萬科已執(zhí)行了八年的跟投機(jī)制，有望發(fā)生較大改變。該公司日前宣布，擬對非開發(fā)業(yè)務(wù)的跟投機(jī)制進(jìn)行迭代 ，并將非開發(fā)業(yè)務(wù)的跟投上限提高至開發(fā)業(yè)務(wù)的兩倍。
但隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤率下降、融資成本上升，集中供地等政策的出臺(tái)，房企員工對于跟投的熱情有所降低。有業(yè)內(nèi)人士稱，非開發(fā)業(yè)務(wù)的跟投，或不如開發(fā)業(yè)務(wù)的吸引力那么大。
物業(yè)未被納入新跟投范圍
萬科A（000002.SZ）于6月14日公告第十九屆董事會(huì)第九次會(huì)議決議內(nèi)容，會(huì)議審議通過《關(guān)于補(bǔ)充完善復(fù)雜項(xiàng)目及非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投機(jī)制的議案》（下稱《議案》），公司擬對非開發(fā)業(yè)務(wù)的跟投機(jī)制進(jìn)行迭代。此議案尚需提交股東大會(huì)審議。
《議案》明確跟投范圍包括但不限于物流倉儲(chǔ)、商業(yè)、長租公寓、冰雪、教育、企業(yè)服務(wù)、食品業(yè)務(wù)，未來擬拓展的非開發(fā)業(yè)務(wù)，但市場傳聞將要上市的物業(yè)業(yè)務(wù)未被納入。
萬科對非開發(fā)業(yè)務(wù)的跟投最早在2020年5月的《關(guān)于補(bǔ)充完善復(fù)雜項(xiàng)目及非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投機(jī)制的議案》中出現(xiàn)，彼時(shí)明確了復(fù)雜項(xiàng)目和非開發(fā)業(yè)務(wù)的跟投機(jī)制。這一議案對于跟投人員有明確限制：除公司董事、監(jiān)事、法定高級管理人員之外的其他員工，并以復(fù)雜項(xiàng)目所在事業(yè)集團(tuán)（BG）和非開發(fā)業(yè)務(wù)所在事業(yè)部（BU）的員工為主。
而新公布的《議案》將跟投人員范圍擴(kuò)大到管理層，包括公司董事、監(jiān)事、法定高級管理人員在內(nèi)的所有員工，不過以非開發(fā)業(yè)務(wù)的核心經(jīng)營團(tuán)隊(duì)、骨干員工為主，具體跟投人員以屆時(shí)確定的跟投方案為準(zhǔn)。
非開發(fā)業(yè)務(wù)的“跟投權(quán)益比例上限”比開發(fā)業(yè)務(wù)提高了一倍，新《議案》中，跟投人員直接或間接持有的業(yè)務(wù)權(quán)益比例合計(jì)不超過20%，對于萬科股權(quán)比例低于 50%的業(yè)務(wù)，跟投人員直接或間接持有的權(quán)益比例還需不超過萬科在該業(yè)務(wù)所持權(quán)益比例的40%。此前跟投人員直接或間接持有的項(xiàng)目權(quán)益比例合計(jì)不得超過萬科在該項(xiàng)目/業(yè)務(wù)所持權(quán)益比例的10%。
“跟投機(jī)制是事業(yè)合伙人機(jī)制的重要組成部分，公司于2014年開始在開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)施跟投機(jī)制，實(shí)踐證明，跟投機(jī)制對公司業(yè)績的持續(xù)增長起到了重要作用。此次披露的議案，旨在激發(fā)孵化成長期的非開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營管理層和骨干員工的責(zé)任擔(dān)當(dāng)意識(shí)，推動(dòng)上述業(yè)務(wù)加速發(fā)展，也表明公司期望孵化成長期業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量發(fā)展的堅(jiān)定決心?！比f科方面向財(cái)聯(lián)社記者表示。
至于非開發(fā)業(yè)務(wù)是否也會(huì)參照此前的跟投，規(guī)定一部分強(qiáng)制跟投人員，萬科方面回復(fù)稱：“這個(gè)要等這次更新方案審議通過后，再根據(jù)具體業(yè)務(wù)細(xì)化。”
萬科2020年年報(bào)顯示，截至 2020年底，萬科累計(jì)有1002個(gè)項(xiàng)目引入跟投機(jī)制。2020年報(bào)告期內(nèi)新獲取的項(xiàng)目中，跟投認(rèn)購金額為37.45億元，占跟投項(xiàng)目資金峰值的2.09%，占萬科權(quán)益資金峰值的3.48%。
