樓市制度性長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)加快建立

　　今年以來(lái)，北上廣深等一線(xiàn)城市紛紛加大樓市限購(gòu)力度。從全國(guó)范圍來(lái)看，這已經(jīng)是自2004年土地出讓市場(chǎng)化改革后的第四輪調(diào)控。與原來(lái)以“國(guó)八條”(2005年5月)、“國(guó)六條”(2006年5月)、“國(guó)十條”(2010年4月)、“國(guó)五條”(2010年9月)、“新國(guó)八條”(2011年1月)、“新國(guó)五條”(2013年2月)等調(diào)控措施不同，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的主要特點(diǎn)是以地方政府調(diào)控為主，注重“一城一策，因城施策”。筆者認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)重視制度性長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，從而抑制房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　以“限貸限購(gòu)”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控，在過(guò)去幾年中出現(xiàn)“越限越漲”的困局，這主要是由于以下三個(gè)原因：一是因?yàn)?ldquo;限貸”后的住房需求集中釋放。從基本的市場(chǎng)規(guī)則看，限貸屬于需求面管理措施，本質(zhì)是重新調(diào)整居民的住房需求在時(shí)間軸上的釋放路徑。貸款是個(gè)人終身收入和財(cái)富的跨期分配，本身并不增加財(cái)富。所以限貸所對(duì)應(yīng)的短期需求抑制，必然會(huì)引來(lái)政策放松后由需求集中釋放導(dǎo)致的大幅增長(zhǎng)。

　　二是限購(gòu)的財(cái)富分配效應(yīng)。住房是家庭和社會(huì)財(cái)富的主體，成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的家庭財(cái)富配置基本上是不動(dòng)產(chǎn)50%，有價(jià)證券50%。這樣看來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)財(cái)富的增長(zhǎng)，居民家庭財(cái)富也會(huì)呈現(xiàn)與社會(huì)財(cái)富同等速度的增長(zhǎng)。

　　三是調(diào)控背后的所謂“兜底”。最近幾輪住房調(diào)控的目的都是為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，抑制房地產(chǎn)泡沫。調(diào)控的底線(xiàn)是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。政府的底線(xiàn)被很多房地產(chǎn)投資者看作是保證房?jī)r(jià)不下跌，客觀(guān)上使得房地產(chǎn)投資成為“穩(wěn)賺不賠”的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資。其實(shí)，房?jī)r(jià)下跌30%并不會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。很多地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲幾倍，早期貸款的70%在現(xiàn)在房?jī)r(jià)中占比不到50%。再加上前期償還額，貸款比例會(huì)更低。

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)十多年的發(fā)展，這一輪房?jī)r(jià)上漲又出現(xiàn)了很多新特點(diǎn)。一是城市間分化嚴(yán)重。在北上廣深住房市場(chǎng)過(guò)快上漲、一房難求的背后，眾多的中西部、東北三四線(xiàn)城市依然面臨房地產(chǎn)去庫(kù)存的巨大壓力。這是調(diào)控政策地方化的主因。二是二手房交易正在逐步成為住房交易的主力。存量房交易市場(chǎng)的成熟，意味著針對(duì)新房的供地、控價(jià)等措施已經(jīng)很難直接起作用。三是學(xué)區(qū)房、學(xué)位房持續(xù)火熱。隨著中小學(xué)劃片、就近入學(xué)在全國(guó)范圍內(nèi)的逐步推開(kāi)，購(gòu)買(mǎi)一套學(xué)區(qū)房，已經(jīng)成為很多中等收入家庭的選擇。

　　要堅(jiān)決貫徹中央關(guān)于“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的精神，通過(guò)有效的政策措施把這一定位落到實(shí)處。從根本上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展，需要依靠深化改革來(lái)建立制度性長(zhǎng)效機(jī)制。

　　一是改革公共產(chǎn)品定價(jià)機(jī)制，尤其是教育機(jī)制。一二線(xiàn)城市學(xué)區(qū)房的持續(xù)火熱，根本原因是對(duì)高質(zhì)量教育的需求和重點(diǎn)中小學(xué)有效供給能力之間的矛盾。近期以來(lái)，各地開(kāi)始探索限制學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的措施，例如北京限定沒(méi)有居住功能的“過(guò)道”等沒(méi)有入學(xué)資格，嚴(yán)查中介大肆宣傳“學(xué)區(qū)房”等，在短期內(nèi)都有一定效果。雖然教育、醫(yī)療、交通等經(jīng)過(guò)初次價(jià)格調(diào)整后，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格依然會(huì)相對(duì)較高，但其扭曲和程度必然會(huì)有很大好轉(zhuǎn)。

　　二是增加建設(shè)用地，尤其是住宅用地，糾正土地錯(cuò)配，建立“地隨人走”的建設(shè)用地再配置模式。未來(lái)幾年將有2億農(nóng)民進(jìn)城定居，會(huì)產(chǎn)生新的城市居住需求。這就意味著城市部門(mén)需要增加更多的土地供應(yīng)來(lái)滿(mǎn)足進(jìn)城農(nóng)民居住。住建部和國(guó)土部已經(jīng)要求各地制定五年期供地計(jì)劃，建立住宅供地隨去庫(kù)存周期而動(dòng)的調(diào)整機(jī)制，庫(kù)存周期不足6個(gè)月的地區(qū)必須加大供地，超過(guò)36個(gè)月的則停止供地，這是依據(jù)市場(chǎng)供求逐步建立全國(guó)統(tǒng)一住宅土地調(diào)節(jié)市場(chǎng)的嘗試。隨著城市化進(jìn)入第二階段，“城城遷移”取代“鄉(xiāng)城遷移”成為人口遷徙和城市空間的主導(dǎo)趨勢(shì)。與原來(lái)全面開(kāi)花的城市化階段不同，未來(lái)人口沿城市結(jié)構(gòu)層級(jí)上移，大城市更大，農(nóng)村逐步縮小、小城鎮(zhèn)成為城市系統(tǒng)的底端，建立“地隨人走”的土地供應(yīng)模式和全國(guó)統(tǒng)一土地再配置市場(chǎng)已經(jīng)迫在眉睫。

　　三是加快房地產(chǎn)稅改革。房地產(chǎn)稅本身就是不動(dòng)產(chǎn)稅，是針對(duì)居民家庭或個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)所征收的稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種。作為不動(dòng)產(chǎn)稅的房地產(chǎn)稅，在完成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記后已經(jīng)基本沒(méi)有法律障礙。增成本、降房?jī)r(jià)等一切針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用，都是房地產(chǎn)稅所起到的經(jīng)濟(jì)作用，而不是立稅依據(jù)。可以在實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最低限度基礎(chǔ)上，選擇增長(zhǎng)最快的10個(gè)城市推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作。一方面積累財(cái)源、完善制度建設(shè)，同時(shí)也為房地產(chǎn)稅征管積累寶貴的地方經(jīng)驗(yàn)。

　　四是增值稅改革仍需深化。這一輪的服務(wù)業(yè)營(yíng)改增，使得服務(wù)業(yè)購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入抵扣范圍。一些上市公司依靠賣(mài)房摘帽，更多的公司也在積極效仿。這將導(dǎo)致大量流向企業(yè)的投資也間接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，放大房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。北京在新一輪限購(gòu)中明確提出：“企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的商品住房再次上市交易，需滿(mǎn)3年及以上”，實(shí)際延長(zhǎng)了炒房的周期，但仍難以起到根本性的抑制作用，而盡快建立制度性長(zhǎng)效機(jī)制則十分緊迫。

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