多地樓市政策密集“出手”，釋放了什么信號(hào)？

　　北京、廣州等四城同日調(diào)整住房公積金政策，多地取消首套房商貸利率下限，超30城支持房子“以舊換新”，調(diào)整離婚購房相關(guān)限制……4月以來，多地開啟了新一輪房地產(chǎn)政策調(diào)整期。

　　新一波政策潮要來了嗎？政策重點(diǎn)在哪？未來房地產(chǎn)市場(chǎng)又將走向何方？

　　一線城市貸款政策再度優(yōu)化

　　4月8日下午，廣州住房公積金管理中心發(fā)布消息，調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款最高額度等事項(xiàng)。一線城市房地產(chǎn)政策的調(diào)整，立刻引發(fā)關(guān)注。

　　根據(jù)廣州新政，用公積金貸款購買自住房時(shí)，個(gè)人申請(qǐng)貸款的最高額度從此前的60萬元調(diào)整至70萬元，兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請(qǐng)貸款的最高額度從100萬元調(diào)整至120萬元。

　　同時(shí)，對(duì)購買新建一星級(jí)綠色建筑或新建裝配式建筑的，住房公積金貸款最高額度還可上浮10%，即“一人”和“兩人或兩人以上”貸款最高額度可分別達(dá)77萬元和132萬元；對(duì)購買新建二星及以上星級(jí)綠色建筑的，住房公積金貸款最高額度可按上浮20%執(zhí)行，即“一人”和“兩人或兩人以上”貸款最高額度可分別達(dá)84萬元和144萬元。

　　就在同一天，北京發(fā)布了《關(guān)于住房公積金支持北京市建筑綠色發(fā)展的實(shí)施辦法（征求意見稿）》，其中明確，同時(shí)滿足多個(gè)適用條件的借款人貸款額度上浮金額可累加，最高可上浮40萬元，但最高貸款額度不超過160萬元。

　　“提高公積金貸款額度，有利于提振剛需和改善性購房的積極性?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

　　除北京、廣州，4月8日，蘇州、沈陽也相繼出臺(tái)公積金政策，其中蘇州推出“零存零取”公積金貸款產(chǎn)品，沈陽放寬了“商轉(zhuǎn)公”貸款的申請(qǐng)條件。

　　一直以來，公積金的屬地屬性較強(qiáng)，相比商貸利率更低，滿足居民住房剛需的特征明顯，優(yōu)化公積金政策是地方提振樓市的主要手段之一。截至4月9日，2024年各地已出臺(tái)公積金相關(guān)政策約70條。

　　除了公積金政策調(diào)整，廣東多地還在貸款利率上進(jìn)行了調(diào)整。從4月1日起，潮州、汕尾將階段性取消轄區(qū)首套房貸利率下限。此前，東莞、佛山、珠海、中山、惠州、汕頭、江門、湛江、肇慶、陽江、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、云浮已取消首套房貸利率下限。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)包括南昌、贛州、青島、煙臺(tái)等多個(gè)城市，也宣布自4月1日起，階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

　　不設(shè)下限意味著，可以突破差別化住房信貸政策對(duì)于最低首套房利率的規(guī)定，就是可以突破LPR-20，降低按揭利率有助于降低購房成本、刺激剛需群體購房。

　　調(diào)整公積金貸款額度以及降低房貸利率，本質(zhì)都是降低購房成本，體現(xiàn)了各地對(duì)住房消費(fèi)的支持與推動(dòng)。

　　多地樓市新政“上新”

　　近幾個(gè)月來，全國(guó)多地接連調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策。

　　在北京，“離異3年內(nèi)不得京內(nèi)購房”的限購政策被廢止。根據(jù)此前要求，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購政策規(guī)定的，自離異之日起3年內(nèi)，任何一方均不得在本市購買商品住房。政策廢止后，離婚購房不再審核離婚年限，只要其他資格達(dá)到要求即可購房。

　　此前，“假結(jié)婚、真購房”，通過購置多套房炒房的行為屢見不鮮。但目前，居民購房基本以剛需或換房改善性需求為主，專家表示，隨著投資性購房基本退出，舊政策不再適應(yīng)新形勢(shì)。

