多地出臺“搖號購房”政策 剛需受益

　　針對房地產(chǎn)市場存在的部分銷售亂象，武漢、杭州、西安等城市于近期宣布推出搖號項目。據(jù)統(tǒng)計，從去年5月至今，已有上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州、西安等7座熱點城市陸續(xù)公布了“搖號購房”通知。在“五限時代”（指限購、限貸、限價、限售、限商），為何多地要施行購房搖號政策，實施“搖號購房”后效果怎樣，能否實現(xiàn)公平選房？

（圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)）

　　搖號購房政策頻出

　　據(jù)悉，目前實施新政的7個城市搖號政策有著不少相同之處。經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，其共同點在于均強調(diào)一次性申報所有房源，或一次性售出所有準售房源；都強調(diào)搖號購房過程的公平和公正，并提出由公證機構(gòu)在搖號過程中進行指導。上海等地還特別明確指出項目代銷企業(yè)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)員工等不得入圍。

　　但不同城市的搖號政策也存在一定差別。比如在銷售范圍方面，上海和成都規(guī)定，“所有新建商品住宅項目”均采用搖號的方式。而杭州、南京、長沙和西安等城市，則只針對購房客戶數(shù)量大于可供房源數(shù)量的項目。如杭州規(guī)定，意向客戶登記數(shù)少于推出房源數(shù)的，不需要公證搖號售房；而武漢的搖號政策則非硬性規(guī)定，只建議“意向購房人數(shù)多于項目準售房源的，宜采取公證搖號方式公開銷售。”值得一提的是，杭州、武漢、成都、長沙均對無房家庭給予優(yōu)先選房的政策傾斜，部分城市甚至明確了剛需房源的比例。如杭州規(guī)定，對“無房家庭”給予傾斜，提供一定比例的房源保障；武漢規(guī)定，在預售備案均價低于18000元/平方米的新建商品住房項目中，低于120平方米的準售房源，采取公證搖號方式隨機選取不少于40%的比例納入無房家庭優(yōu)先選房范圍；而長沙則規(guī)定，“限房價、競地價”的商品住房項目和新建商品住房項目中144平方米以下戶型的普通商品住房，應優(yōu)先滿足首套剛需購房群體的需求。

　　從各地出臺的搖號購房細則來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均被要求依據(jù)公證機構(gòu)的搖號結(jié)果，組織購房者按序選房并辦理有關(guān)手續(xù)，有關(guān)部門對選房和登記備案過程進行監(jiān)督。

　　緩解緊張的供需關(guān)系

　　為何多地要出臺購房搖號政策？“搖號與限購、限貸、限價等措施，正逐漸成為熱點地區(qū)樓市調(diào)控的標配。搖號買房蔓延至熱點城市，或預示著新一輪樓市調(diào)控即將來臨。”深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉表示，但凡搖號，均意味著稀缺、供不應求。因此，急需出臺搖號政策維持樓市秩序的穩(wěn)定。

　　對此，西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學院副教授劉璐分析認為，這些實行“搖號購房”的城市都是人口凈流入城市，且當?shù)匦路渴袌龆汲霈F(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的供不應求局面，特別是熱門區(qū)域。

　　近兩年，一二線熱點城市開始了轟轟烈烈的“搶人才大戰(zhàn)”。住房歷來都是留住人才的基本條件，也是這場“搶人才大戰(zhàn)”的要旨所在。隨著“新市民”的增多，熱點城市住房短期供應出現(xiàn)緊張的態(tài)勢，普遍面臨新增住宅用地供應不足的情況。

　　與此同時，全國去庫存的效果十分明顯。來自易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月底，全國百城庫存規(guī)模相當于2013年3月的水平，即庫存規(guī)?；芈涞搅?年前的水平，其中杭州庫存同比上年下滑了48%。從去化周期來看，今年3月，100個城市新建商品住宅存銷比（庫存去化周期）為10.5個月。

　　住建部于去年4月發(fā)文要求去化周期在12至6個月的城市要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。易居研究院認為，目前大多數(shù)一二線熱點城市普遍面臨新增住宅用地供應不足的局面。

　　另外，市場出現(xiàn)人為的銷售緊張也是重要原因。一些城市的流入人口猛增，等于是給開發(fā)商創(chuàng)造了良機。于是，一些房地產(chǎn)商及銷售中介再度通過各種渠道發(fā)布“只剩最后一套”“一天保證售完”“房價將漲到三萬元”等渲染緊張氣氛的廣告語誤導購房者。捂盤惜售等在調(diào)控中被嚴厲禁止的現(xiàn)象，有死灰復燃之勢。有熱門項目開發(fā)商實際開盤時間未向社會公布便已被“關(guān)系戶”搶購一空，有的售后房源又被中介機構(gòu)加價數(shù)十萬元對外銷售。有些項目捆綁搭售車位，掛牌價外的收費極多。

　　事實上，如今不少地區(qū)的二手房價格高于新房價格，自然買新房的人更多，所以新建商品房市場的購買需求也就隨之增大。由于開發(fā)商對購房者的購買條件設(shè)了限，也會導致一些人進入二手房市場購房，推動二手房價格的上漲。一來二去，就導致新建商品房市場出現(xiàn)比較緊張的供需關(guān)系。

　　剛需購房者獲益

　　去年有多地房價上漲，房地產(chǎn)市場中商品住房供不應求。對于購房困難的剛需人群來說，緊缺的房源、買房者之間的競爭壓力、房地產(chǎn)市場中層出不窮的亂象無疑都增加了剛需購房者的購房負擔。

　　而事實上，各地正在不斷加強對樓市的調(diào)控。如今看來，始于2016年9月的調(diào)控潮依然沒有停歇的跡象。來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計顯示，自今年3月以來，全國超過20個城市合計發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容已達26條。今年前3個月，全國主要城市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控已超過76次。但在嚴厲的調(diào)控態(tài)勢下，房地產(chǎn)市場中依然出現(xiàn)了種種新亂象。

　　對此，北京大學產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學系創(chuàng)系主任、數(shù)字中國研究院副院長曹和平表示，最好的辦法是實施公證搖號政策。公證搖號政策與之前的限價政策系配套性政策。我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過30年的成長，房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑隊已形成一定的規(guī)模和技術(shù)層級。同時，管理方面也應出臺相應的配套措施來進行完善，以更好地規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的行為。

　　房地產(chǎn)專家陳寶存認為，未來兩年時間內(nèi)，本來不缺房的城市也會出現(xiàn)沒有房源的情況，甚至會出現(xiàn)像去年大量城市只有全款才能買房的局面，而公證搖號政策的實施則能夠確保不具備全款競爭力的剛需人群、改善型購房群體也能買到房子。

　　而對于公證搖號在其他城市的普及，曹和平認為，我國的制度優(yōu)勢有利于城市之間互相學習，房地產(chǎn)資源方面短缺的城市都應該向省會城市學習經(jīng)驗，實行公證搖號政策，因為公證搖號是比較公平的政策。經(jīng)過努力，未來一段時間我國房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)良性成長的態(tài)勢。

　　西安交通大學房地產(chǎn)研究所所長楊東朗認為，人才落戶政策疊加投資需求，容易導致熱點城市、熱點區(qū)域商品房供應不足、結(jié)構(gòu)失衡，建議加快項目預售證審批速度，并增加住宅用地供應。專家指出，從長遠來看，應加快建立樓市調(diào)控長效機制，滿足多層次的住房需求。（張超 鄭鈞天）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報
 

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