調(diào)控加碼下三四線(xiàn)樓市隱憂(yōu)：杠桿率大幅提升

　　今年春節(jié)以來(lái)，已有約15個(gè)一二線(xiàn)城市、14個(gè)三四線(xiàn)城市出臺(tái)樓市調(diào)控措施，熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市不可避免地加入限購(gòu)行列中。

　　“一季度從數(shù)據(jù)上來(lái)看是很好的。” 4月6日，克而瑞研究中心舉辦的第20屆地產(chǎn)金融形勢(shì)發(fā)布會(huì)上，易居(中國(guó))企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，“實(shí)際很多三四線(xiàn)城市的銷(xiāo)售增速遠(yuǎn)高于25%。”

　　不過(guò)在碧桂園營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理梁曉?shī)櫩磥?lái)，“政策發(fā)酵需要時(shí)間，真正顯現(xiàn)力量的時(shí)候可能會(huì)在第二季度。”

　　克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年前兩月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速達(dá)到8.9%，為最近三年最高，銷(xiāo)售面積同比也上升了25%。

　　然而，對(duì)于此輪三四線(xiàn)城市的繁榮，興業(yè)證券房地產(chǎn)首席分析師閻常銘表示，大周期沒(méi)有變，三四線(xiàn)中期繁榮確定，但之后將是一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)。

　　據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)的總市值接近三百萬(wàn)億，而居民儲(chǔ)蓄是五十萬(wàn)億左右，儲(chǔ)蓄并非正態(tài)分布。閻常銘指出，杠桿在三四線(xiàn)城市的作用非常重要。據(jù)其透露，一二月份全國(guó)新房銷(xiāo)售額在10800億左右，一二月份居民中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)10080億左右(杠桿端沒(méi)有考慮公積金，成交端沒(méi)有考慮二手房).

　　縱向比較可發(fā)現(xiàn)，過(guò)去幾年杠桿率在50%-70%，今年到了80%。“這表明今年杠桿用得非常多。今年一二線(xiàn)城市成交面積同比增長(zhǎng)了25%，但是統(tǒng)計(jì)的三十個(gè)核心城市成交面積負(fù)增長(zhǎng)4%，所以杠桿跑到哪里去了？到三四線(xiàn)城市去了。”

　　“錢(qián)在買(mǎi)房”

　　近期有分析師梳理了所有商業(yè)銀行高管在去年中期業(yè)績(jī)會(huì)上的發(fā)言，得出政府調(diào)控的路徑：第一步是降息；第二步分兩次降低首付比例，一次是2015年9月之后，一次是2016年2月份，在此環(huán)境下三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)同比數(shù)據(jù)也開(kāi)始變好；第三逆向引導(dǎo)按揭利率；此后通過(guò)限購(gòu)，把資產(chǎn)擠向三四線(xiàn)；再就是貨幣化安置。

　　年初以來(lái)，面對(duì)環(huán)一線(xiàn)熱點(diǎn)城市需求外溢帶來(lái)的三四線(xiàn)市場(chǎng)繁榮，不少房企早已經(jīng)籌謀搶位。事實(shí)上，自去年7月三部委聯(lián)合發(fā)布到2020年要建設(shè)一千個(gè)小鎮(zhèn)的目標(biāo)之后，不少開(kāi)發(fā)商早已涌進(jìn)熱點(diǎn)城市群小鎮(zhèn)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展大軍當(dāng)中。

　　“這一輪開(kāi)發(fā)商進(jìn)入三四線(xiàn)，不少都是選擇城市中心，且規(guī)模適中的土地，這是比較正確的戰(zhàn)略。”LBN董事總經(jīng)理杜勁松表示。

　　閻常銘指出，此輪市場(chǎng)資產(chǎn)重新配置中，三四線(xiàn)城市的機(jī)會(huì)有可能對(duì)于房企來(lái)說(shuō)非常重要。“這一波中國(guó)房地產(chǎn)的徹底繁榮，包括三四線(xiàn)的向好都是由加杠桿而來(lái)，這是每個(gè)國(guó)家在利率市場(chǎng)化、金融自由化過(guò)程中必然的命。”

　　閻常銘研究發(fā)現(xiàn)，全球所有國(guó)家的商業(yè)銀行在利率市場(chǎng)化和金融自由化之后只能被動(dòng)大幅度增加按揭貸款占總貸款的比例，在資產(chǎn)配置上大幅度向按揭貸款傾斜。否則嚴(yán)重者或許會(huì)產(chǎn)生如美國(guó)八十年代時(shí)整個(gè)銀行業(yè)的危機(jī)。

　　因此他認(rèn)為，銀行資產(chǎn)配置帶來(lái)房地產(chǎn)大牛市，是“錢(qián)在買(mǎi)房，不是人在買(mǎi)房”。

　　三四線(xiàn)中期繁榮

　　閻常銘指出，回顧過(guò)去，2011年、2012年商業(yè)銀行對(duì)于按揭的態(tài)度，以及當(dāng)時(shí)對(duì)核心城市房產(chǎn)價(jià)格的影響，杠桿是非常重要的。

　　業(yè)內(nèi)一個(gè)共識(shí)是，去庫(kù)存不是短期內(nèi)可以完成。閻常銘認(rèn)為，國(guó)家金融市場(chǎng)化、利率自由化過(guò)程中，就是房地產(chǎn)向上大周期。具體到個(gè)體感受上，則會(huì)認(rèn)為房地產(chǎn)優(yōu)于其他資產(chǎn)。因此對(duì)于個(gè)人而言，銀行如果給按揭，就會(huì)影響資源配置。

　　但閻常銘同時(shí)指出，當(dāng)前國(guó)內(nèi)三四線(xiàn)城市的繁榮是逆市場(chǎng)化的表現(xiàn)。“三四線(xiàn)如果不去庫(kù)存，房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有止跌的話(huà)，后果非常嚴(yán)重。”

　　有券商做過(guò)三四線(xiàn)城市調(diào)研，顯示“用按揭支付去庫(kù)存”是一個(gè)普遍現(xiàn)象，很多按揭利率優(yōu)惠幅度比數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)還要大。

　　“如果沒(méi)有貨幣寬松，也無(wú)法帶來(lái)全國(guó)資產(chǎn)的平均配置。比如，2011年溫州是所有縣級(jí)市里商業(yè)銀行系統(tǒng)最安全的城市，商業(yè)銀行不良比率僅0.37%。但是房?jī)r(jià)連續(xù)下跌了43個(gè)月，而2014年按揭違約案例中，更多是以房地產(chǎn)作為抵押的其他貸款大量違約。在此環(huán)境下銀行把房屋作為抵押物收回，但房屋價(jià)格處于下行通道中，實(shí)則無(wú)法變現(xiàn)。”上述人士指出。

　　閻常銘直指，三四線(xiàn)城市的繁榮屬中期繁榮，此輪三四線(xiàn)城市樓市行情由加杠桿而來(lái)，如果讓房?jī)r(jià)加速上行，達(dá)到一個(gè)高位，銀行資產(chǎn)配置無(wú)法形成正向循環(huán)，會(huì)非常危險(xiǎn)。

　　他同時(shí)稱(chēng)，當(dāng)前三四線(xiàn)城市限購(gòu)的同時(shí)，對(duì)這些城市的土地供應(yīng)也要相對(duì)緊縮，防止出現(xiàn)供給嚴(yán)重大于需求的局面。

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