在今年上半年嚴(yán)格而又密集的樓市調(diào)控政策過(guò)后，步入“下半場(chǎng)”的樓市或?qū)⒚媾R更大調(diào)整。如今，已有多個(gè)城市再次上調(diào)房貸利率，這也為進(jìn)一步“擠”走炒房客增加了籌碼。此外，為了回歸“房住不炒”的本質(zhì)，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、“共有產(chǎn)權(quán)房”等概念也成為各地在樓市調(diào)控中的下一個(gè)發(fā)力點(diǎn)。對(duì)于樓市而言，這些“不利因素”的增多也讓房?jī)r(jià)的上漲動(dòng)力再次減弱。
（資料圖片 來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)） 多城上調(diào)首套房貸款利率
近期，多地傳出了銀行繼續(xù)上浮房貸利率的消息，有個(gè)別城市首套房貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮30%，另有多個(gè)重點(diǎn)城市首套房貸款利率按照基準(zhǔn)利率上浮5%至10%作為“起步價(jià)”。
近日，有媒體報(bào)道稱(chēng)，一名購(gòu)房者稱(chēng)自己購(gòu)于南京的商品房在某股份制銀行申請(qǐng)住房貸款時(shí)，獲批的利率是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮30%，且首付高達(dá)五成。據(jù)該購(gòu)房者介紹，該商品房為其名下的首套房。對(duì)此，該股份制銀行的個(gè)貸專(zhuān)員表示，確實(shí)有部分購(gòu)房者的首套房貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮了30%，不過(guò)多數(shù)貸款人的首套房仍可以申請(qǐng)到最低上浮10%的貸款利率。購(gòu)房者的資質(zhì)、房齡以及房屋面積是審批利率的主要參考指標(biāo)，而50平方米以下的房子可能將不能申請(qǐng)貸款或者貸款利率上浮較高。
據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，南京地區(qū)的17家銀行，首套房貸款利率平均為基準(zhǔn)利率的1.02倍，達(dá)5.03%。其中，最高為基準(zhǔn)利率上浮30%。事實(shí)上，不僅僅是南京，對(duì)于很多城市來(lái)說(shuō)，首套房貸款利率政策已經(jīng)由“折扣價(jià)”調(diào)整為了“加價(jià)”。
據(jù)融360發(fā)布的報(bào)告顯示，今年7月，全國(guó)首套房貸款平均利率已上升至4.99%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.02倍，這是繼2013年出現(xiàn)全面基準(zhǔn)利率后，時(shí)隔四年全國(guó)范圍內(nèi)首套房貸款再現(xiàn)全面回歸基準(zhǔn)利率的情況。
數(shù)據(jù)顯示，從全國(guó)首套房貸款平均利率走勢(shì)來(lái)看，7月，全國(guó)首套房平均利率環(huán)比上升了2.25%，同比去年7月的4.44%上升了12.38%。
值得關(guān)注的是，北京地區(qū)的房貸利率上浮明顯。據(jù)融360監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，7月北京地區(qū)首套房貸款利率平均折扣為基準(zhǔn)的1.01倍，平均利率為4.96%。在監(jiān)測(cè)的30家銀行中，在首套房的首付方面有28家銀行為3.5成，而在貸款利率方面仍有一家銀行執(zhí)行9.5折優(yōu)惠利率。目前，部分銀行最低可以申請(qǐng)基準(zhǔn)利率，但貸款額度需排隊(duì)受理，另有部分銀行執(zhí)行首套房貸款利率按照基準(zhǔn)利率上浮5%至10%的政策，接受利率上浮可優(yōu)先受理貸款業(yè)務(wù)。融360分析師認(rèn)為，北京對(duì)于政策的敏感性較高，政策執(zhí)行力較強(qiáng)，已先于其他一線城市出現(xiàn)變動(dòng)。綜合北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市走勢(shì)的特點(diǎn)來(lái)看，或許北京的走勢(shì)較能反映出未來(lái)房貸利率的動(dòng)向。
而房貸利率的上調(diào)則提高了購(gòu)房門(mén)檻。以貸款200萬(wàn)元、貸款25年計(jì)算，按照等額本息還款法，在基準(zhǔn)利率上浮10%后，相比去年的八五折優(yōu)惠時(shí)期，利息成本高出了421603.07元，每月月供增加了1405.34元。
事實(shí)上，除了貸款利率外，放款的速度也令諸多購(gòu)房者“傷不起”。據(jù)融360發(fā)布的報(bào)告顯示，今年全年信貸的環(huán)境都趨于緊張，因此下半年銀行的放款節(jié)奏會(huì)進(jìn)一步放緩，進(jìn)入年末更可能面臨銀行放款的“凍結(jié)期”。
廣東探索建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度
自今年下半年以來(lái)，“租賃”、“共有”等字眼就頻繁地出現(xiàn)于樓市政策中。8月初，北京市住建委發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》征求意見(jiàn)稿，將原有實(shí)行了近4年的“自住型商品房”更新?lián)Q代，推出了京版的共有產(chǎn)權(quán)房。雖然共有產(chǎn)權(quán)房并不是一個(gè)全新的概念，但因北京此版方案更加體系化了，因而一石激起千層浪。如今，廣東也開(kāi)始探索建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度了。
8月22日，廣東省住建廳、廣東省發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《廣東省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2016-2020）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“規(guī)劃”）。規(guī)劃稱(chēng)，廣東將探索建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度，根據(jù)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及個(gè)人出資數(shù)額，確定個(gè)人和政府或者個(gè)人和有關(guān)單位持有住房產(chǎn)權(quán)的相應(yīng)比例產(chǎn)權(quán)。
