如何把握公募REITs投資機(jī)會(huì)

　　今年3月發(fā)布的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)作為一項(xiàng)深化投融資體制改革的重要措施被明確列入綱要。上海作為全國(guó)金融中心，也在“十四五”規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)依托上海證券交易所打造全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行交易的首選地，凸顯出公募REITs在強(qiáng)化上海金融中心地位中的重要作用?？梢?jiàn)社會(huì)各界對(duì)推動(dòng)公募REITs的發(fā)行已形成了高度共識(shí)。之前業(yè)界更多地從政策層面、融資者角度進(jìn)行探討，但在公募REITs漸行漸近、呼之欲出之時(shí)，作為投資者，面對(duì)一類全新的投資品種，如何理解公募REITs的投資價(jià)值？在投資決策時(shí)又需要注意哪些關(guān)鍵點(diǎn)？

　　為投資者優(yōu)化資產(chǎn)配置

　　提供有效工具

　　公募REITs試點(diǎn)要求基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式相對(duì)成熟穩(wěn)定，現(xiàn)金分紅做到“應(yīng)分盡分”，充分體現(xiàn)了其“股+債”的產(chǎn)品特性，將成為國(guó)內(nèi)股票、債券、現(xiàn)金之外的另一大類資產(chǎn)配置品種。因此，公募REITs不僅可以為養(yǎng)老金、社?；?、企業(yè)年金、保險(xiǎn)公司及銀行理財(cái)?shù)乳L(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者改善投資組合提供全新資產(chǎn)配置工具，也可以滿足公眾投資者特別是以獲取分紅、抗通脹為目標(biāo)的個(gè)人投資者的投資需求。

　　首先，公募REITs底層資產(chǎn)與其他金融資產(chǎn)之間的關(guān)聯(lián)性較低，有助于投資者實(shí)現(xiàn)投資組合的多元化和分散化，從而降低或分散投資風(fēng)險(xiǎn)。有理由相信，公募REITs可以在改善投資組合的風(fēng)險(xiǎn)收益方面發(fā)揮重要作用。

　　其次，公募REITs持有底層資產(chǎn)完整的所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，投資者除了可以獲得現(xiàn)金分紅收益外，還可能獲得底層資產(chǎn)的增值收益。試點(diǎn)要求項(xiàng)目公司預(yù)計(jì)未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%，將不低于合并后基金年度可供分配金額的90%進(jìn)行分配?？紤]到我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)通常運(yùn)營(yíng)成熟且具有一定壟斷性，再配合基金分紅的免稅政策。對(duì)比目前10年期國(guó)債年化收益率3.16%、貨幣基金2.3%的平均年化收益率以及近10年上證指數(shù)約2.2%的稅前股息率，公募REITs的現(xiàn)金分派率具備一定的優(yōu)勢(shì)。

　　再次，公募REITs除了前述的符合宏觀降杠桿、去風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)投資、補(bǔ)短板政策導(dǎo)向外，從投資層面看，非標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)通過(guò)公募REITs轉(zhuǎn)標(biāo)后，其凈值化、公開(kāi)募集、上市交易、透明信披、嚴(yán)格監(jiān)管的金融產(chǎn)品特征，更加符合資管新規(guī)的投資導(dǎo)向，機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者可以借助公募REITs實(shí)現(xiàn)便捷、透明的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)投資。

　　投資需關(guān)注六方面事項(xiàng)

　　第一，資產(chǎn)類型和現(xiàn)金分派率。公募REITs底層資產(chǎn)可大致分為完全所有權(quán)和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)兩大類。根據(jù)規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年。隨著經(jīng)營(yíng)權(quán)期限向到期日靠攏，會(huì)對(duì)底層項(xiàng)目估值造成持續(xù)的負(fù)面影響，因此該類資產(chǎn)預(yù)期現(xiàn)金分派率會(huì)相對(duì)較高，以抵消資產(chǎn)逐年遞減的剩余價(jià)值缺口。

　　第二，基礎(chǔ)資產(chǎn)行業(yè)政策影響程度。目前，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍包括了新基建、交通、能源、倉(cāng)儲(chǔ)物流、環(huán)境保護(hù)、信息網(wǎng)絡(luò)、園區(qū)等七大領(lǐng)域，細(xì)分行業(yè)眾多，未來(lái)收益很大程度將取決于行業(yè)政策的影響。

