樓市流動(dòng)性正在脫離炒房慣性

　　3月17日，北京樓市調(diào)控措施進(jìn)一步升級(jí)，二套房在“認(rèn)房又認(rèn)貸”同時(shí)，二套普通自住房最低首付款比例提高至60%，二套非普通自住房提高至80%，成為全國(guó)門檻最高的城市，且房貸款期限降至25年。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2月底以來(lái)大約有二十多個(gè)城市(縣)出臺(tái)了新一輪調(diào)控措施，一二三四線城市均有覆蓋。在這些措施影響下，預(yù)期未來(lái)上述樓市交易量出現(xiàn)“急凍”的可能性上升，樓市流動(dòng)性整體趨向緊張。同時(shí)，全球貨幣環(huán)境出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)可能性急劇上升，貨幣政策向常態(tài)回歸的內(nèi)在動(dòng)力顯著增強(qiáng)，也將顯著影響到樓市流動(dòng)性。這些都與當(dāng)下炒房慣性形成背離，需要理性認(rèn)識(shí)。

　　當(dāng)前炒房熱情仍在高位

　　1998年我國(guó)啟動(dòng)住房制度改革以來(lái)，住房不動(dòng)產(chǎn)投資無(wú)疑是近20年內(nèi)最富價(jià)值的投資品種。特別是2003年以來(lái)，我國(guó)出現(xiàn)了住房?jī)r(jià)格普遍上漲現(xiàn)象。作為國(guó)際大都市的北京、上海、深圳，以及作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融中心的南京、杭州、廈門、天津等二線城市，住房?jī)r(jià)格均出現(xiàn)了巨幅上漲。回顧住房?jī)r(jià)格歷史運(yùn)行軌跡，除2008年四季度因執(zhí)行適度從緊貨幣政策致樓市資金閥門收緊引發(fā)房?jī)r(jià)小幅回調(diào)外，二十年間我國(guó)住房?jī)r(jià)格大體呈現(xiàn)單邊明顯上漲態(tài)勢(shì)，顯示出住宅不動(dòng)產(chǎn)投資的巨大財(cái)富效應(yīng)。同時(shí)，我國(guó)熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格運(yùn)行就顯示出顯著的預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)特征。以國(guó)際大都市住宅價(jià)格為參照物，市場(chǎng)普遍預(yù)期一線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)將與國(guó)際大都市接軌，由此大量社會(huì)資金涌入，加上市場(chǎng)投資投機(jī)炒作，一線城市房?jī)r(jià)超越基本面支撐出現(xiàn)大幅上漲，透支了未來(lái)購(gòu)買力。而房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)機(jī)制，導(dǎo)致實(shí)際住宅交易價(jià)格出現(xiàn)高位接力上漲現(xiàn)象，反過(guò)來(lái)又進(jìn)一步強(qiáng)化了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，為炒房慣性添加了充足動(dòng)力。

　　據(jù)央行發(fā)布的2017年一季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告，未來(lái)3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購(gòu)買住房的居民占比為22.9%，較上季度提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，居民購(gòu)房意愿連續(xù)四個(gè)季度出現(xiàn)提升，去年二季度、三季度和四季度居民購(gòu)房意愿分別為15.1%、16.3%和20.1%。今年一季度22.9%的購(gòu)房意愿創(chuàng)下自2007年一季度以來(lái)的新高。這表明，在去年國(guó)慶節(jié)前后熱點(diǎn)樓市集中出臺(tái)調(diào)控措施之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資炒作氛圍還沒(méi)有完全消減，投資炒作慣性依然存在。

　　樓市流動(dòng)性總體趨緊縮

　　將近年我國(guó)房?jī)r(jià)上漲放在全球流動(dòng)性的大環(huán)境里看，不難發(fā)現(xiàn)應(yīng)對(duì)2008年國(guó)際金融危機(jī)的量化寬松貨幣政策，為全球資產(chǎn)價(jià)格的上漲提供了充足的動(dòng)力。雖然房?jī)r(jià)是市場(chǎng)供求博弈的結(jié)果，但房地產(chǎn)與金融的高度關(guān)聯(lián)，使得流動(dòng)性狀況與房?jī)r(jià)運(yùn)行走勢(shì)存在極強(qiáng)的正相關(guān)性。目前來(lái)看，我國(guó)樓市面臨的流動(dòng)性環(huán)境正在發(fā)生改變，而從全球金融治理角度分析，各國(guó)通貨膨脹正在上升，因而貨幣政策回歸常態(tài)的內(nèi)在動(dòng)力顯著增強(qiáng)。

