北京豐臺(tái)區(qū)某住宅門(mén)廳處貼滿(mǎn)廣告。中新網(wǎng)謝藝觀攝
小區(qū)里五花八門(mén)的廣告越來(lái)越多，屬于公攤面積的電梯、樓道、門(mén)廳等地都能見(jiàn)到。那么，你是否想過(guò)，物業(yè)公司是否有權(quán)出租小區(qū)公攤面積中的廣告位？這部分收入究竟應(yīng)該歸誰(shuí)？
近日，中新網(wǎng)記者走訪北京多個(gè)小區(qū)發(fā)現(xiàn)，投放廣告的商家需要與小區(qū)的物業(yè)公司簽訂合同，廣告費(fèi)自然也是交給物業(yè)公司。
而許多業(yè)主則表示，物業(yè)公司在出租廣告前從未征求過(guò)他們的意見(jiàn)，更別提把廣告的收入分給業(yè)主了。
電梯等地方的廣告收入應(yīng)歸業(yè)主共有
物業(yè)公司這樣做是否合法？以電梯廣告為例，我們首先看一下電梯的所有權(quán)到底歸誰(shuí)。
據(jù)2000年開(kāi)始實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，電梯井、樓道間、公共門(mén)廳等都屬于分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，即“公攤面積”。
舉個(gè)例子，你花400萬(wàn)買(mǎi)了100平米的房子，得房率70%，實(shí)際使用面積只有70平米，被“偷”掉的30平米就是公攤面積，這里包括電梯的面積。
也就是說(shuō)，業(yè)主們用4萬(wàn)/平米的價(jià)格買(mǎi)下了小區(qū)的電梯面積，而一些物業(yè)公司卻在未告知業(yè)主的情況下用電梯出租廣告賺錢(qián)。
北京市豐臺(tái)區(qū)某小區(qū)的電梯廣告。中新網(wǎng)謝藝觀攝
“這一做法侵犯了業(yè)主對(duì)于共有部分的管理權(quán)和公共收益的所有權(quán)。”北京云通律師事務(wù)所主任閆兵說(shuō)，《物權(quán)法》規(guī)定：
業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
閆兵認(rèn)為，小區(qū)電梯廣告收益應(yīng)為業(yè)主共有，用途也應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定。雖然業(yè)主大會(huì)可以委托物業(yè)代為管理電梯廣告位、代為收取廣告費(fèi)，但并不等同于該收益歸屬物業(yè)公司所有。
記者注意到，今年8月27日，《民法典各分編(草案)》提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第五次會(huì)議審議，其中，物權(quán)編草案加強(qiáng)了對(duì)建筑物業(yè)主權(quán)利的保護(hù)。
“實(shí)踐中，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)未征求業(yè)主意見(jiàn)擅自改變共有部分的用途或者利用外墻、電梯張貼廣告等營(yíng)利。對(duì)此，草案增加規(guī)定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。”全國(guó)人大常委會(huì)法工委主任沈春耀介紹說(shuō)，草案還明確，共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有。
根據(jù)2000年開(kāi)始實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e有：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算；共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。
也就是說(shuō)，上述屬于小區(qū)公攤地方的廣告收益屬于業(yè)主共有。
北京一般小區(qū)廣告收入一年幾十萬(wàn)，甚至上百萬(wàn)
一個(gè)普通規(guī)模的住宅小區(qū)，靠廣告賺來(lái)的這筆錢(qián)大約有多少？
記者從某廣告交易平臺(tái)獲取了一份在北京投放電梯廣告的“社區(qū)資源總表”，里面詳細(xì)收錄了北京620個(gè)社區(qū)的居住規(guī)模、電梯數(shù)量、電梯廣告位等信息。
某廣告交易平臺(tái)在北京投放電梯廣告的“社區(qū)資源總表”。
該平臺(tái)工作人員說(shuō)，電梯里一個(gè)廣告位每周150元，至少100個(gè)起投。一般情況下，一個(gè)電梯里有兩到四個(gè)廣告位。
我們來(lái)算筆賬，以北京市豐臺(tái)區(qū)的“城市澗”住宅小區(qū)為例：
共有20個(gè)電梯、60個(gè)電梯廣告位。假如不考慮平臺(tái)抽成，那么一個(gè)廣告位一年7200元，小區(qū)物業(yè)出租60個(gè)廣告位，每年能收益43萬(wàn)元。
這個(gè)小區(qū)共有437戶(hù)，假如把廣告收益平分給業(yè)主，每戶(hù)每年能分約1000元。
按2.2元/平米的物業(yè)費(fèi)計(jì)算，80多平米的房子一年費(fèi)用是2000多元，這意味著，如果把電梯廣告的收入返還給業(yè)主，就可以少交近一半的物業(yè)費(fèi)。
北京某住宅小區(qū)物業(yè)工作人員告訴記者，該小區(qū)電梯里一個(gè)廣告位的年收入大約是2000元，收入被劃進(jìn)物業(yè)公司的賬戶(hù)。
