保利地產(chǎn)：銷售業(yè)績持續(xù)增長，毛利率處于行業(yè)高位

全年銷售額已經(jīng)成功突破5000億大關(guān)的保利地產(chǎn)（600048.SH），今年仍然保持不錯的增長態(tài)勢。根據(jù)公司日前發(fā)布的2021年4月份銷售情況簡報顯示，銷售面積和銷售金額較去年同期均實現(xiàn)大幅增長。考慮到保利地產(chǎn)手中土地儲備充裕，戰(zhàn)略定位明確，并具備明顯的融資優(yōu)勢，未來發(fā)展可期。

持續(xù)保持高增長

保利地產(chǎn)并未停下前進(jìn)的腳步。

據(jù)近日發(fā)布的2021年4月份銷售情況簡報數(shù)據(jù)顯示，2021年4月，公司實現(xiàn)簽約面積330.9萬平方米，同比增加35.6%；實現(xiàn)簽約金額512.0億元，同比增加36.2%。2021年1-4月，公司實現(xiàn)簽約面積1049.2萬平方米，同比增加42.9%；實現(xiàn)簽約金額1754.8億元，同比增加61.6%。

考慮到2020年因疫情影響導(dǎo)致低基數(shù)原因，即便是與2019年同期相比，仍保持增長。通過測算，今年1-4月累計合同銷售面積和銷售金額較2019年同比分別增加9.8%和19.3%。

得益于城市深耕策略，保利地產(chǎn)2020年銷售業(yè)績增長平穩(wěn)，銷售金額再創(chuàng)新高。數(shù)據(jù)顯示，2020年，保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約金額5028.48億元，同比增長8.88%。簽約面積3409.19萬平方米，同比增加9.16%，整體銷售增速較2019年有所回落。

市場占有率方面，公司的整體市場占有率為2.90%，較2019年基本持平。

分區(qū)域來看，保利地產(chǎn)珠三角及長三角銷售合計占比達(dá)52%，較2019年提升6個百分點。從城市能級的角度來看，2020年一、二線城市的銷售貢獻(xiàn)度達(dá)74%，能級相對較高。從深耕的角度來看，2020年保利地產(chǎn)在16個城市排名市場第一，39個城市排名市場前三。單城簽約過百億城市15個，較2019年增加2個，合計銷售貢獻(xiàn)超2700億元。其中保利地產(chǎn)深耕的廣州、佛山合計銷售規(guī)模超820億，成都超200億，上海、杭州、南京、北京等超100億，核心區(qū)域及城市深耕效果顯著。

盈利質(zhì)量不錯

從盈利質(zhì)量方面來看，在行業(yè)毛利率水平整體下滑的大背景下，保利地產(chǎn)仍能取得30%左右的毛利率，盈利質(zhì)量較高。

毋庸置疑，由于結(jié)算結(jié)構(gòu)變化和嚴(yán)厲調(diào)控也影響到了它的毛利率水平。2020年保利地產(chǎn)毛利率為32.59%，同比下降2.38個百分點；2021年一季度其毛利率為35.45%，同比下降4.36個百分點。機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，保利地產(chǎn)2020年度和2021年一季度結(jié)算毛利率均出現(xiàn)下降，一是由于2017-2018年高價土地項目進(jìn)入結(jié)算周期，二是由于近期嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策和限價政策，短期遏制了行業(yè)整體盈利水平。

但不可否認(rèn)的是，保利地產(chǎn)整體毛利率水平仍維持在高位。

億翰智庫認(rèn)為，由于轉(zhuǎn)結(jié)項目土地成本偏高，而限價政策導(dǎo)致售價不及預(yù)期，以及多元化收入下降和持有物業(yè)的公允價值虧損等原因，2020年行業(yè)毛利潤率整體呈下降趨勢，E50房企普遍保持在20%-25%之間。而反觀保利地產(chǎn)，其毛利率水平仍能保持在30%左右的水準(zhǔn)，實屬難得。

此外，保利地產(chǎn)利潤率保持上升態(tài)勢。數(shù)據(jù)表明，2020年其三費費用率達(dá)11.16%，和2019年基本持平。隨著公司合作項目增多并逐步進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，投資收益同比大幅上升65.91%至61.41億元，疊加稅金等等支出減少的影響，公司凈利率不降反升，凈利潤率升至16.47%，同比增長0.56個百分點。

未來發(fā)展可期

目前，保利地產(chǎn)已經(jīng)形成了清晰的戰(zhàn)略定位，并擁有充足的土地儲備，未來發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U。

截至2021年3月，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)規(guī)模13141.7億元，同比增長5.02%；凈資產(chǎn)規(guī)模1824.8億元，同比增長1.25%；資產(chǎn)負(fù)債率78.7%；凈負(fù)債率為69.6%；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.8%。截止報告期末，公司持有貨幣資金1305.77億元，現(xiàn)金短債比為1.81?！叭兰t線”指標(biāo)穩(wěn)居綠檔。

此外，保利地產(chǎn)融資成本處于低位，為未來發(fā)展預(yù)留了不小的空間。一季度公司發(fā)行公司債、中票合計94.7億元,加權(quán)融資成本僅3.68%，融資成本在2020年底4.77%的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下降，融資優(yōu)勢愈發(fā)明顯。

保利地產(chǎn)堅持深耕“中心城市+城市群”，持續(xù)加碼優(yōu)質(zhì)土地儲備。數(shù)據(jù)表明，2020年，保利地產(chǎn)新增土儲建筑面積3185.7萬平，同比增長19.1%；拿地面積/銷售面積比值約93.4%，對比2019年的85.6%提升了7.8個百分點；總地價2353.5億元，同比增長約51.4%。另有數(shù)據(jù)表明，全年38個核心城市拓展金額占比達(dá)83%，同比提升4個百分點。

預(yù)計全年延續(xù)積極拿地態(tài)勢。公司一季度拿地(月度公告口徑)面積同比增長77%至811萬平方米，拿地金額同比增長30%至452億元，對應(yīng)拿地強(qiáng)度36%，權(quán)益比例70%(2020年65%)，開年拿地態(tài)度積極。公司2021年投資計劃同比增長兩成至3950億元，延續(xù)等量或增量拓展的拿地策略。

機(jī)構(gòu)認(rèn)為保利地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿善?。中金公?62.900, 0.00, 0.00%)認(rèn)為，保利地產(chǎn)當(dāng)前土地儲備較充裕(在手資源覆蓋倍數(shù)約3年)且拿地方式多元(通過收并購、舊改轉(zhuǎn)化等方式取得核心城市土地),疊加低成本融資優(yōu)勢和較強(qiáng)的資金調(diào)配歸集能力，能夠使得公司在面對“兩集中”供地政策更為從容，可維持龍頭地位。

　　轉(zhuǎn)自：金融界

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