規(guī)模暫定100億元！河南鄭州率先出手，試水房企紓困新路徑

　　為緩解房企資金壓力，解決企業(yè)融資需求，近日，鄭州市出臺房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案，暫定規(guī)模100億元，通過盤活資金專項(xiàng)用于危困房企問題樓盤項(xiàng)目，解決部分社會關(guān)注的停工停按揭月供問題，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，促發(fā)展。

　　鄭州出臺房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案

　　據(jù)大河報豫視頻報道，鄭州市為貫徹國務(wù)院扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)的一攬子政策措施，盡力解決房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的急迫困難，緩解當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目停工停按揭月供造成的突出社會問題和可能引發(fā)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險，提振市場信心。經(jīng)與部分金融機(jī)構(gòu)、央企、市級國有投融資公司、房地產(chǎn)企業(yè)代表等座談，結(jié)合鄭州市房地產(chǎn)所面臨的實(shí)際困難，特制定《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》。

　　目前，《方案》已由鄭州市人民政府辦公廳印發(fā)至各開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)縣(市)人民政府及各部門、各有關(guān)單位。

　　據(jù)悉，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金將按照“政府引導(dǎo)、多層級參與、市場化運(yùn)作”原則，由中心城市基金下設(shè)立紓困專項(xiàng)基金，規(guī)模暫定100億元，采用母子基金方式運(yùn)作，相關(guān)開發(fā)區(qū)、區(qū)縣(市)根據(jù)紓困項(xiàng)目，吸引不同類型社會資本共同出資設(shè)立子基金，并按照項(xiàng)目及子基金設(shè)立情況，資金分期到位。

　　紓困專項(xiàng)基金重點(diǎn)通過引導(dǎo)、鼓勵央企、省級國企等社會資本以及AA以上的市、區(qū)兩級國有投融資公司等主體，以市場化、法制化方式參與盤活市域內(nèi)未來銷售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，紓解房企短期出現(xiàn)的資金流動性困難，并通過將盤活資金專項(xiàng)用于危困房企問題樓盤項(xiàng)目，解決部分社會關(guān)注的停工停按揭月供問題。

　　運(yùn)作方式顯示，由紓困專項(xiàng)基金與市區(qū)兩級國有公司、社會資本(包含但不限于央企、省級國企、施工企業(yè)、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu))等組建子基金作為實(shí)施主體，原則上紓困專項(xiàng)基金出資比例不高于30%，項(xiàng)目所在區(qū)國有投融資公司原則上應(yīng)參與子基金組建，各主體的出資比例由各方協(xié)商確定。

　　同時，由子基金聘請第三方對擬盤活項(xiàng)目進(jìn)行盡調(diào)評估，以項(xiàng)目凈資產(chǎn)為基礎(chǔ)確定盤活方式及價格；盤活資金通過子基金自有資金或融資方式籌集，其中自有資金出資原則上不高于40%，其余資金通過積極爭取金融機(jī)構(gòu)并購貸款等方式籌集低成本資金。再由子基金對項(xiàng)目實(shí)施全封閉管理，按照銷售進(jìn)度逐步回收投資，并陸續(xù)退出；盤活資金專項(xiàng)用于危困房企問題樓盤。

　　通過紓困專項(xiàng)基金帶動社會資本盤活危困房企1-2個凈資產(chǎn)較高的存量項(xiàng)目，并督促危困房企將置換資金專項(xiàng)用于緩解其前期投資的若干已停工停按揭月供樓盤存在的資金不足的問題，達(dá)到“盤活一個、救活一批”的杠桿撬動效應(yīng)，逐步化解潛在風(fēng)險。

　　方案明確，危困房企收到盤活資金后，應(yīng)將資金全部用于其前期投資的若干已停工停按揭月供樓盤，盡快實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。市住房保障局、市審計(jì)局對房企盤活資金使用及問題樓盤復(fù)工復(fù)產(chǎn)情況實(shí)施全程監(jiān)督，確保紓困政策取得實(shí)效。

　　大力推進(jìn)問題樓盤化解　探索設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金

　　7月26日晚間，有市場消息稱，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局召開了相關(guān)會議，研究“頭部房企自愿退出項(xiàng)目情況”。針對建業(yè)、鑫苑、康橋、世茂、綠地、正商、融創(chuàng)等重點(diǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，給予棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、項(xiàng)目并購、破產(chǎn)重組、保障房租賃四種模式的紓困方式支持。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“此次政策提出了比較豐富的解決措施，應(yīng)該說針對不同樓盤落實(shí)了不同的應(yīng)對策略，比較務(wù)實(shí)，也能夠逐一突破，有助于更好化解矛盾?！?/p>

　　此前，鄭州也曾提出房地產(chǎn)紓難解困的相關(guān)要求。據(jù)鄭州發(fā)布，7月22日，鄭州市召開上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)度電視電話會議中，鄭州市市長何雄強(qiáng)調(diào)，要抓好房地產(chǎn)紓難解困，強(qiáng)力推進(jìn)安置房建設(shè)，大力推進(jìn)問題樓盤化解，探索設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金，確保房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。要持續(xù)提高招商實(shí)效，實(shí)施大員招商、專業(yè)化招商、組團(tuán)招商，用好產(chǎn)業(yè)鏈招商圖譜，健全完善全周期服務(wù)機(jī)制，以高水平招商助推高質(zhì)量發(fā)展。

