華夏幸福捆綁銷(xiāo)售、欺詐銷(xiāo)售遭投訴

　　2020，一場(chǎng)突如其來(lái)的疫情的爆發(fā)，使得走過(guò)“水逆”的2018和“房住不炒”全面開(kāi)啟的2019的房地產(chǎn)行業(yè)，再次面臨新危機(jī)，同時(shí)，也迎來(lái)競(jìng)爭(zhēng)新態(tài)勢(shì)。

　　藍(lán)光發(fā)展董事長(zhǎng)楊鏗曾這樣說(shuō)：“如果說(shuō)以前房地產(chǎn)是行進(jìn)在高速路上，那么今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就是在川藏路上行駛，充滿了危險(xiǎn)，但是沿途又有很多美麗的風(fēng)景?！边@句話用到今天，特別合適。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：華夏幸福）一直以“產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)”聞名于世。在商品房市場(chǎng)已經(jīng)全面進(jìn)入了一個(gè)使用屬性轉(zhuǎn)型的變革時(shí)代，華夏幸福曾在2018年的年報(bào)中《致股東信》明確指出：未來(lái)10年甚至20年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“三化”特征：空間都市圈化、運(yùn)營(yíng)精細(xì)化、地產(chǎn)金融化。

　　華夏幸福對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所作出的預(yù)期，也是其以“產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)”作為發(fā)展定位的內(nèi)涵，也是一直以來(lái)的區(qū)別于以“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”作為理念的傳統(tǒng)商品房開(kāi)發(fā)商。

　　華夏幸福在不斷夯實(shí)鞏、固京津冀布局優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，積極布局核心都市圈，在環(huán)北京區(qū)域，固安、廊坊、香河一帶建立起了頗為龐大的“孔雀城”帝國(guó)，并在全國(guó)布局完成了15個(gè)核心都市圈，并在2018年新增18個(gè)全部環(huán)北京以外區(qū)域的產(chǎn)業(yè)新城。

　　盡管，華夏幸福在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中布局甚大，且做出了意義深遠(yuǎn)的部署，但在運(yùn)營(yíng)上卻一直飽受詬病，消費(fèi)者的投訴漫天彌漫。

　　01　來(lái)自全國(guó)消費(fèi)者的怨聲載道

　　在各大網(wǎng)絡(luò)投訴平臺(tái)、貼吧論壇中，以“華夏幸?！?、“孔雀城”等與華夏幸福房地產(chǎn)有關(guān)的關(guān)鍵詞為搜素，可以查閱到眾多消費(fèi)者在“延期交房”、“捆綁銷(xiāo)售”、“欺詐銷(xiāo)售”等多方面的投訴。即便是環(huán)北京區(qū)域的“孔雀城”帝國(guó)也是飽受消費(fèi)者投訴。

　　有消費(fèi)者投訴其“欺詐銷(xiāo)售”騙取辛苦攢下的血汗錢(qián)。在2017年3月，消費(fèi)者將多年攢下的錢(qián)以及家中所湊，購(gòu)買(mǎi)了華夏幸福旗下的全資子公司開(kāi)發(fā)的河北涿州桃源新都孔雀城的房子，卻在交房后發(fā)現(xiàn)，先前開(kāi)發(fā)商所介紹的一應(yīng)俱全的配套設(shè)施，實(shí)際上全是子虛烏有。而尋求開(kāi)發(fā)商和當(dāng)?shù)厥姓鉀Q，也都置之不理。消費(fèi)者只希望開(kāi)發(fā)商能給一個(gè)合理的解釋。

　　也有消費(fèi)者對(duì)河北涿州桃源新都孔雀城的“捆綁銷(xiāo)售”怨聲載道。有消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)了該處房子后，不僅也發(fā)現(xiàn)之前開(kāi)發(fā)商承諾的配套設(shè)置一應(yīng)全無(wú)，其捆綁銷(xiāo)售9萬(wàn)元的車(chē)位，就是人防車(chē)位，沒(méi)有任何產(chǎn)權(quán)。

