近年來，嘉興樓市火爆。然而，盛宴背后，亂象叢生，加10萬“號費(fèi)”買房在嘉興更是屢見不鮮。“號費(fèi)”現(xiàn)象究竟因何而起？開發(fā)商及中介在其中扮演了什么角色？近日，《國際金融報》記者實(shí)地暗訪相關(guān)利益方，試圖還原嘉興樓市“號費(fèi)”現(xiàn)象的原貌。
“哎，都是這樣的。”盧文（化名）一聲嘆氣，帶著無奈，帶著不解，帶著一種習(xí)以為常的認(rèn)命之態(tài)。
在《國際金融報》記者面前唉聲嘆氣的盧文，將至而立之年，正在四處尋覓著一個屬于自己的棲身之地，然后“先有房再立家”。
不過，心儀的房子真難買！
“看中的幾乎都是熱門樓盤，尤其是品質(zhì)好一點(diǎn)的學(xué)區(qū)房，認(rèn)籌的人多，僧多粥少，日光盤都不稀奇了，之前開盤搖號都是秒光。全款付清的都不一定買得到房，更不要說我們這種還想貸款的了。”盧文邊說邊搖頭。
2016年，當(dāng)浙江嘉興本地人還篤定房價不會上漲時，外地分銷商早就“暗嗅芬芳”。多輛“滬”牌大巴一字排開，一時間嘉興各樓盤的銷售部門庭若市。
彼時，嘉興本地人，或冷眼旁觀、或半信半疑，但在新房均價從七八千被拉至萬元之后，不少嘉興本地人也坐不住了，紛紛加入“搶房大軍”，而這結(jié)成的果便是認(rèn)籌長龍和開盤后的“秒清”。
然而，盛宴背后，亂象叢生。
像盧文這樣的前因觀望、后因搖號難導(dǎo)致至今仍未買房的嘉興人不在少數(shù)。這時候，打著“有內(nèi)部資源可幫助購房者提前鎖定房源”旗號的中介出現(xiàn)了。
10萬起的號費(fèi)
“你自己去買，全款都不一定買得到。我們有渠道，可以幫你去內(nèi)部拿房，但是你需要交個十幾萬的‘號費(fèi)’。”近日，嘉興某樓盤開始認(rèn)籌，記者以購房者身份前往該樓盤周邊的中介處咨詢，一位來自A中介公司的房產(chǎn)中介王麗（化名）對記者表示，只有通過他才能拿到該樓盤的房源并鎖定心儀的樓層。
王麗口中的“號費(fèi)”就是業(yè)內(nèi)臭名昭著的“茶水費(fèi)”，即購房者通過第三方（大部分為中介）提前認(rèn)購房源所需支付的費(fèi)用。
通過這幾天在嘉興的實(shí)地暗訪，《國際金融報》記者了解到，“號費(fèi)”在嘉興不僅是常態(tài)，金額還因樓盤火熱程度的不同而增加。
另一位來自B中介公司的房產(chǎn)中介李峰（化名）對《國際金融報》記者表示，“到目前為止，嘉興今年上半年的一手房大部分都是帶著‘號費(fèi)’賣掉的。”
據(jù)李峰介紹，“號費(fèi)”一般由兩部分組成，一部分是中介上線給出的成本“底價”，即上線要求的固定收益；另一部分是中介公司的收入，由中介公司在“底價”基礎(chǔ)上增加。
“這個樓盤的‘號費(fèi)’不算貴，之前有一個樓盤要25萬元。我們同行之間‘號費(fèi)’要價都是一樣的，且是根據(jù)市場行情定價。”在一家小中介公司C供職的張超（化名）對記者說。
據(jù)上述多位中介描述，購房者需在開盤搖號前，看好戶型并選定一個樓層范圍，然后向其支付一部分“號費(fèi)”定金并簽訂“號費(fèi)”協(xié)議。剩余一部分“號費(fèi)”則等到購房者與開發(fā)商簽訂購房合同后支付。如中介最終未拿到房源，則“號費(fèi)”全數(shù)退款。一般來說，如果“號費(fèi)”為13萬元，前期先需支付10萬元左右。
此外，另一家D中介公司的工作人員趙雪（化名）向《國際金融報》記者透露，即便付了“號費(fèi)”，開發(fā)商還是要“擇優(yōu)錄取”，“競價”高者以及全款購房者優(yōu)先，貸款購房者想要選到好樓層或有難度。
顯然，“號費(fèi)”買的僅是一個優(yōu)先購房及選房資格，并未附加其他“特殊便利”。
大中介“剎車”
雖然《國際金融報》記者暗訪的所有中介都表示其有房源，但并不是所有中介目前都還參與其中。
李峰所在B中介公司規(guī)模較大，在嘉興也有數(shù)十家門店。他明確對《國際金融報》記者表示，目前有關(guān)部門已經(jīng)開始嚴(yán)查了。“公司確實(shí)有資源能拿到房，但不想‘撿了芝麻，丟了西瓜’，為了賺三五萬塊錢而砸了公司的招牌”。
“一般開一家中介公司啟動資金50萬元就夠了，一些小的中介由于客源少，今天口碑砸了，明天就可以換個牌子和地點(diǎn)‘從頭再來’。現(xiàn)在，越大越有資質(zhì)的中介越不會冒這個風(fēng)險，越小的中介則靠‘號費(fèi)’養(yǎng)活。”李峰提醒道，由于“號費(fèi)”走的是私賬，“號費(fèi)”還存在被賴賬等風(fēng)險。
但有風(fēng)險就有收益。多名中介均向記者表示，付“號費(fèi)”之后，購房者還是要去搖號現(xiàn)場，當(dāng)然只是“做做樣子而已”。
開發(fā)商與中介的博弈
那么，中介何以如此“神通廣大”，單憑“號費(fèi)”就能跨過“搖號系統(tǒng)”，打入內(nèi)部提前鎖定指定房源？