　　另外在今年6月份，河南省信陽市羅山縣也出臺相關(guān)政策，加大惠企紓困力度，研究制定落實(shí)一城一策。

　　據(jù)大河網(wǎng)，為助力房地產(chǎn)業(yè)健康繁榮發(fā)展，深入實(shí)施“萬人助萬企”活動，羅山縣住建局積極回應(yīng)企業(yè)關(guān)切及合理訴求，努力做到有訴必接、有求必應(yīng)、有問必答、有難必幫，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納入幫扶范圍。根據(jù)企業(yè)規(guī)模分批組織惠企政策解讀，持續(xù)推動政策落實(shí)，充分釋放政策紅利。

　　依法保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合法權(quán)益，為企業(yè)發(fā)展?fàn)I造良好法治環(huán)境。在嚴(yán)格落實(shí)“保交樓”的同時，該局適度提高各施工節(jié)點(diǎn)監(jiān)管資金的提取比例，加快資金流動，促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。調(diào)降商品房預(yù)售門檻，及時為開發(fā)企業(yè)辦理《商品房預(yù)售許可證》。

　　在幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)去庫存方面，羅山縣住建局牽頭起草了《羅山縣人民政府關(guān)于推進(jìn)縣城區(qū)房屋征收補(bǔ)償房票安置的實(shí)施意見》，加大房地產(chǎn)企業(yè)去庫存力度，緩解商品房的銷售壓力。在保持新建商品住宅價格穩(wěn)定的前提下，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自愿的基礎(chǔ)上，為購房人提供購房優(yōu)惠。

　　進(jìn)一步優(yōu)化商品住房項(xiàng)目周邊配套設(shè)施，加快對居民關(guān)心的商超、就學(xué)、就醫(yī)、交通、休閑娛樂等設(shè)施的建設(shè)，完善城市功能，提升區(qū)域價值，引導(dǎo)住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。加大對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的宣傳力度，全面準(zhǔn)確解讀房地產(chǎn)市場形勢和政策，增強(qiáng)市場信心，引導(dǎo)市場預(yù)期，營造良好社會氛圍。

　　保交樓、穩(wěn)民生　因城施策用足用好政策工具箱

　　7月28日召開的中央政治局會議明確提出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

　　克而瑞研究中心指出，其一，“用足用好政策工具箱”，表述較4月更加積極，因城施策空間進(jìn)一步打開；其二，受限于項(xiàng)目停工、斷貸風(fēng)險不斷發(fā)酵，“保交樓”上升至政治局會議高度。近日，銀保監(jiān)會也明確表態(tài)：支持地方做好“保交樓”工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　近來，多地探索部分房企紓困新模式。西安率先發(fā)布強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，涉及資金全額監(jiān)管、夯實(shí)銀行責(zé)任等。具體而言，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)，商業(yè)銀行未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實(shí)同意，擅自撥付監(jiān)管資金應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回。

　　另外，鄭州、寧波、咸陽、平頂山等召開房企座談會，全面落實(shí)“保交樓”。例如平頂山，堅(jiān)持做到“一樓一策一專班”，結(jié)合每個問題樓盤實(shí)際，扎實(shí)推進(jìn)問題樓盤化解處置工作。咸陽建立一對一幫扶政策，即一個科室?guī)头鲆患移髽I(yè)，促進(jìn)項(xiàng)目停工、斷貸問題盡早解決。

　　在房地產(chǎn)新政方面，7月，49省市出臺52次放松政策，并下沉到嘉興市嘉善縣、駐馬店市西平縣及新安縣、衢州市開化縣、南昌市進(jìn)賢縣這類縣級市，政策力度普遍強(qiáng)于所在地級市，直觀反映低能級城市房地產(chǎn)市場下行壓力依舊不容小覷，而在因城施策的政策大環(huán)境下，精準(zhǔn)化救市將是未來政策所向，更多縣級市有望加碼救市。

　　展望未來，克而瑞研究中心表示，保交樓是保民生、保穩(wěn)定的前提，可以想見，保交付將成為未來一段時間內(nèi)的監(jiān)管重點(diǎn)。開發(fā)商要落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，將保交樓作為首要目標(biāo)，積極盤活問題項(xiàng)目，推進(jìn)停工項(xiàng)目復(fù)工續(xù)建，力爭按期保質(zhì)交房。地方政府要全面摸排屬地項(xiàng)目停工緩建情況，“一樓一策”妥善化解問題樓盤風(fēng)險。銀行等金融機(jī)構(gòu)要夯實(shí)監(jiān)管責(zé)任，確保項(xiàng)目預(yù)售資金及時足額入賬，嚴(yán)格依照工程進(jìn)度撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金，謹(jǐn)防因監(jiān)管缺位導(dǎo)致的資金挪用和項(xiàng)目爛尾風(fēng)險，同時積極配合地方推進(jìn)保交樓。

　　轉(zhuǎn)自：中國基金報

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