　　今年以來，不少地方也開始推行“以舊換新”。

　　比如在4月1日，鄭州市印發(fā)《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》。根據(jù)方案，2024年鄭州市計(jì)劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。

　　在江蘇海安市，4月2日舉行商品房“以舊換新”房票集中發(fā)放儀式，首批15名置換業(yè)主簽約后，當(dāng)即領(lǐng)到工作人員現(xiàn)場(chǎng)制作的房票。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年以來已有超30城表態(tài)支持房子“以舊換新”。

　　為何會(huì)出現(xiàn)這一波房地產(chǎn)市場(chǎng)政策潮？

　　“當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的自主權(quán)已經(jīng)給到地方，地方負(fù)有穩(wěn)定行業(yè)和市場(chǎng)的責(zé)任?！崩钣罴握f，3月22日召開的國(guó)常會(huì)也明確“要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策”“系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策”，這些都促使各地掀起了一波政策高峰，“廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)很重要，接下來或還有相關(guān)政策調(diào)整、出臺(tái)?！?/p>

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，也對(duì)更多政策調(diào)整有需求。

　　今年1—2月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)新建商品房銷售面積11369萬平方米，同比下降20.5%，其中住宅銷售面積下降24.8%。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)重點(diǎn)100城新房成交面積同比降幅在四成左右?！安徽撌菑匿N售數(shù)據(jù)還是去庫存的數(shù)據(jù)來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)都還是需要進(jìn)一步的支持?！币拙友芯吭嚎偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方

　　進(jìn)入4月，后市如何？

　　“預(yù)計(jì)4月份開始全國(guó)50城新房交易指標(biāo)將有改善可能。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前新房成交已構(gòu)筑底部，二季度樓市將持續(xù)復(fù)蘇，其中一線城市正扮演復(fù)蘇的領(lǐng)頭羊角色。

　　而在今年一季度，二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)相對(duì)新房更好，專家也認(rèn)為接下來各地在二手房上的政策力度會(huì)加大，“只有把二手房盤活了，大家才有能力再去換房，二手房、新房的循環(huán)才能盤活。另外，對(duì)于改善性住房需求，接下來在住房面積標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)一步降低首付等方面可能會(huì)有一些突破性政策?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

　　在廣深，今年3月出現(xiàn)二手房市場(chǎng)“小陽春”?！?月的銷售主要是‘以價(jià)換量’，并且是為就業(yè)、結(jié)婚、入學(xué)的剛需為主，隨著這波需求釋放，4月的成交量可能會(huì)承壓。但今年4月可能會(huì)比去年4月更好，因?yàn)橛兄@次的政策潮的刺激。”李宇嘉說。

　　一系列調(diào)控政策后，房地產(chǎn)最終究竟會(huì)走向哪里？回顧今年國(guó)常會(huì)，“加快完善‘市場(chǎng)+保障’的住房供應(yīng)體系”或許就是最終的答案。

　　住房既是民生大事，又關(guān)乎經(jīng)濟(jì)發(fā)展。“通俗理解，就是要讓保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)?！崩钣罴握J(rèn)為，未來商品房和保障性住房將嚴(yán)格分開。

　　“破局需要土地和產(chǎn)品層面的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，未來商品房項(xiàng)目將不帶價(jià)格、配建、戶型等限制，最終滿足市場(chǎng)對(duì)于豪宅、改善型的需求，也即讓商品房回歸真正的商品屬性?！崩钣罴伪硎?。

　　那么剛需和保障的住房如何解決？這一部分更多通過保障性住房解決。

　　“新市民、年輕人等，這個(gè)規(guī)模非常大，更多通過配租、配售保障?！崩钣罴芜M(jìn)一步認(rèn)為，這里可以借鑒新加坡住房制度的內(nèi)核，在年輕人、新市民的群體間構(gòu)建有租有買、價(jià)格比較低的保障性住房體系；而純市場(chǎng)化的商品房，主要用于改善性需求和豪宅需求等。

　　“當(dāng)剛需的住房問題真正解決了，也才能真正實(shí)現(xiàn)‘市場(chǎng)的歸市場(chǎng)、保障的歸保障’。”李宇嘉表示。

　　轉(zhuǎn)自：南方日?qǐng)?bào)

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