　　位于河北大廠潮白河孔雀城紫宸園的違規(guī)銷(xiāo)售情況也比比皆是。有消費(fèi)者投訴其不僅未建先賣(mài)，也有“捆綁銷(xiāo)售”的情況。強(qiáng)制售賣(mài)車(chē)位和精裝修服務(wù)，分別高達(dá)56萬(wàn)元和60萬(wàn)元。此外，該消費(fèi)者還反應(yīng)，2017年購(gòu)買(mǎi)的房子，直至現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)協(xié)議規(guī)定的交房期4個(gè)月之久，開(kāi)發(fā)商仍舊未完成交付手續(xù)。至今消費(fèi)者尚未拿到住房鑰匙。

　　也有很多消費(fèi)者出現(xiàn)被開(kāi)放商“忽悠”的情況，交了定金后，發(fā)現(xiàn)實(shí)際房子情況與開(kāi)發(fā)商先前描述不符，卻各種推脫。

　　對(duì)于已經(jīng)入住的消費(fèi)者，對(duì)其物業(yè)的服務(wù)態(tài)度也不能贊同。有消費(fèi)者投訴山東臨清華夏幸福城小區(qū)已經(jīng)是零下10度的氣溫，卻遲遲不給供暖；也有消費(fèi)者投訴天津鳳河孔雀城的房屋三次被淹，物業(yè)公司卻仍不作為……

　　諸如此類(lèi)的投訴屢見(jiàn)不鮮，甚至在疫情這個(gè)特殊期間，因華夏幸福對(duì)業(yè)主放款不及時(shí)的退款操作，致使業(yè)主及其家庭深陷生存的崩潰邊緣。

　　消費(fèi)者稱(chēng)，在2019年11月曾尋求協(xié)調(diào)華夏幸福河北固安牛駝孔雀城的退房款事宜，但3個(gè)多月過(guò)去，經(jīng)協(xié)調(diào)后該公司承諾的退款卻并無(wú)到賬，從首次要求退款至今已經(jīng)近一年。正值疫情期間，家人被隔離，自己無(wú)收入，信用卡逾期，生活已經(jīng)無(wú)法正常維持，甚至要依靠網(wǎng)貸。希望能有相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在此協(xié)調(diào)解決。

　　02　置若罔聞的處理態(tài)度背后

　　面對(duì)來(lái)自全國(guó)各地眾多消費(fèi)者的投訴，華夏幸福似乎無(wú)動(dòng)于衷，盡管相關(guān)政府出面協(xié)商解決，在性命攸關(guān)的糾紛面前，華夏幸福也遲遲、甚至沒(méi)有表現(xiàn)出應(yīng)有的歉意和改進(jìn)措施。究其原因，不外乎以下關(guān)于華夏幸福的運(yùn)營(yíng)模式的三個(gè)方面原因。

　　第一，華夏幸福業(yè)務(wù)中的開(kāi)發(fā)性PPP模式，可以說(shuō)這是決定了華夏幸福房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在集團(tuán)中的存在、定位及幾乎所有流程的根本原因。

　　PPP，全稱(chēng)Public-Private Partnership，即政府和社會(huì)資本合作，是公共基礎(chǔ)設(shè)施中的一種項(xiàng)目運(yùn)作模式。華夏幸福的房地產(chǎn)行業(yè)便是這一模式下的顯著代表。

　　相比其他房地產(chǎn)商，購(gòu)房者為最大的的客戶，華夏幸福最大的客戶是政府。而在房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)劃方向上，華夏幸福也與其他房地產(chǎn)商也有很大不同。華夏幸福踐行的是為城市導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)集群方針，通俗理解，可以說(shuō)華夏幸福規(guī)劃建設(shè)的不單單是一座園區(qū)，而是一座城市。這從華夏幸福現(xiàn)有的“九大中心城市，全國(guó)15個(gè)城市群”的發(fā)展現(xiàn)狀中也能窺探一二。

　　同時(shí)，華夏幸?；凇罢鲗?dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、合作共贏”的核心原則，充分尊重政府在合作過(guò)程中的主導(dǎo)地位，發(fā)揮市場(chǎng)化效應(yīng)，把“伙伴關(guān)系、長(zhǎng)期合作、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)”等公私合作理念融入產(chǎn)業(yè)新城的協(xié)作開(kāi)發(fā)和建設(shè)運(yùn)營(yíng)之中，實(shí)現(xiàn)“1+1>2”的效果。