規(guī)劃提出，要推動(dòng)建立涵蓋共有產(chǎn)權(quán)住房、限價(jià)商品房、棚戶區(qū)改造住房、貨幣化安置等方面的住房保障體系。建立完善“以需定建”的住房保障機(jī)制。健全保障房申請(qǐng)登記和輪候保障制度，完善準(zhǔn)入退出機(jī)制。建立保障房使用管理購(gòu)買(mǎi)服務(wù)機(jī)制、物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼和小區(qū)公共設(shè)施維護(hù)更新制度，加強(qiáng)保障房小區(qū)屬地管理力度。
規(guī)劃還提出要全面建立住房公積金和住房補(bǔ)貼雙軌制。研究擴(kuò)大公積金繳存覆蓋面的措施，推進(jìn)住房公積金使用政策調(diào)整。建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，為群眾提供低息、長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房貸款。探索住房抵押貸款證券化。按照10%左右的面積標(biāo)準(zhǔn)，在住房保障小區(qū)配建經(jīng)營(yíng)性設(shè)施。
“共有產(chǎn)權(quán)房”的概念最早源于20世紀(jì)80年代的英國(guó)。2007年，江蘇淮安在國(guó)內(nèi)首次試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房。2010年，上海跟進(jìn)試點(diǎn)。2013年底，北京推出了自住型商品房，帶有一部分“共有產(chǎn)權(quán)”的屬性，但是并沒(méi)有在名稱(chēng)及實(shí)操中明確。2014年，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(gè)城市明確被列為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。
房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力再減弱
在近半年的樓市調(diào)控作用下，樓市趨穩(wěn)跡象明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的7月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅降至10個(gè)月以來(lái)最低，漲幅繼續(xù)全部回落。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱(chēng)，目前平均房?jī)r(jià)漲幅加速放緩，同比漲幅為10個(gè)月以來(lái)最低，回到了2017年春節(jié)前的水平。而從環(huán)比來(lái)看，70個(gè)大中城市平均新建商品房住宅環(huán)比上漲了0.49%，也是最近5個(gè)月以來(lái)的最低值，漲幅放緩趨勢(shì)較為明顯。
事實(shí)上，一些調(diào)控重點(diǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)降幅更加明顯。據(jù)了解，無(wú)論是新房還是二手房，北京的房?jī)r(jià)均已連續(xù)兩個(gè)月未漲，近年來(lái)最嚴(yán)格的調(diào)控政策效果正在顯現(xiàn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)近日發(fā)布的最新一期北京住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)顯示，六七兩個(gè)月里北京的新建商品住宅和二手住宅價(jià)格全部停漲，多數(shù)戶型甚至還出現(xiàn)了連續(xù)降價(jià)的情形。
此外，有數(shù)據(jù)還顯示，深圳7月新房成交均價(jià)為54446元/平方米，環(huán)比下跌了0.08%，同比下跌了4.01%。這是自去年“10·4”新政以來(lái)，深圳新房成交均價(jià)連續(xù)第十個(gè)月下滑。
除了一線城市的房?jī)r(jià)止?jié)q以外，環(huán)一線城市的房?jī)r(jià)也下降明顯。
以河北燕郊為例，據(jù)鏈家網(wǎng)披露的成交記錄來(lái)看，2015年春天這里的二手房房?jī)r(jià)還保持在每平方米六七千元，但到了今年三四月，這里的價(jià)格最高時(shí)卻已飆漲至每平方米3.5萬(wàn)元以上。而如今部分小區(qū)已從6月前的3.1萬(wàn)元/平方米，降到了大約2萬(wàn)元/平方米。而在新房方面，燕郊的樓市也同樣跌入了“冰點(diǎn)”。
種種跡象顯示，因嚴(yán)控的作用，房?jī)r(jià)不超過(guò)去年10月水平的目標(biāo)完成在即。事實(shí)上，4月中旬，在相關(guān)部門(mén)對(duì)熱點(diǎn)城市集中約談后，地方政府陸續(xù)組織開(kāi)發(fā)商召開(kāi)吹風(fēng)會(huì)，要求在今年年底前，房?jī)r(jià)確保不超過(guò)去年10月的水平。
據(jù)相關(guān)人士透露，自本輪樓市調(diào)控以來(lái)，一線城市與二線熱點(diǎn)城市例如南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、合肥、鄭州、武漢等，都分別以不同形式被相關(guān)部門(mén)約談或會(huì)商。甚至部分地區(qū)被約談過(guò)不止一次，要求控制房?jī)r(jià)漲幅與加大供應(yīng)量，減少房企囤房等現(xiàn)象，而有較大漲幅或上漲預(yù)期的地方都是主要約談對(duì)象。
上述人士還表示，需要注意的是，調(diào)控還要有長(zhǎng)久性。近期出現(xiàn)了熱點(diǎn)城市新盤(pán)開(kāi)盤(pán)即突破限價(jià)、放松限購(gòu)等現(xiàn)象，因此，不能因調(diào)控以目標(biāo)為紅線，就出現(xiàn)在確定達(dá)到目標(biāo)后放松警惕開(kāi)口子，給市場(chǎng)傳遞錯(cuò)誤信號(hào)的問(wèn)題，使調(diào)控再度出現(xiàn)反復(fù)。（付依珞）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)
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