常年游離于監(jiān)管“灰色地帶”的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，再度被曝光在了陽(yáng)光之下。北京市住建委等多部門(mén)8月9日發(fā)布《關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)整治的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），明確要求房源信息發(fā)布平臺(tái)自約談之日起展開(kāi)自查，除即刻下架不合規(guī)房源外，不得為無(wú)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的機(jī)構(gòu)或個(gè)人提供房源掛網(wǎng)服務(wù)。時(shí)隔一周，北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前在安居客等房源信息發(fā)布平臺(tái)，仍然充斥著大量獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人房源，且沒(méi)有明確公示營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證明材料，部分獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人甚至存在掛羊頭賣狗肉的嫌疑，即標(biāo)明A公司某項(xiàng)目，實(shí)際為B公司某項(xiàng)目，從房源真實(shí)性、交易安全性等角度均存在諸多隱患。
誰(shuí)來(lái)為獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人做品牌背書(shū)？獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)品質(zhì)如何保證？誰(shuí)來(lái)為客戶的風(fēng)險(xiǎn)兜底？誰(shuí)來(lái)監(jiān)管獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人？這一系列問(wèn)題都有待進(jìn)一步完善。
房源掛羊頭賣狗肉
北京商報(bào)記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在安居客等房源信息發(fā)布平臺(tái)上存在著大量獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人房源，此類房源大多配以精美的房屋圖片和低于市場(chǎng)正規(guī)中介的報(bào)價(jià)，有的甚至直接打出了“免中介費(fèi)”等噱頭吸引客戶。不過(guò)從記者調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，絕大多數(shù)房源的真實(shí)性存疑。
以安居客為例，北京商報(bào)記者翻閱二手房頻道房源時(shí)發(fā)現(xiàn)，眾多以獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人名義發(fā)布的房源信息混雜在尋常房源推薦之間，乍看并無(wú)問(wèn)題，仔細(xì)瀏覽下來(lái)實(shí)則漏洞百出。
其中，一則張姓獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人發(fā)布的名為“金地未未來(lái)，精裝復(fù)式，4.2米層高，15分鐘到機(jī)場(chǎng)，地鐵35分望京”的房源，引起了北京商報(bào)記者的注意。
房源推薦詳情頁(yè)顯示，該房屋面積為42平方米，包括2室1廳1衛(wèi)，單價(jià)每平方米30714元，總價(jià)129萬(wàn)元，房屋性質(zhì)為70年產(chǎn)權(quán)的普通住宅。不過(guò)北京商報(bào)記者查閱資料獲悉，金地未未來(lái)現(xiàn)售項(xiàng)目實(shí)為40年或50年產(chǎn)權(quán)的商辦產(chǎn)品，并非描述中的普通住宅屬性。同時(shí)，關(guān)于房屋基本信息以及業(yè)主心態(tài)的描述與標(biāo)題房源推薦中的“金地未未來(lái)”項(xiàng)目也有所出入，小區(qū)一欄下竟寫(xiě)有“旭輝26街區(qū)（順義機(jī)場(chǎng)附近）”字樣。業(yè)主心態(tài)的描述中更是出現(xiàn)了“開(kāi)發(fā)商（綠地集團(tuán)）4.65米+3.75米調(diào)高客廳平層”的相關(guān)內(nèi)容。金地、旭輝、綠地在短短幾行房源介紹中皆有出現(xiàn)，張姓經(jīng)紀(jì)人到底賣的哪家項(xiàng)目，難以分辨。
除樓盤(pán)信息前后矛盾、開(kāi)發(fā)商信息指代不明及相關(guān)信息錯(cuò)配外，這名張姓獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)介紹更是讓購(gòu)房者詫異：“所有服務(wù)不收取任何費(fèi)用，無(wú)償提供咨詢、陪同看房。案場(chǎng)銷售主管：胡漫漫祝您及家人工作順利！”
背后隱現(xiàn)公司化運(yùn)作貓膩
帶著疑問(wèn)，北京商報(bào)記者先就金地未未來(lái)與旭輝26街區(qū)項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)進(jìn)行查詢，經(jīng)查閱記者了解到，“金地未未來(lái)”為金地集團(tuán)開(kāi)發(fā)的50年產(chǎn)權(quán)商辦類項(xiàng)目，旭輝26街區(qū)則為旭輝集團(tuán)開(kāi)發(fā)的50年產(chǎn)權(quán)商辦類項(xiàng)目；前者位于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)機(jī)場(chǎng)東路瀾西園小區(qū)南側(cè)，后者則位于順義區(qū)南嶣路南法信地鐵站南約700米，不僅地理位置不同，兩者之間也并無(wú)開(kāi)發(fā)商協(xié)作開(kāi)發(fā)關(guān)系。而對(duì)于房源信息介紹中出現(xiàn)的第三家綠地集團(tuán)，更是與上述兩個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有任何聯(lián)系。