當(dāng)然，這只是電梯內(nèi)廣告的收入，社區(qū)的廣告位置五花八門(mén)。社區(qū)出入口、電梯間、電梯門(mén)口、社區(qū)燈箱、社區(qū)戶(hù)外、停車(chē)場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)道閘、單元門(mén)禁機(jī)屏、樓房墻體等都可設(shè)置廣告位或廣告屏，通過(guò)投放廣告賺錢(qián)。
某廣告交易平臺(tái)發(fā)布的社區(qū)宣傳欄廣告位。
上述廣告交易平臺(tái)工作人員告訴記者，社區(qū)燈箱的廣告位每月2600元，社區(qū)宣傳欄的廣告位每月600元。
“一個(gè)像北京富力城這樣大型的小區(qū)，所有的廣告費(fèi)用加起來(lái)，應(yīng)該能超過(guò)100萬(wàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。
對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，廣告租賃收入成了香餑餑。
此前有媒體報(bào)道，未來(lái)5-10年內(nèi)，一部電梯廣告租金漲到2萬(wàn)至5萬(wàn)元都是可能的，按照大型物業(yè)公司管理5億平米規(guī)模計(jì)算，5萬(wàn)部電梯，年收益可達(dá)近10億。
對(duì)此，張大偉說(shuō)，電梯廣告的位置有電梯門(mén)口墻壁、電梯門(mén)、電梯內(nèi)壁等，所以一部電梯幾萬(wàn)的廣告費(fèi)在部分城市是有可能的。
“從大型物業(yè)公司看，現(xiàn)在管理上億平米的龍頭企業(yè)的確已經(jīng)出現(xiàn)，而且當(dāng)下屬于擴(kuò)張期，整體看，電梯廣告收入上億這個(gè)數(shù)量級(jí)是沒(méi)有問(wèn)題的。”他說(shuō)。
業(yè)主與物業(yè)各有難處
關(guān)于電梯廣告問(wèn)題，北京市朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)業(yè)主王越說(shuō)，坐電梯的時(shí)候手機(jī)沒(méi)信號(hào)，看看廣告也挺好的。而且電梯的維護(hù)、檢修、消毒、清潔都是物業(yè)完成的，物業(yè)利用廣告賺取一定收入，也可以理解。
還有人不太清楚廣告收入的去向。“我不是很關(guān)注小區(qū)的公共事務(wù)，加上物業(yè)公司的工作不透明，所以之前沒(méi)想過(guò)、現(xiàn)在也不清楚電梯廣告的收入該歸誰(shuí)，也不知道有沒(méi)有跟物業(yè)簽訂過(guò)什么合同。”北京市豐臺(tái)區(qū)某小區(qū)業(yè)主田真告訴記者。
北京市昌平區(qū)某小區(qū)業(yè)主李世棟說(shuō)，知道自己的權(quán)利被侵害了，但沒(méi)時(shí)間去扯皮，沒(méi)精力去維權(quán)。現(xiàn)在業(yè)委會(huì)成立非常難，個(gè)人力量單薄，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)太強(qiáng)勢(shì)，投訴無(wú)門(mén)。
不過(guò)，物業(yè)公司也有難處。閆兵認(rèn)為，暫不討論物業(yè)服務(wù)行業(yè)的行業(yè)素質(zhì)及服務(wù)質(zhì)量，拖欠物業(yè)費(fèi)行為的頻發(fā)客觀上也影響了物業(yè)公司的收入及物業(yè)服務(wù)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，某種意義上物業(yè)公司也是被“逼上梁山”。
他補(bǔ)充說(shuō)，物業(yè)公司作為市場(chǎng)主體，盈利是其必然需求，而公共收益均攤到業(yè)主個(gè)體而言微乎其微，但對(duì)于物業(yè)公司而言卻是聚沙成塔積少成多的效應(yīng)，這導(dǎo)致了雙方對(duì)于公共收益的關(guān)注度差異。
這筆錢(qián)該如何分配？
有些小區(qū)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)，與物業(yè)很好地解決了廣告收入問(wèn)題。
據(jù)陜西廣播電視臺(tái)報(bào)道，西安世家星城小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)簽訂合同，約定了電梯廣告收入的分配事宜。
2017年，世家星城小區(qū)158部電梯帶來(lái)近20萬(wàn)元收益，有三成留給物業(yè)公司作為日常經(jīng)營(yíng)、管理的費(fèi)用，另外七成在業(yè)主代表的監(jiān)管下，用于小區(qū)的公共設(shè)施建設(shè)。
據(jù)了解，從物業(yè)公司和廣告公司談判報(bào)價(jià)，到最后業(yè)主代表審查驗(yàn)證等一系列程序，業(yè)主代表都要全程參與，保證了小區(qū)公共收益的公開(kāi)透明。
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，把電梯廣告的收入全部給業(yè)主是不現(xiàn)實(shí)的，否則物業(yè)公司沒(méi)有理由去經(jīng)營(yíng)此類(lèi)廣告牌，所以還是要把管理成本等考慮進(jìn)去，最好商定一個(gè)比例。當(dāng)然，把此類(lèi)收入全部給物業(yè)公司也問(wèn)題不大，關(guān)鍵是這些錢(qián)要透明化，用于小區(qū)管理。(應(yīng)受訪者要求，文中部分人物為化名)(記者邱宇)
轉(zhuǎn)自： 中國(guó)新聞網(wǎng)
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