被指做大新業(yè)務(wù)意愿強(qiáng)烈
對于萬科擬將跟投范圍擴(kuò)大至非開發(fā)業(yè)務(wù)及提高權(quán)益比例上限，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“與地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)相比，新業(yè)務(wù)種類更多元、情況更復(fù)雜、周期更長，從這一角度來看，持續(xù)完善新業(yè)務(wù)的跟投機(jī)制，鼓勵(lì)業(yè)務(wù)核心團(tuán)隊(duì)真金白銀投入，倒逼團(tuán)隊(duì)以當(dāng)家人心態(tài)做業(yè)務(wù)，從行動(dòng)上反映了萬科要做好新業(yè)務(wù)的決心?！?/p>
“萬科可能想傳達(dá)一個(gè)姿態(tài)，即該公司不再是一家房企。任何的商業(yè)機(jī)會(huì)都要鼓勵(lì)員工參與，對于非強(qiáng)制跟投的員工來說，如果看好自己所在的行業(yè)，又掌握公司的經(jīng)營情況、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，能夠作出足夠的判斷，當(dāng)然可以以員工入股的心態(tài)看待問題。萬科未來可能會(huì)出現(xiàn)‘全員持股’的變種，但不是在公司層面，是在項(xiàng)目層面?！钡禺a(chǎn)咨詢公司偉略達(dá)創(chuàng)始人王鉞告訴記者。
對于此時(shí)推出跟投是否會(huì)遭投資者質(zhì)疑，王鉞表示，“以前房地產(chǎn)躺著掙錢的時(shí)候，讓員工跟投，可能會(huì)攤薄股東利益，受到投資者反對?，F(xiàn)在不少行業(yè)很難干的時(shí)候推出這個(gè)措施，股東可能更容易接受，員工則可能覺得吸引力不像之前吸引力那么大?！?/p>
據(jù)了解，房企跟投制度產(chǎn)生于房地產(chǎn)行業(yè)的“全盛時(shí)期”，2014年可以說是房企跟投“元年”，萬科的跟投制度從2014年開始實(shí)行，同年10月，碧桂園將原本的“成就共享”激勵(lì)制度升級為“同心共享”，規(guī)定所有新獲取項(xiàng)目全部啟用跟投制度。此前的一年即2013年，全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售雙雙創(chuàng)新高，全國商品房銷售面積130551萬平方米，比上年增長17.3%。
事實(shí)上，伴隨近幾年房地產(chǎn)行業(yè)利潤率下降、投資周期變長等因素，房企跟投機(jī)制已走過“蜜月期”。
在2019年6月的萬科2018年股東大會(huì)上，萬科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝稱：“萬科員工跟投現(xiàn)在都跟不動(dòng)了，壓力挺大的。全國前50強(qiáng)房企中接近30家都出現(xiàn)跟不動(dòng)的情況，我們不是唯一一家?，F(xiàn)實(shí)情況是沒有那么多現(xiàn)金流可以跟，即使是有足夠現(xiàn)金流，我們員工也是劣后的，分完股東再分給員工。”
多名未在強(qiáng)制跟投范圍內(nèi)的萬科員工，向財(cái)聯(lián)社記者表示他們沒有參加任何跟投。其中一名區(qū)域員工在記者詢問為什么不參加時(shí)僅回答了一句：“明虧?！?/p>
“跟投主要是針對銷售型的開發(fā)業(yè)務(wù)，第一個(gè)作用是利益捆綁，干活的人更積極、更投入，第二個(gè)，使每個(gè)部門都把重心放在一線。當(dāng)然也不排除有些中小型房企通過跟投解決融資問題?！蓖蹉X表示。
“但是現(xiàn)在時(shí)過境遷，房企員工對跟投制度的信念正在下降。現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)比較難，項(xiàng)目的利益回報(bào)不像以前那么樂觀。目前純住宅項(xiàng)目比較少，很多面臨著長周期，比如綜合體、產(chǎn)城融合項(xiàng)目，而且融資政策、集中供地都在讓投資標(biāo)的變得沒那么吸引人。從我了解的情況，很多房企的員工不太愿意去跟投了?！蓖蹉X對記者介紹。
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