根據(jù)張姓經(jīng)紀(jì)人在安居客平臺(tái)內(nèi)的預(yù)留電話，北京商報(bào)記者以購(gòu)房者的身份向其進(jìn)行購(gòu)房咨詢。電話溝通過(guò)程中，該經(jīng)紀(jì)人表示金地未未來(lái)以及旭輝26街區(qū)項(xiàng)目房源皆有銷售，如果對(duì)上述兩項(xiàng)目有興趣，該經(jīng)紀(jì)人可以全程陪同購(gòu)房者至售樓處看房。記者了解到，該經(jīng)紀(jì)人是同開(kāi)發(fā)商合作的包銷，除了他以外還有同事參與此類房源的銷售，他們所在公司與金地、旭輝皆有合作，主推金地未未來(lái)項(xiàng)目。
“因?yàn)槭切沦?gòu)買的端口，所以暫時(shí)將身份標(biāo)注為獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人。”該經(jīng)紀(jì)人向北京商報(bào)記者如是解釋他的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人身份。至于房源推薦頁(yè)面中顯示的129萬(wàn)元低總價(jià)及小于等于0.5%的低傭金，該經(jīng)紀(jì)人解釋稱，129萬(wàn)元為樓盤(pán)項(xiàng)目的成交均價(jià)，具體成交價(jià)格受購(gòu)房者實(shí)際選擇的房屋戶型及位置等因素影響，可能稍有差異，房源推薦處設(shè)為成交均價(jià)是為了吸引購(gòu)房者前來(lái)咨詢；至于低傭金的問(wèn)題，該經(jīng)紀(jì)人則表示購(gòu)房過(guò)程中不收取任何中介費(fèi)，小于等于0.5%為安居客發(fā)布房源信息時(shí)傭金選項(xiàng)中的最低水平，他們默認(rèn)選擇最低傭金，也是希望能吸引到更多的購(gòu)房者。
只收費(fèi)不監(jiān)管平臺(tái)無(wú)責(zé)？
北京商報(bào)記者從經(jīng)紀(jì)人主頁(yè)信息了解到，該張姓經(jīng)紀(jì)人在平臺(tái)內(nèi)的微聊回復(fù)率為70%，資格為最高級(jí)五星。
安居客平臺(tái)顯示上述房源信息發(fā)布于8月11日，這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)同樣值得探討。
住建委8月9日發(fā)布的《通知》，而在8月15日北京商報(bào)記者尚能在安居客平臺(tái)內(nèi)查詢到8月11日的房源，換句話說(shuō)，此類信息混亂、掛著獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人名義實(shí)為公司化操作的虛假房源，在北京市多部門(mén)發(fā)出整治要求后一周，依然大量存在。
北京商報(bào)記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，安居客已非首次卷入此類風(fēng)波。去年4月，北京市住建委會(huì)同市工商局、市網(wǎng)信辦已經(jīng)對(duì)該網(wǎng)站發(fā)布的房源信息進(jìn)行了執(zhí)法檢查。彼時(shí)執(zhí)法檢查結(jié)果顯示，媒體報(bào)道中提到的商辦類房屋用于居住的信息是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人以“獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人”名義發(fā)布的，存在違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的情況。安居客網(wǎng)站作為網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺(tái)，對(duì)此類信息未核查，違反了北京市相關(guān)規(guī)定。同時(shí)，北京市網(wǎng)信辦責(zé)令安居客下架全部涉事房源信息，并要求安居客對(duì)今后在網(wǎng)站上發(fā)布的房源信息進(jìn)行充分核實(shí)。
不過(guò)從目前狀況來(lái)看，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以“獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人”名義發(fā)布房源信息現(xiàn)象再度抬頭，而安居客對(duì)于房源信息發(fā)布者的監(jiān)管并未有實(shí)質(zhì)性改觀。北京商報(bào)記者就此采訪安居客，安居客回復(fù)稱，一直以來(lái)，安居客都秉承“用戶第一”的核心文化理念，絕不姑息個(gè)別中介人員發(fā)布不實(shí)房源信息的行為。近期，安居客平臺(tái)已經(jīng)開(kāi)展全面自查，預(yù)計(jì)在9月1日前將所有獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人全部房源下架。安居客一直對(duì)不合規(guī)業(yè)務(wù)操作保持零容忍態(tài)度，并建立了完善的違規(guī)與禁發(fā)規(guī)則制度。同時(shí)將在與政府、開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)交易方等行業(yè)共建的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)企業(yè)自身產(chǎn)品與服務(wù)打造，與政府及各企業(yè)積極推動(dòng)社會(huì)公共基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)，完善房源核驗(yàn)架構(gòu)，推動(dòng)行業(yè)真房源體系的建立，共同為用戶提供更加可靠、值得信賴的服務(wù)。
三大買賣風(fēng)險(xiǎn)并存
雖然近年來(lái)傳統(tǒng)房產(chǎn)中介的各類負(fù)面新聞充斥于媒體和坊間，但是相比獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人而言，傳統(tǒng)房產(chǎn)中介在購(gòu)房者中的接受度仍普遍高于前者。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，雖然傳統(tǒng)房產(chǎn)中介屢受詬病，但獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人模式在目前新房、二手房交易市場(chǎng)中存在的諸多問(wèn)題，實(shí)則更加不容小覷。
