消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs三季度穩(wěn)健運營

　　消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs板塊交出了一份穩(wěn)健運營的三季報“成績單”。分析人士認(rèn)為，隨著政策刺激的加碼，疊加國內(nèi)經(jīng)濟的持續(xù)回暖，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs很快將進入一個跨越式發(fā)展的階段。

　　以在滬市掛牌的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs為例，2024年三季度，華安百聯(lián)消費REIT實現(xiàn)收入約5272萬元，凈利潤約590萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約1966萬元，可供分配金額約2966萬元。

　　嘉實物美消費REIT表現(xiàn)不俗，2024年三季度實現(xiàn)收入約2948萬元，凈利潤約1030萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約2351萬元，可供分配金額約1685萬元。

　　華夏金茂商業(yè)REIT方面，2024年三季度實現(xiàn)收入約2315萬元，凈利潤約399萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約1363萬元，可供分配金額約1359萬元。

　　顯然，國內(nèi)經(jīng)濟的穩(wěn)步修復(fù)，對消費基礎(chǔ)設(shè)施表現(xiàn)構(gòu)成了正面影響。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年前三季度，社會消費品零售總額達353564億元，同比增長3.3%。其中，按消費類型劃分，商品零售額達314149億元，增長3.0%；餐飲收入為39415億元，增長6.2%。9月份，社會消費品零售總額更是同比增長了3.2%，較上月提振1.1個百分點。

　　記者還注意到，三季度以來，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的二級市場表現(xiàn)穩(wěn)中向好，其加權(quán)平均漲幅優(yōu)于同期中證REITs全收益指數(shù)的漲幅。眼下，業(yè)界關(guān)于“2024年為消費零售市場信心重建的一年”的預(yù)期正逐步兌現(xiàn)。

　　今年以來，各地在擴內(nèi)需、促消費、惠民生等方面政策支持不斷加碼，旨在推動、激發(fā)消費潛力，擴大有效需求。

　　“購物中心、百貨商場等底層資產(chǎn)具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的特征，其通常位于城市核心區(qū)域或人口密集區(qū)，擁有穩(wěn)定的租戶群體和持續(xù)的租金收入，能為投資者提供較好的回報?！币晃辉紮?quán)益人在接受記者采訪時直言，“從最近消費類項目的申報規(guī)?？梢钥闯觯瑖鴥?nèi)消費領(lǐng)域資產(chǎn)規(guī)模存量巨大，這預(yù)示著未來可發(fā)行、擴募的儲備資產(chǎn)豐富，這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)通過REITs市場進行證券化，不僅有助于提升資本市場活躍度，還能為投資者提供更多選擇。”

　　值得一提的是，在基本面發(fā)展呈現(xiàn)出積極態(tài)勢的大背景下，各項目的擴募工作也被提上日程。

　　中國金茂控股集團有限公司副總裁、金茂酒店商業(yè)管理公司總經(jīng)理丁蕤此前就向記者表示：“作為擁有較多重資產(chǎn)的原始權(quán)益人，中國金茂愿意應(yīng)勢而動、順勢而為，利用好國家提供的創(chuàng)新金融工具，在REITs平臺上發(fā)聲，做好金茂的資本運作和資產(chǎn)管理。同時，中國金茂也會不斷將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)裝入到REITs平臺中，持續(xù)為廣大投資人提供可選的金融產(chǎn)品和投資回報?！?/p>

　　根據(jù)券商統(tǒng)計，目前已上市的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs已有7單，另有1單在交易所審核過程中。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，對于投資者而言，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs無疑是與耐心資本更適配的金融產(chǎn)品。

　　“一方面，REITs的強制現(xiàn)金分配機制，能保證耐心資本長期、持續(xù)分享資產(chǎn)運營帶來的收益。今年前8個月，有32支REITs產(chǎn)品共實現(xiàn)分配60次，其中更有19支產(chǎn)品的分配次數(shù)多于1次，這為投資人提供了可預(yù)見的現(xiàn)金回報?！敝朽]人壽保險股份有限公司不動產(chǎn)投資部總經(jīng)理徐立思指出，“另一方面，REITs已成為基礎(chǔ)設(shè)施項目的重要退出渠道，擴寬了耐心資本的投資范圍。再者REITs嚴(yán)格的合規(guī)性要求和更透明的信息披露，也給耐心資本投資提供了便利。需要指出，合規(guī)判斷和投后管理都是耐心資本以及其他機構(gòu)投資者很重視的領(lǐng)域，REITs在上述方面均有較好的制度性安排，可以減輕耐心資本相應(yīng)的時間成本和人力投入，更聚焦到投資及研究之中?！?/p>

　　多位業(yè)內(nèi)專家表示，身處“資產(chǎn)荒”延續(xù)的大環(huán)境中，優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施項目是稀缺資產(chǎn)，可以產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，吸引力不言而喻。公開數(shù)據(jù)顯示，已上市的28支具備四個季度歷史數(shù)據(jù)的REITs的市值加權(quán)平均可供分配金額收益率為7.1%。其中，產(chǎn)權(quán)類為4.7%、經(jīng)營權(quán)類為8.7%，相比其他具備現(xiàn)金分配的資產(chǎn)，優(yōu)勢突出。

　　“2024年以來，由于宏觀經(jīng)濟緩慢復(fù)蘇，公募REITs項目中抗周期屬性較強的項目獲得了更高的估值溢價。我們認(rèn)為，該現(xiàn)象背后彰顯了市場對于‘安全資產(chǎn)’的追逐?！敝薪鸸狙芯坎糠治鰩熍峒衙舯硎?，“自9月底至今，宏觀政策預(yù)期有所改善，市場風(fēng)險偏好逐步升溫，具備較高經(jīng)營彈性的項目大概率將重回市場配置視野。雖然當(dāng)前政策最終的落地效果有待觀察，但前期估值因基本面弱于預(yù)期而受到壓制的部分板塊，或伴隨預(yù)期修正迎來重估機會。結(jié)合三季度業(yè)績表現(xiàn)來看，我們建議各機構(gòu)于短期內(nèi)重點關(guān)注以下三類項目，包括具備經(jīng)營韌性且有進一步改善預(yù)期的部分消費和產(chǎn)業(yè)園項目、估值處于低位且貨運占比較高的高速項目、估值調(diào)整后經(jīng)營基本面確定性較高的政策性保租房項目的配置機會。此外，伴隨一級市場項目供給的增多，后續(xù)也建議關(guān)注一二級市場定價差異，擇機進行打新配置?！保ㄓ浾?楊溢仁）

　　轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟參考報

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