　　第三，基礎(chǔ)資產(chǎn)自身的成長(zhǎng)和增值空間。從成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，公募REITs資產(chǎn)的增值依賴于管理人的運(yùn)營(yíng)管理能力和資產(chǎn)本身的規(guī)模擴(kuò)張。相較于收費(fèi)公路、水電氣熱及污水垃圾處理等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，數(shù)據(jù)中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)為代表的細(xì)分行業(yè)處在轉(zhuǎn)型或者擴(kuò)張階段，租金、物業(yè)費(fèi)、企業(yè)服務(wù)、增值服務(wù)等收入來(lái)源更多元化，同時(shí)還可以通過(guò)提高服務(wù)價(jià)格或者降低運(yùn)營(yíng)成本、擴(kuò)張規(guī)模來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值。

　　第四，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)管理能力和激勵(lì)約束機(jī)制。在全球?qū)嵺`中，REITs主要采用外部管理和內(nèi)部管理兩種模式。我國(guó)公募REITs借鑒了新加坡和香港市場(chǎng)，允許引入專業(yè)的第三方管理公司(通常為原始權(quán)益人或其重要關(guān)聯(lián)人)對(duì)底層資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。第三方管理公司的運(yùn)營(yíng)管理能力水平主要取決于其自身、所屬集團(tuán)或主要關(guān)聯(lián)人的相關(guān)資質(zhì)、過(guò)往經(jīng)驗(yàn)、背景。

　　第五，項(xiàng)目公司治理結(jié)構(gòu)。公募基金除按照相關(guān)法規(guī)要求制定完備的基金治理結(jié)構(gòu)外，作為項(xiàng)目公司的實(shí)際控制人，在項(xiàng)目公司的治理結(jié)構(gòu)中居于主導(dǎo)地位。在受讓項(xiàng)目公司股權(quán)后，公募基金管理人需要通過(guò)修訂公司章程，重構(gòu)股東、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、高級(jí)管理人員的職責(zé)范圍，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)際控制。作為受托人，公募基金管理人能否本著持有人利益優(yōu)先的基本原則，完善公司治理、公平交易、合規(guī)風(fēng)控等各項(xiàng)管理，切實(shí)履行好受托職責(zé)，杜絕與原始權(quán)益人等各方發(fā)生利益輸送等行為，直接關(guān)系到公募REITs份額的長(zhǎng)期價(jià)值。投資人應(yīng)該優(yōu)選那些聲譽(yù)卓著且具備較強(qiáng)專業(yè)能力的基金管理人發(fā)行的公募REITs。

　　第六，公募REITs份額交易的流動(dòng)性安排。為提高公募REITs的投資吸引力，公募REITs可以采用競(jìng)價(jià)、大宗、報(bào)價(jià)、詢價(jià)、指定對(duì)手方和協(xié)議交易等多種交易方式。此外，公募REITs上市期間，基金管理人須選定至少1家做市商提供流動(dòng)性服務(wù)。通常有大型券商股東背景的公募REITs基金管理人，更有實(shí)力通過(guò)股東或引入其他機(jī)構(gòu)提供流動(dòng)性服務(wù)，活躍市場(chǎng)報(bào)價(jià)和交易，確保公募REITs份額的流動(dòng)性，有助于提高公募REITs份額交易價(jià)值。

　　長(zhǎng)期來(lái)看，公募REITs產(chǎn)品估值是對(duì)底層資產(chǎn)價(jià)值的客觀反映。但在試點(diǎn)初期，由于受到國(guó)家稅收政策尚未明確、投資者對(duì)公募REITs熟悉程度偏低、金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管政策尚待明確等多重因素影響，首批公募REITs的網(wǎng)下詢價(jià)參與機(jī)構(gòu)數(shù)量可能有限，甚至導(dǎo)致底層資產(chǎn)被低估的情況出現(xiàn)。不過(guò)，從首批公募REITs試點(diǎn)的項(xiàng)目名單來(lái)看，均為優(yōu)質(zhì)成熟的基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)的，且具備較好的收益回報(bào)。因此，建議投資者結(jié)合自身的投資目標(biāo)，從資產(chǎn)類型及現(xiàn)金分派率、所屬行業(yè)政策、資產(chǎn)成長(zhǎng)潛力、運(yùn)營(yíng)管理激勵(lì)機(jī)制、項(xiàng)目公司治理、份額交易流動(dòng)性安排等多方面進(jìn)行甄別和選擇，積極發(fā)掘和把握公募REITs的投資機(jī)會(huì)。

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)證券報(bào)

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