首先就是虛假房源信息頻發(fā)的問(wèn)題。
資金監(jiān)管問(wèn)題也被視為獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人模式面臨的大考。
有專家分析稱，購(gòu)房者與獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人產(chǎn)生的相關(guān)交易確有風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槟壳案鞯胤课葙I賣的資金監(jiān)管體系還在做，實(shí)際操作中違規(guī)收費(fèi)現(xiàn)象很多，絕大多數(shù)購(gòu)房者還是更傾向于門(mén)店的詢價(jià)和交易。
此外，售后服務(wù)問(wèn)題難以解決也是選擇獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的潛在風(fēng)險(xiǎn)。一位業(yè)內(nèi)人士介紹稱，目前有很多獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人采用名義掛靠等方式，委托具有資質(zhì)的房產(chǎn)中介來(lái)辦理售后服務(wù)，但一旦出現(xiàn)售后問(wèn)題，獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人可能會(huì)逃避，而名義掛靠公司則以各種各樣的理由推諉，這會(huì)導(dǎo)致買賣雙方面臨蒙受損失而無(wú)法追討的尷尬局面。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人最重要的就是“獨(dú)立”，“獨(dú)立”表現(xiàn)在個(gè)人和門(mén)店沒(méi)有制度上的依附關(guān)系，即獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人和公司之間不再是雇傭關(guān)系，而是合作關(guān)系，強(qiáng)化的是中介個(gè)體的品牌價(jià)值。
相比國(guó)內(nèi)的傳統(tǒng)中介來(lái)說(shuō)，歐美國(guó)家成熟的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人顯然更為專業(yè)，不但具備專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，還需持證上崗。
“不過(guò)從中國(guó)的相關(guān)制度來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費(fèi)用，也就是說(shuō)在中國(guó)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須以機(jī)構(gòu)名義來(lái)承接業(yè)務(wù)和收取費(fèi)用，因此天然的‘獨(dú)立’性就較差，目前國(guó)內(nèi)所謂的‘獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人’，經(jīng)紀(jì)人相對(duì)于公司還是一種依附關(guān)系，嚴(yán)格意義來(lái)看并不獨(dú)立。”張波如是表示。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，目前國(guó)內(nèi)購(gòu)房者在買賣房屋過(guò)程中確實(shí)有借助獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的需求，但是并非房屋出售及購(gòu)房置業(yè)的主流。因獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人交易過(guò)程中存在較大風(fēng)險(xiǎn)，張大偉表示不建議購(gòu)房者采取此種方式。
而張波分析認(rèn)為，獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人是房產(chǎn)中介未來(lái)的一個(gè)發(fā)展方向，但就目前而言，雖然公司型中介行業(yè)依然廣受詬病，但更適合國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀。另外值得關(guān)注的是，制約國(guó)內(nèi)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人發(fā)展的重要因素還包括缺乏“良好的土壤”，當(dāng)前國(guó)內(nèi)并沒(méi)有建立起類似美國(guó)的MLS系統(tǒng)，即還不能將不同房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司納入一個(gè)體系，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)所有經(jīng)紀(jì)公司在一個(gè)網(wǎng)站中共享數(shù)據(jù)庫(kù)。經(jīng)紀(jì)人本身獲取房東的委托信息依然要依賴于公司，獨(dú)立的基礎(chǔ)性就不夠。
而對(duì)于未來(lái)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人模式的發(fā)展前景，張大偉則表示，獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人在中國(guó)要走的路還有很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)。“我覺(jué)得不是十年二十年能解決的問(wèn)題，甚至需要更長(zhǎng)的時(shí)間，獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人才有可能更活躍一些。”張大偉如是補(bǔ)充。（記者崔啟斌榮蕾）
轉(zhuǎn)自：北京商報(bào)
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