　　目前來(lái)看，我國(guó)樓市面臨的流動(dòng)性約束在增強(qiáng)。抑制信貸資金流向房地產(chǎn)泡沫，已經(jīng)成為管理部門共識(shí)。差別化住房信貸政策調(diào)整，特別是最近二套房首付款成數(shù)提高、認(rèn)房又認(rèn)貸政策、縮短房貸年限，已經(jīng)向市場(chǎng)充分傳遞了房貸政策趨向緊張的信號(hào)，預(yù)期未來(lái)分城施策并調(diào)整住房信貸政策的頻度將會(huì)增多。差別化住房信貸政策直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端的流動(dòng)性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端，圍繞著資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的統(tǒng)一監(jiān)管、穿透監(jiān)管，通過(guò)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供流動(dòng)性的渠道勢(shì)必收窄、融資規(guī)模收縮，加上堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)債券融資、股權(quán)融資的規(guī)模也會(huì)受到影響。而我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較大，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)80%。

　　同時(shí)全球流動(dòng)性狀況逆轉(zhuǎn)的可能性顯著增加。2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，以美聯(lián)儲(chǔ)為代表實(shí)施了三輪量化寬松貨幣政策，歐洲中央銀行、日本央行等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中央銀行在實(shí)施量化寬松貨幣政策上也是不遺余力。目前來(lái)看，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)表現(xiàn)最好，據(jù)美國(guó)勞工部最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年2月份美國(guó)失業(yè)率為4.7%，非農(nóng)就業(yè)人數(shù)新增23.5萬(wàn)人，高于預(yù)期的20.0萬(wàn)人；2月未季調(diào)核心CPI年率2.2%，通貨膨脹形勢(shì)上升。2017年3月份美聯(lián)儲(chǔ)加息后，美國(guó)已經(jīng)連續(xù)三次加息。而隨著物價(jià)回升，其他發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體跟進(jìn)美聯(lián)儲(chǔ)加息的可能性也在上升。近日，英國(guó)2月消費(fèi)者指數(shù)年率增長(zhǎng)2.3%，為2013年底以來(lái)第一次超過(guò)英格蘭銀行的目標(biāo)。受此消息刺激，英鎊兌美元出現(xiàn)明顯回升。歐洲中央銀行暫時(shí)維持貨幣政策不變，但基調(diào)有所調(diào)整，歐元區(qū)物價(jià)水平開(kāi)始出現(xiàn)上升。2017年2月未，歐元區(qū)季調(diào)CPI年率上升2%，已經(jīng)超出了歐洲央行的目標(biāo)。2017年，我國(guó)實(shí)施穩(wěn)健中性的貨幣政策，市場(chǎng)利率和流動(dòng)性也將會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。這些情況表明，全球資產(chǎn)價(jià)格炒作的流動(dòng)性環(huán)境正悄然收緊，盲目超配熱點(diǎn)城市住宅有可能成為高位“接盤俠”，值得高度關(guān)注。

　　不管怎樣，個(gè)體非理性向理性的轉(zhuǎn)變，需要一個(gè)痛苦的風(fēng)險(xiǎn)釋放過(guò)程。過(guò)去這么多年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從未經(jīng)歷完整周期考驗(yàn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷積累膨脹，投資者從忐忑、興奮到無(wú)所畏懼，展示出無(wú)知者無(wú)畏的氣概。只有真實(shí)感受風(fēng)險(xiǎn)，才能學(xué)會(huì)警畏市場(chǎng)，收縮非理性狂熱。從根本上說(shuō)，真正能夠投資保值的是經(jīng)濟(jì)基本面和環(huán)境，若房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度繁榮、過(guò)度虛擬化，而百業(yè)不興，還有誰(shuí)能接盤變現(xiàn)已經(jīng)處于非理性膨脹的房地產(chǎn)財(cái)富幻覺(jué)？由此可見(jiàn)，不能不高度關(guān)注樓市流動(dòng)性與炒房慣性的背離趨勢(shì)。

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