樓市調(diào)控持續(xù)發(fā)力 房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力再次減弱


中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)   時(shí)間:2017-09-06





  在今年上半年嚴(yán)格而又密集的樓市調(diào)控政策過后,步入“下半場(chǎng)”的樓市或?qū)⒚媾R更大調(diào)整。如今,已有多個(gè)城市再次上調(diào)房貸利率,這也為進(jìn)一步“擠”走炒房客增加了籌碼。此外,為了回歸“房住不炒”的本質(zhì),“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、“共有產(chǎn)權(quán)房”等概念也成為各地在樓市調(diào)控中的下一個(gè)發(fā)力點(diǎn)。對(duì)于樓市而言,這些“不利因素”的增多也讓房?jī)r(jià)的上漲動(dòng)力再次減弱。

(資料圖片 來源于網(wǎng)絡(luò))
  多城上調(diào)首套房貸款利率
 
  近期,多地傳出了銀行繼續(xù)上浮房貸利率的消息,有個(gè)別城市首套房貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮30%,另有多個(gè)重點(diǎn)城市首套房貸款利率按照基準(zhǔn)利率上浮5%至10%作為“起步價(jià)”。
 
  近日,有媒體報(bào)道稱,一名購(gòu)房者稱自己購(gòu)于南京的商品房在某股份制銀行申請(qǐng)住房貸款時(shí),獲批的利率是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮30%,且首付高達(dá)五成。據(jù)該購(gòu)房者介紹,該商品房為其名下的首套房。對(duì)此,該股份制銀行的個(gè)貸專員表示,確實(shí)有部分購(gòu)房者的首套房貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮了30%,不過多數(shù)貸款人的首套房仍可以申請(qǐng)到最低上浮10%的貸款利率。購(gòu)房者的資質(zhì)、房齡以及房屋面積是審批利率的主要參考指標(biāo),而50平方米以下的房子可能將不能申請(qǐng)貸款或者貸款利率上浮較高。
 
  據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,南京地區(qū)的17家銀行,首套房貸款利率平均為基準(zhǔn)利率的1.02倍,達(dá)5.03%。其中,最高為基準(zhǔn)利率上浮30%。事實(shí)上,不僅僅是南京,對(duì)于很多城市來說,首套房貸款利率政策已經(jīng)由“折扣價(jià)”調(diào)整為了“加價(jià)”。
 
  據(jù)融360發(fā)布的報(bào)告顯示,今年7月,全國(guó)首套房貸款平均利率已上升至4.99%,相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.02倍,這是繼2013年出現(xiàn)全面基準(zhǔn)利率后,時(shí)隔四年全國(guó)范圍內(nèi)首套房貸款再現(xiàn)全面回歸基準(zhǔn)利率的情況。
 
  數(shù)據(jù)顯示,從全國(guó)首套房貸款平均利率走勢(shì)來看,7月,全國(guó)首套房平均利率環(huán)比上升了2.25%,同比去年7月的4.44%上升了12.38%。
 
  值得關(guān)注的是,北京地區(qū)的房貸利率上浮明顯。據(jù)融360監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示,7月北京地區(qū)首套房貸款利率平均折扣為基準(zhǔn)的1.01倍,平均利率為4.96%。在監(jiān)測(cè)的30家銀行中,在首套房的首付方面有28家銀行為3.5成,而在貸款利率方面仍有一家銀行執(zhí)行9.5折優(yōu)惠利率。目前,部分銀行最低可以申請(qǐng)基準(zhǔn)利率,但貸款額度需排隊(duì)受理,另有部分銀行執(zhí)行首套房貸款利率按照基準(zhǔn)利率上浮5%至10%的政策,接受利率上浮可優(yōu)先受理貸款業(yè)務(wù)。融360分析師認(rèn)為,北京對(duì)于政策的敏感性較高,政策執(zhí)行力較強(qiáng),已先于其他一線城市出現(xiàn)變動(dòng)。綜合北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市走勢(shì)的特點(diǎn)來看,或許北京的走勢(shì)較能反映出未來房貸利率的動(dòng)向。
 
  而房貸利率的上調(diào)則提高了購(gòu)房門檻。以貸款200萬元、貸款25年計(jì)算,按照等額本息還款法,在基準(zhǔn)利率上浮10%后,相比去年的八五折優(yōu)惠時(shí)期,利息成本高出了421603.07元,每月月供增加了1405.34元。
 
  事實(shí)上,除了貸款利率外,放款的速度也令諸多購(gòu)房者“傷不起”。據(jù)融360發(fā)布的報(bào)告顯示,今年全年信貸的環(huán)境都趨于緊張,因此下半年銀行的放款節(jié)奏會(huì)進(jìn)一步放緩,進(jìn)入年末更可能面臨銀行放款的“凍結(jié)期”。
 
  廣東探索建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度
 
  自今年下半年以來,“租賃”、“共有”等字眼就頻繁地出現(xiàn)于樓市政策中。8月初,北京市住建委發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》征求意見稿,將原有實(shí)行了近4年的“自住型商品房”更新?lián)Q代,推出了京版的共有產(chǎn)權(quán)房。雖然共有產(chǎn)權(quán)房并不是一個(gè)全新的概念,但因北京此版方案更加體系化了,因而一石激起千層浪。如今,廣東也開始探索建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度了。
 