“這個錢不是我們收的，是開發(fā)商收的。出現(xiàn)這種費(fèi)用的根本原因是客源多、房源少，市場供不應(yīng)求。然而，現(xiàn)在房子限價，備案價低，開發(fā)商賺得少，因此只好借我們中介的名頭來實(shí)現(xiàn)利益最大化，我們只是幫忙跑個腿。”張超對《國際金融報》記者說。
在暗訪過程中，多數(shù)中介人員均對記者表示，“號費(fèi)”大部分或全數(shù)金額都是交給開發(fā)商，而他們自己僅留2%-3%的部分。也因如此，有中介對記者表示，除“號費(fèi)”以外，買賣成交后，中介商還要收取正常的交易傭金，大約為房產(chǎn)總價的1.5%。
那么，中介是否僅是開發(fā)商私下收費(fèi)的渠道？
《國際金融報》記者隨即以購房者身份走訪了中介口中房源相對緊俏的樓盤售樓處，但是，當(dāng)問及交“號費(fèi)”是否確保有房等問題時，銷售人員不僅一口否決參與其中，還對記者表示，如果購房者由于輕信第三方營銷渠道并支付“號費(fèi)”，那么任何經(jīng)濟(jì)損失將由購房者自行承擔(dān)。
另一樓盤的銷售人員丁華（化名）則表示，“我們是上市公司，總公司都要下來查的，絕對不會出現(xiàn)這種問題。中介是因?yàn)橐嶅X，所以才會這么說，你不要相信。”
顯然，那邊中介雖然把開發(fā)商當(dāng)成“一家血脈”，但開發(fā)商這邊卻毫無“稱兄道弟”之意。
事實(shí)上，“號費(fèi)”并不計(jì)入總房款或購房合同內(nèi)，雖然中介和開發(fā)商各執(zhí)一詞，但從明面來看，中介與開發(fā)商并無直接聯(lián)系。
占用資金？
值得注意的是，還與中介說辭矛盾的是，丁華表示，“如果你貸款的話，我推薦你們買這個130平方米的戶型，搖到的問題應(yīng)該不大。”
丁華的說辭聽似善解人意，但記者注意到，他賣的這個樓盤正處于認(rèn)籌階段，現(xiàn)場購房者卻屈指可數(shù)，人氣并不旺。
雖然丁華極力想讓記者盡快繳納認(rèn)籌金，并表示記者不會“白忙活一場”，但是，對此中介則另有話說。
“很多人對搖號還有憧憬，售樓處一般會讓他們付個幾十萬的認(rèn)籌意向金，如搖不到號則退還認(rèn)籌金，但是，如果開發(fā)商搪塞拖延，退款時間將會加長。對開發(fā)商來說，他們實(shí)際上是零利息占用了你的資金。”李峰說。
記者從丁華處了解到，如購房者沒有搖到號，因公司內(nèi)部需走流程，退款時間大約在20個工作日左右。
“前段時間開的一個盤，銷售人員告訴一期沒搖到號的購房者，他們可將認(rèn)籌金質(zhì)押在開發(fā)商這邊，等待二期開盤。”王麗對記者表示，如此一來，購房者的資金流動性將會變差，開發(fā)商在這期間亦可無息“占用”購房者的認(rèn)籌金。
值得注意的是，2018年6月25日發(fā)布的《嘉興市建委等9部門關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房銷售行為的通知》（下稱《通知》）明確，建設(shè)部門將查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自截留挪用購房人預(yù)購房款或者不將購房人預(yù)購房款存入資金賬戶等行為。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，由于認(rèn)籌金額較少、退還款時間也較短，開發(fā)商一般不會將該筆資金另作他用。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉持相似觀點(diǎn)。他表示，由于各個項(xiàng)目、城市的操作手法不同，所以不能一概而論房企會挪用認(rèn)籌金。
中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦則認(rèn)為，不排除房企會有挪用資金的可能。“一次幾千萬數(shù)額的認(rèn)籌金如做7天理財(cái)，其收益就十分可觀”。
中介的上線
實(shí)際上，據(jù)《國際金融報》記者暗訪的幾家嘉興中介和地產(chǎn)相關(guān)人士透露，“號費(fèi)”的實(shí)際收取方，即中介上線，不僅有開發(fā)商，還有個人。
“嘉興有個傳奇的人物，他能拿到所有樓盤的名額，是所有中介的上線。但誰都不知道他是誰。”嘉興某資深地產(chǎn)人士徐迪（化名）對記者表示。
李峰說，“在開盤前，開發(fā)商有時會將部分房源分給一些人，內(nèi)外部人員都有。這些人就會找中介，加上‘號費(fèi)’再行出售。低買高賣產(chǎn)生的差價就落入這些人的口袋里了，而不是給開發(fā)商。”
徐迪認(rèn)為，無論開發(fā)商選擇內(nèi)銷還是外銷，“號費(fèi)”是否落入開發(fā)商口袋，開發(fā)商總能做個順?biāo)饲?，以便于未來的利益轉(zhuǎn)換。
