焦點(diǎn)是征收補(bǔ)償金額。
多位古城街區(qū)域的棚改居民向記者提供的《農(nóng)安縣房屋征收補(bǔ)償分戶評(píng)估報(bào)告》均顯示，其被征收房屋的評(píng)估單價(jià)為每平方米2600元左右。
而據(jù)記者在棚改區(qū)域周邊的多個(gè)商品房小區(qū)走訪了解，幾乎所有的商品房在售房?jī)r(jià)都在3500元/平方米以上。
2011年1月發(fā)布施行的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條規(guī)定：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
農(nóng)安縣人民政府在2017年10月10日出具的一份針對(duì)某棚改居民起訴的答辯文書(shū)則稱：《條例》(指《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》)第19條規(guī)定中的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋類似的房地產(chǎn)，而非新建的商品樓，要求按照周邊商品房屋確定其房屋價(jià)格是沒(méi)有法律依據(jù)的。
幾乎所有的受訪居民都對(duì)評(píng)估單價(jià)的來(lái)源和依據(jù)表示質(zhì)疑。
那么，2581元是如何算出的？前述農(nóng)安縣征收辦負(fù)責(zé)人并未對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者正面回應(yīng)。他說(shuō)，各市縣根據(jù)實(shí)際情況都有不同的政策，總體都是遵循國(guó)務(wù)院590號(hào)令(指《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》)，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)收入、房?jī)r(jià)、征收房屋建成時(shí)間、土地出讓價(jià)格等因素制定的。
農(nóng)安縣棚改拆遷在當(dāng)?shù)匾l(fā)諸多爭(zhēng)議已有不短的時(shí)間。在實(shí)地采訪中，有當(dāng)?shù)鼐用襁€向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者透露了一條看似與此無(wú)關(guān)的官員消息：5月8日，長(zhǎng)春市紀(jì)委監(jiān)委稱，農(nóng)安縣委常委、常務(wù)副縣長(zhǎng)李鳳良涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，目前正接受紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。
多位農(nóng)安官場(chǎng)人士對(duì)記者表示，李鳳良長(zhǎng)期分管縣住建、國(guó)土等部門(mén)。
國(guó)務(wù)院督查直指長(zhǎng)春棚改亂象
此前，農(nóng)安縣的房屋征收工作還被長(zhǎng)春市有關(guān)機(jī)構(gòu)視為起到了“榜樣作用”。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者檢索公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，2017年3月22日，長(zhǎng)春市征收工作領(lǐng)導(dǎo)小組一行到農(nóng)安縣調(diào)研征地拆遷及棚戶區(qū)改造工作時(shí)，當(dāng)時(shí)還在任的常務(wù)副縣長(zhǎng)李鳳良表示，棚戶區(qū)改造及征地拆遷拆違工作難度大、任務(wù)重，希望能與全市各縣(市、區(qū))加強(qiáng)交流、分享經(jīng)驗(yàn)，共同促進(jìn)本地區(qū)及全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)快速發(fā)展。
調(diào)研組一行則認(rèn)為，農(nóng)安縣委、縣政府高度重視房屋征收工作，補(bǔ)償措施公開(kāi)公平公正，思路清晰、程序規(guī)范，成效明顯、值得推廣，對(duì)全市房屋征收工作起到了榜樣作用。
不過(guò)，日前，國(guó)務(wù)院第七督查組在長(zhǎng)春市督查期間，接到群眾反映稱，多處棚改項(xiàng)目存在多年無(wú)法回遷安置、無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等問(wèn)題。
據(jù)央視報(bào)道，8月底，督查組來(lái)到長(zhǎng)春二道區(qū)東站街道的棚戶區(qū)。這片早在2011年就已經(jīng)被拆遷的棚戶區(qū)，曾是東新地塊棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，從2011年至2013年間，這里的居民與當(dāng)時(shí)的長(zhǎng)春市二道區(qū)建設(shè)局，也就是現(xiàn)在的區(qū)住建局，簽訂了征收補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)。如今8年已經(jīng)過(guò)去，500多戶沒(méi)有回遷的居民依舊無(wú)家可歸。
沒(méi)有回遷的居民想早日回遷，而已經(jīng)回遷的居民也面臨著不少問(wèn)題。據(jù)央視暗訪報(bào)道，督查組在長(zhǎng)春市二道區(qū)德輝挪威小鎮(zhèn)一期，了解到這里的幾千戶居民也沒(méi)有房產(chǎn)證。這個(gè)2009年棚改回遷的小區(qū)，至今沒(méi)有取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，但二期工程卻正在大興土木。盡管二期工程曾先后兩次被規(guī)劃部門(mén)處以數(shù)百萬(wàn)元罰款，但違規(guī)建設(shè)并未停止。相當(dāng)于房屋“準(zhǔn)生證”的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》缺失，意味著房子即便建好，也無(wú)法取得房產(chǎn)證。
8月28日，督查組約談了長(zhǎng)春市以及在督查中發(fā)現(xiàn)棚改回遷問(wèn)題的二道區(qū)、綠園區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人和群眾代表。就督查中發(fā)現(xiàn)的棚戶區(qū)改造回遷的一些問(wèn)題，督查組要求長(zhǎng)春市相關(guān)部門(mén)立行立改，展開(kāi)全面排查。明確將此次暗訪中發(fā)現(xiàn)的棚改問(wèn)題一督到底，要求長(zhǎng)春市政府定期匯報(bào)工作情況。
9月5日，長(zhǎng)春市政府召開(kāi)新聞通氣會(huì)。長(zhǎng)春市副市長(zhǎng)周賀介紹稱，長(zhǎng)春市政府已經(jīng)成立了由分管副市長(zhǎng)牽頭，房地、建委、國(guó)土、信訪等部門(mén)主要負(fù)責(zé)人，各相關(guān)城區(qū)政府主要負(fù)責(zé)人參加的解決棚改問(wèn)題專項(xiàng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并責(zé)成各城區(qū)和市直相關(guān)部門(mén)第一時(shí)間組織人員，針對(duì)存在的問(wèn)題全方位開(kāi)展排查，制定整改措施，全力解決各項(xiàng)歷史遺留問(wèn)題。此外，長(zhǎng)春市決定開(kāi)通棚改問(wèn)題投訴專線，并在全市范圍內(nèi)開(kāi)展“大接訪”活動(dòng)，回應(yīng)百姓關(guān)切。
周賀同時(shí)表示，長(zhǎng)春市、區(qū)兩級(jí)政府將進(jìn)一步加大對(duì)參與棚改項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)管力度，督促企業(yè)履行主體責(zé)任，確保棚改問(wèn)題及時(shí)解決；將拒不履行義務(wù)的開(kāi)發(fā)企業(yè)列入“失信”黑名單，進(jìn)行嚴(yán)肅處理。
轉(zhuǎn)自：中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊
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