  8月22日,廣東省住建廳、廣東省發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《廣東省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2016-2020)》(以下簡(jiǎn)稱“規(guī)劃”)。規(guī)劃稱,廣東將探索建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度,根據(jù)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及個(gè)人出資數(shù)額,確定個(gè)人和政府或者個(gè)人和有關(guān)單位持有住房產(chǎn)權(quán)的相應(yīng)比例產(chǎn)權(quán)。
 
  規(guī)劃提出,要推動(dòng)建立涵蓋共有產(chǎn)權(quán)住房、限價(jià)商品房、棚戶區(qū)改造住房、貨幣化安置等方面的住房保障體系。建立完善“以需定建”的住房保障機(jī)制。健全保障房申請(qǐng)登記和輪候保障制度,完善準(zhǔn)入退出機(jī)制。建立保障房使用管理購(gòu)買服務(wù)機(jī)制、物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼和小區(qū)公共設(shè)施維護(hù)更新制度,加強(qiáng)保障房小區(qū)屬地管理力度。
 
  規(guī)劃還提出要全面建立住房公積金和住房補(bǔ)貼雙軌制。研究擴(kuò)大公積金繳存覆蓋面的措施,推進(jìn)住房公積金使用政策調(diào)整。建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu),為群眾提供低息、長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房貸款。探索住房抵押貸款證券化。按照10%左右的面積標(biāo)準(zhǔn),在住房保障小區(qū)配建經(jīng)營(yíng)性設(shè)施。
 
  “共有產(chǎn)權(quán)房”的概念最早源于20世紀(jì)80年代的英國(guó)。2007年,江蘇淮安在國(guó)內(nèi)首次試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房。2010年,上海跟進(jìn)試點(diǎn)。2013年底,北京推出了自住型商品房,帶有一部分“共有產(chǎn)權(quán)”的屬性,但是并沒有在名稱及實(shí)操中明確。2014年,北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(gè)城市明確被列為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。
 
  房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力再減弱
 
  在近半年的樓市調(diào)控作用下,樓市趨穩(wěn)跡象明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的7月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅降至10個(gè)月以來最低,漲幅繼續(xù)全部回落。
 
  對(duì)此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱,目前平均房?jī)r(jià)漲幅加速放緩,同比漲幅為10個(gè)月以來最低,回到了2017年春節(jié)前的水平。而從環(huán)比來看,70個(gè)大中城市平均新建商品房住宅環(huán)比上漲了0.49%,也是最近5個(gè)月以來的最低值,漲幅放緩趨勢(shì)較為明顯。
 
  事實(shí)上,一些調(diào)控重點(diǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)降幅更加明顯。據(jù)了解,無論是新房還是二手房,北京的房?jī)r(jià)均已連續(xù)兩個(gè)月未漲,近年來最嚴(yán)格的調(diào)控政策效果正在顯現(xiàn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)近日發(fā)布的最新一期北京住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示,六七兩個(gè)月里北京的新建商品住宅和二手住宅價(jià)格全部停漲,多數(shù)戶型甚至還出現(xiàn)了連續(xù)降價(jià)的情形。
 
  此外,有數(shù)據(jù)還顯示,深圳7月新房成交均價(jià)為54446元/平方米,環(huán)比下跌了0.08%,同比下跌了4.01%。這是自去年“10·4”新政以來,深圳新房成交均價(jià)連續(xù)第十個(gè)月下滑。
 
  除了一線城市的房?jī)r(jià)止?jié)q以外,環(huán)一線城市的房?jī)r(jià)也下降明顯。
 
  以河北燕郊為例,據(jù)鏈家網(wǎng)披露的成交記錄來看,2015年春天這里的二手房房?jī)r(jià)還保持在每平方米六七千元,但到了今年三四月,這里的價(jià)格最高時(shí)卻已飆漲至每平方米3.5萬元以上。而如今部分小區(qū)已從6月前的3.1萬元/平方米,降到了大約2萬元/平方米。而在新房方面,燕郊的樓市也同樣跌入了“冰點(diǎn)”。
 
  種種跡象顯示,因嚴(yán)控的作用,房?jī)r(jià)不超過去年10月水平的目標(biāo)完成在即。事實(shí)上,4月中旬,在相關(guān)部門對(duì)熱點(diǎn)城市集中約談后,地方政府陸續(xù)組織開發(fā)商召開吹風(fēng)會(huì),要求在今年年底前,房?jī)r(jià)確保不超過去年10月的水平。
 
  據(jù)相關(guān)人士透露,自本輪樓市調(diào)控以來,一線城市與二線熱點(diǎn)城市例如南京、蘇州、杭州、廈門、合肥、鄭州、武漢等,都分別以不同形式被相關(guān)部門約談或會(huì)商。甚至部分地區(qū)被約談過不止一次,要求控制房?jī)r(jià)漲幅與加大供應(yīng)量,減少房企囤房等現(xiàn)象,而有較大漲幅或上漲預(yù)期的地方都是主要約談對(duì)象。
 
  上述人士還表示,需要注意的是,調(diào)控還要有長(zhǎng)久性。近期出現(xiàn)了熱點(diǎn)城市新盤開盤即突破限價(jià)、放松限購(gòu)等現(xiàn)象,因此,不能因調(diào)控以目標(biāo)為紅線,就出現(xiàn)在確定達(dá)到目標(biāo)后放松警惕開口子,給市場(chǎng)傳遞錯(cuò)誤信號(hào)的問題,使調(diào)控再度出現(xiàn)反復(fù)。(付依珞)
 
 
 


  轉(zhuǎn)自:中國(guó)商報(bào)

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