前10月房地產(chǎn)投資小幅回落 整體穩(wěn)定依然是大趨勢

　　近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)。2019年1—10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資109603億元，同比增長10.3%；商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉(zhuǎn)正，同比增長0.1%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金145151億元，同比增長7.0%。

　　具體來看，1—10月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資57615億元，同比增長8.4%，增速比1—9月份回落0.2個百分點；中部地區(qū)投資22822億元，增長10.0%，增速持平；西部地區(qū)投資24588億元，增長15.7%，增速回落0.5個百分點；東北地區(qū)投資4579億元，增長9.5%，增速回落0.4個百分點。

　　從商品房銷售和待售情況來看，1月份至10月份，東部地區(qū)商品房銷售面積52415萬平方米，同比下降2.1%，降幅比1月份至9月份收窄0.8個百分點；銷售額65844億元，增長6.8%，增速加快0.8個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積37960萬平方米，增長0.6%，增速加快0.1個百分點；銷售額27118億元，增長6.8%，增速回落0.4個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積36786萬平方米，增長3.8%，增速回落0.8個百分點；銷售額26611億元，增長10.1%。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況方面，1—10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金145151億元，同比增長7.0%，增速比1—9月份回落0.1個百分點。其中，國內(nèi)貸款21288億元，增長7.9%；利用外資131億元，增長63.2%；自籌資金46996億元，增長3.3%；定金及預收款49163億元，增長9.4%；個人按揭貸款22137億元，增長14.1%。

　　房地產(chǎn)投資小幅回落

　　1—10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比1—9月份回落0.2個百分點。業(yè)內(nèi)專家表示，總體來看，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落依然持續(xù)，延續(xù)了自今年5月以來持續(xù)增速回落的趨勢。但值得關(guān)注的是，東部和東北部地區(qū)的回落尤為明顯，東部地區(qū)由于投資額絕對值高，其增速放緩對全國平均水平產(chǎn)生明顯下拉作用，東北地區(qū)的降溫的速度要高于上半年水平，更是低于2018年全年17.5%的水平，直接顯示出房企在這一區(qū)域的謹慎度不斷提升。另一方面，市場面促銷動作增強，顯示出10月“以價換量”效果得到明顯體現(xiàn)，房企通過打折促銷、精裝變毛坯等方式，拉動銷量提升，同步平抑了價格上漲預期。此外，值得關(guān)注的是，東北地區(qū)的銷售面積同比依然呈現(xiàn)5%的下降，銷售金額僅有3.3%的提升也顯示出區(qū)域降溫在加速，同時更多的銷量在向東北地區(qū)的核心城市集中。

　　專家分析稱，在市場降溫的大背景下，整體穩(wěn)定依然是2019年最后兩個月的大趨勢。預計商品房成交量價亦不會出現(xiàn)明顯波動，但市場信心指數(shù)或?qū)⒀永m(xù)下跌。

　　對此，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟與不動產(chǎn)研究室主任、研究員王業(yè)強在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，雖然2019年1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.3%，增速比1-9月份回落0.2個百分點。但從全年走勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速是趨穩(wěn)的。從往年的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資在季末通常都有一個激增的趨勢，相對于9月的高基數(shù)，必然影響到10月份開發(fā)投資數(shù)據(jù)表現(xiàn)。另外，從新開工面積增速看，增長了1.4個百分點，說明房企新開工熱情有所回升；土地購置面積來看，降幅比1-9月份收窄3.9個百分點，說明房企拿地積極性在回升。因此，2019年最后兩個月的開發(fā)投資將整體穩(wěn)定在兩位數(shù)的增速。

　　與此同時，對于前10月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速小幅回落的情況以及未來的走勢，也有業(yè)內(nèi)專家認為房地產(chǎn)投資將出現(xiàn)趨勢性回調(diào)。從數(shù)據(jù)上可以看到，房地產(chǎn)投資10月高位回落，結(jié)構(gòu)上拿地費用低位略反彈，而建安投資見頂回落，上游在短暫的分歧加大后價格下行壓力后續(xù)或?qū)⒓哟?。限價政策逐步放開帶動復停工缺口和開發(fā)速度均出現(xiàn)較明顯改善，以及近期融資收緊導致促開發(fā)搶回款，是投資脈沖高位的主要原因，但這些影響都較難持續(xù)，隨著建安投資10月見頂回落，投資趨勢性回調(diào)將被暴露的更明顯。

