在一片市場(chǎng)喊冷聲中，“金九銀十”來了。
10月23日，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布了2019年10月《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》。反映全國24個(gè)核心城市房價(jià)綜合變動(dòng)的緯房核心指數(shù)顯示，2019年9月，核心城市房價(jià)環(huán)比下降了0.12%。這是2019年以來，核心城市綜合房價(jià)水平值的首度下降。而在此前5個(gè)月，核心城市房價(jià)的變動(dòng)主要表現(xiàn)為漲速的下降。
而從成交量上看，2019年9月，北京、上海、成都、大連等10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數(shù)為155.60，比8月下降了7.41%。從一般性規(guī)律看，在其它條件不變的情形下，二手房成交量的持續(xù)下降，表明房價(jià)走勢(shì)短期難以出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。
“經(jīng)濟(jì)前景預(yù)期不樂觀，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)觀望。”中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華向《華夏時(shí)報(bào)》分析指出，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)趨降的主要原因在于經(jīng)濟(jì)預(yù)期并不樂觀，也使得主流房價(jià)預(yù)期由謹(jǐn)慎樂觀向有限悲觀轉(zhuǎn)變。不過他同時(shí)指出，考慮到2018年同期核心城市房價(jià)也有一波下降走勢(shì)，9月核心城市房價(jià)由漲轉(zhuǎn)跌尚不具有特殊的周期拐點(diǎn)意義。
房價(jià)穩(wěn)中趨降
報(bào)告指出，預(yù)計(jì)2019年底前住房市場(chǎng)總體穩(wěn)中趨降，少部分城市可能降速加快。
分城市等級(jí)來看，四個(gè)一線城市房價(jià)整體穩(wěn)中微跌，房價(jià)平均環(huán)比下跌0.002%，跌速比上月減緩0.153個(gè)百分點(diǎn)。北京環(huán)比下跌1.01%，在一線城市中跌速相對(duì)較快，跌幅比上月也略有擴(kuò)大；上海、廣州房價(jià)相對(duì)平穩(wěn)，其中廣州環(huán)比微跌0.33%，上海環(huán)比上漲0.53%；深圳房價(jià)環(huán)比上漲0.80%，漲速與上月基本持平。不過，近1年當(dāng)中，廣州、北京、上海房價(jià)相對(duì)低迷，分別累計(jì)下跌6.55%、4.46%和1.02%，僅深圳房價(jià)微漲2.52%。
樣本監(jiān)測(cè)的蘇州、杭州、天津、重慶四個(gè)準(zhǔn)一線城市的房價(jià)跌幅較上月擴(kuò)大，平均環(huán)比下跌0.678%，比上月擴(kuò)大0.598個(gè)百分點(diǎn)，僅蘇州環(huán)比仍上漲。其中天津環(huán)比下降1.57%，重慶環(huán)比下跌1.29%，杭州環(huán)比下降0.41%，都比上月有所擴(kuò)大。
覆蓋22個(gè)城市的二線城市緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，2019年9月，二線城市房價(jià)平均環(huán)比上漲0.139%，漲速比上月收窄0.29個(gè)百分點(diǎn)。二線城市中，房價(jià)上漲、停滯和下跌的城市均有存在。上海周邊的寧波、南通、無錫，以及東北沈陽、大連等仍有上漲，青島、廈門、鄭州等繼續(xù)下跌，西安、長沙、成都、武漢、南昌等短期市場(chǎng)走勢(shì)暫處于停滯狀態(tài)。
112個(gè)樣本三四線城市短期房價(jià)總體也由上漲轉(zhuǎn)為微跌。三四線城市緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，2019年9月，三四線城市房價(jià)平均環(huán)比下跌0.203%，跌幅比上月擴(kuò)大0.163個(gè)百分點(diǎn)。不過，受行情啟動(dòng)時(shí)間差、貨幣化棚改余熱等因素的影響，唐山、南陽、臨沂、洛陽等在總體市場(chǎng)下滑的背景下仍然相對(duì)較快上漲。
建議保持調(diào)控定力
報(bào)告指出，短期市場(chǎng)趨降的主要原因包括：經(jīng)濟(jì)增長速度下滑，導(dǎo)致部分居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變；二手住房成交量下降較快，市場(chǎng)基本面不支持短期房價(jià)反轉(zhuǎn)；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)信貸的管控仍將延續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)資金普遍較為緊張，部分企業(yè)銷售打折力度加大；房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會(huì)出現(xiàn)邊際性、局部性放松，但難以出現(xiàn)全面轉(zhuǎn)向。而在市場(chǎng)下行預(yù)期下，即使房地產(chǎn)調(diào)控政策有邊際放松，短時(shí)間內(nèi)也難以對(duì)房價(jià)產(chǎn)生提振作用。
因此，報(bào)告預(yù)測(cè)未來一線房價(jià)可能延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)，二線城市房價(jià)總體以小跌為主，部分城市仍可能上漲。由于需求刺激因素的消退，多數(shù)三四線城市短期房價(jià)可能下跌。部分行情啟動(dòng)較慢的三四線城市，借助于貨幣化棚改余熱，房價(jià)仍可能上漲。
市場(chǎng)偏冷，房價(jià)下跌，就意味著放松即將到來嗎？報(bào)告建議，歷史經(jīng)驗(yàn)證明，即便房價(jià)可能已經(jīng)進(jìn)入下跌通道，出臺(tái)刺激購房政策也必然導(dǎo)致短期房價(jià)的異常上漲。房地產(chǎn)政策的制訂應(yīng)堅(jiān)守“房住不炒”的底線，避免刺激需求引發(fā)房價(jià)大起大落和房地產(chǎn)調(diào)控前功盡棄。
同時(shí)，從各地市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)，在堅(jiān)持“房住不炒”、維持市場(chǎng)總體穩(wěn)定的前提下，可進(jìn)一步增強(qiáng)政策針對(duì)性，減少“一刀切”式管控，避免誤傷剛性需求及合理購房需求，適度支持改善性住房需求。在條件許可的前提下，可以根據(jù)實(shí)際需要作對(duì)住房限購政策作一些邊際性調(diào)整，以適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)的新變化。但在短期內(nèi)，住房限購政策不宜全面撤銷。（記者劉詩萌）
轉(zhuǎn)自：華夏時(shí)報(bào)
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