針對上線的具體信息，記者暗訪的這些中介人員多數(shù)吞吞吐吐。
有中介僅是傳遞其有“房源”這條訊息，但在問及具體操作和上線對接人時，一些中介人員表示要問“老板”或“同行”。換言之，一些“基層”中介人員在這條“號費(fèi)”利益鏈條中所扮演的角色或僅限于“營銷”和“傳播”，而非定價者或直接中間人。
搖號“透不透明”
無論開發(fā)商與中介參與與否，開盤前就已“泄露在外”的房源才是“號費(fèi)”存在的前提要素。
搖號是否公正公平？為什么交了“號費(fèi)”就可以開“綠色通道”？這是許多購房者的疑問。
上述幾家中介面對這個問題時，都不約而同地發(fā)出一聲輕笑，而后反問記者，“這不是心知肚明、默認(rèn)的嗎？”
目前，嘉興還未強(qiáng)制性要求全程公證銷售搖號過程?！锻ㄖ分赋?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)合理安排開盤時間和銷售方式，意向購房人數(shù)多于準(zhǔn)售房源的，宜采取搖號等方式公開銷售，也可邀請公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督。
同時，《通知》強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其委托的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)按商品房預(yù)售方案備案價格對外銷售，不得收取備案價格之外的其他任何價款或費(fèi)用，不得以附加條件等限定方式，使購房人接受商品或者服務(wù)價格。
《國際金融報》記者暗訪的中介均表示，嘉興的樓盤銷售基本用的是開發(fā)商的搖號軟件，而這就給予開發(fā)商、中介或關(guān)系人士“渾水摸魚”、變相牟利的操作空間。
徐迪對記者表示，“整個買房過程表面上都是公平公正的，不過從技術(shù)上可以設(shè)定，只有交了‘號費(fèi)’的人，手機(jī)搖號時才能點(diǎn)到想要的房源。沒付‘號費(fèi)’的人運(yùn)氣好點(diǎn)或許也能搖到，但是，搖到的房基本都是‘頂天立地’、不受購房者歡迎的樓層。”
李峰也表示，在支付“號費(fèi)”之后，開發(fā)商就會將購房者的名字提前在搖號系統(tǒng)中備案。
事實(shí)上，合肥、武漢、上海等熱點(diǎn)城市此前都相繼被曝出“號費(fèi)”亂象。為了進(jìn)一步落實(shí)“房住不炒”，防止搖號“潛規(guī)則”，不少城市已陸續(xù)實(shí)施搖號全程公證制度。
上海在2017年7月18日發(fā)布的《關(guān)于貫徹商品住房項(xiàng)目銷售采取公證搖號排序有關(guān)問題的實(shí)施意見》明確指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品住房項(xiàng)目開盤選購房屋的搖號排序應(yīng)使用公證機(jī)構(gòu)提供的電腦搖號軟件，并由公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行全程現(xiàn)場監(jiān)督公證，搖號排序結(jié)果應(yīng)當(dāng)場公示。一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)存在弄虛作假等違反該規(guī)定的，一經(jīng)查實(shí)，一律暫停網(wǎng)簽，降低直至取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，并列入全市信用管理“黑名單”。
7月19日，重慶市國土房管局對涉嫌違規(guī)的18個房地產(chǎn)項(xiàng)目采取了暫停網(wǎng)簽、暫緩預(yù)售許可辦理的行政限制措施，其中包括變相拒絕公積金貸款、收取選房費(fèi)、售后包租等違規(guī)行為。
顯然，對于“號費(fèi)”等房地產(chǎn)潛規(guī)則行為的打擊力度正在不斷加大。
值得注意的是，在《國際金融報》記者暗訪過程中，無論是中介還是購房者，其形容此等暗箱操作行為時，都普遍認(rèn)為該交易是由市場環(huán)境形成的商業(yè)行為，且已經(jīng)習(xí)以為常。
也有受訪者對《國際金融報》記者表示，因近日嘉興房地產(chǎn)市場有所降溫，供需結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，“號費(fèi)”現(xiàn)象也隨之減少。
轉(zhuǎn)自：人民網(wǎng)-國際金融報
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