　　銷售面積首次實現(xiàn)正增長

　　值得關(guān)注的變化是，今年前10個月，商品房銷售面積同比增長0.1%，今年首次實現(xiàn)正增長，單月同比連續(xù)4個月正增長。業(yè)內(nèi)人士稱，這或許意味著，今年全國商品房銷售面積和銷售金額有望超越2018年，出乎業(yè)內(nèi)對今年樓市銷售將下滑的普遍預判。對此，王業(yè)強指出，由于去年基數(shù)較高，今年上半年樓市的整體表現(xiàn)不及去年同期。但下半年以來，從7月至10月，全國商品房銷售面積連續(xù)四個月高于去年同期，累計同比降幅也是逐月收窄，至10月首次轉(zhuǎn)正。按照慣例，房企往往在年末加大銷售力度來沖擊年度銷售目標。供應放量在一定程度上也會帶動最后兩個月成交的穩(wěn)步增加，從目前的數(shù)據(jù)看，全年銷售面積、金額這兩項指標高于去年基本已成定局。

　　“究其原因，可以從供需兩個方面來看：一方面，由于市場調(diào)控繼續(xù)施壓，使得房地產(chǎn)市場融資進一步收緊，房企面臨資金壓力增大，不少房企在9、10月加大促銷力度，‘以價換量、回籠資金’成為房企應對資金壓力的首要選擇。另一方面，自2016年，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了3年時間，房地產(chǎn)市場價格整體趨穩(wěn)或小幅回落，新的利率形成機制促使房貸利率整體下調(diào)，同時，在‘一城一策’推動下各地紛紛出臺的各種人才房政策、房貸利息房租抵稅政策等等，都有利于市場的穩(wěn)定和剛需以及改善需求的積極入市。”王業(yè)強進一步說道。

　　與此同時，萬博新經(jīng)濟研究院副院長劉哲向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，在房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴的情況下，房地產(chǎn)銷售面積增速的變化短期是有所失真的。房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，通過搶銷售、搶開工加快回籠資金，透支了房地產(chǎn)未來的銷售潛力，其并不能準確反映當前房地產(chǎn)的真實的供給和需求關(guān)系?？紤]到低基數(shù)效應，疊加竣工周期，預計未來銷售回款還將是房企重要的資金來源，短期房地產(chǎn)銷售還會維持一段時間的韌性。但房地產(chǎn)的調(diào)控政策不會出現(xiàn)明顯松動，也不能把房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟刺激手段。后續(xù)房地產(chǎn)銷售和投資可能會呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下行，中西部地區(qū)、三四線城市率先顯露疲態(tài)，之后慢慢波及到東部地區(qū)和大城市。

　　事實上，今年以來，樓市調(diào)控延續(xù)從嚴基調(diào)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，前10個月相關(guān)方面共發(fā)布482次調(diào)控政策。業(yè)內(nèi)專家表示，市場整體預期較為悲觀，開發(fā)商普遍降價促銷，而調(diào)控加碼“融資端”以后，開發(fā)商資金來源增速呈下降態(tài)勢，從上半年的7.5%左右降至7%，其中國內(nèi)貸款和自籌資金下降明顯。在當前的市場預期、政策環(huán)境以及到位資金環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售面積依然出現(xiàn)了較為積極的變化。對此，王業(yè)強認為，首先，政策調(diào)控的主基調(diào)是從嚴，但也強調(diào)分類調(diào)控和“一城一策”。在房住不炒的大政策背景下，對于剛需和改善型需求依　然是有很多的政策支持。其次，融資收緊是針對之前市場上各類信貸資金違規(guī)入市的集中清理和規(guī)范整頓，一些違規(guī)企業(yè)則有可能在市場壓力下資金鏈斷裂退出市場，而對于優(yōu)質(zhì)企業(yè)正常的資金需求是依然有保障的。當前房企資金來源整體穩(wěn)定，各類資金來源依然是有不同程度的增長。最后，在市場缺乏更為優(yōu)質(zhì)的投資產(chǎn)品的情況下，房地產(chǎn)依然是市場投資的優(yōu)先選擇。在經(jīng)濟壓力明顯增大的情況下，市場對房地產(chǎn)的期望將有所提升。

　　“短期看，房地產(chǎn)市場將逐漸趨穩(wěn)并進入回暖通道，長期仍將保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢。”王業(yè)強補充說道。（見習記者 寧婧）

　　轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報

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