　　然而如此巨大的城市公共設(shè)施服務(wù)項(xiàng)目，在服務(wù)政府的過(guò)程中，華夏幸福也面臨政府資金短缺、回款周期慢的問(wèn)題。政府利用土地進(jìn)行資金抵押，也便成為華夏幸福在拿地方面，比同行競(jìng)爭(zhēng)者有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的前提。在實(shí)際結(jié)算中，政府也更傾向于用土地去頂賬，所以對(duì)政府的應(yīng)收款項(xiàng)也可以理解為華夏幸福另類(lèi)的土地儲(chǔ)備。故而，華夏幸福也并不需要像其他房企一樣囤積大量的土地，也因此成為在TOP20里排名第9的房企，卻擁有最少的土地儲(chǔ)備。同時(shí)，華夏幸福還被評(píng)為2019年最穩(wěn)健的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

　　此外，即便是“價(jià)高者得地”的拍地過(guò)程中，也鮮有企業(yè)敢于和華夏幸福競(jìng)爭(zhēng)叫板，畢竟從園區(qū)的規(guī)劃到建設(shè)華夏幸福完全依靠自己。價(jià)低可以拍下來(lái)自己開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售；高溢價(jià)完全可以讓給其他友商，而友商的拍地款會(huì)進(jìn)入政府財(cái)政池，最終又會(huì)成為政府的支付款再流轉(zhuǎn)至華夏幸福。

　　因此，可以說(shuō)華夏幸福并不是一個(gè)傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)公司的企業(yè)。這也正應(yīng)了華夏幸福高管林成紅所說(shuō)：“華夏幸福上市公司體系有60%的融資和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)沒(méi)直接關(guān)系，只有接近 20%是依托于銀行的開(kāi)發(fā)貸?！?/p>

　　第二，華夏幸福主營(yíng)業(yè)務(wù)是城市建設(shè)，不是賣(mài)房。公司做基礎(chǔ)建設(shè)、修路、規(guī)劃等，政府會(huì)按成本的115%或110%付錢(qián)。盡管這部分算上融資成本也并不能保證能賺錢(qián)，可能只是保本。但是對(duì)華夏幸福意義重大，是最可靠的安全線。

　　一方面因?yàn)橛烧I(mǎi)單，將城市建設(shè)得好一點(diǎn)，也便于更好的吸引企業(yè)入駐園區(qū)。另一方面即便未來(lái)園區(qū)招商引資，效果不甚滿意，華夏幸福的投入并不會(huì)因此血本無(wú)歸。這也是華夏幸福園區(qū)大量復(fù)制而不會(huì)因?yàn)椴糠輬@區(qū)的不成功而拖垮公司。100 個(gè)園區(qū)中只要有1/3的園區(qū)特別成功，公司也將因此而繁榮。

　　第三，華夏幸福的主營(yíng)收入并不來(lái)源于賣(mài)房，而是產(chǎn)業(yè)服務(wù)，即招商落地投資款。上面也提到了，政府的收益也僅僅維持保本。因城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，與“唯快不破”的傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)相比，華夏幸福的建設(shè)時(shí)間一般要做15年到30年不等，且前期工程巨大的資金占用，導(dǎo)致后期的現(xiàn)金回流也很慢，然而收益也同樣會(huì)更長(zhǎng)。

　　顯然，華夏幸福存在非常長(zhǎng)且大的資金鏈，且融資需求極大。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)華夏幸福也至關(guān)重要，它不僅直接決定了華夏幸福的商業(yè)模式是否成立，也能完美解決政府的回款問(wèn)題。然而，對(duì)于華夏幸福來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)能也只能做到保本作用，僅是為了回款。因此對(duì)于華夏幸福的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，更重要的不是能賺多少錢(qián)，而是賣(mài)不賣(mài)得出去的問(wèn)題。如果能賺錢(qián)，屬于錦上添花。

　　綜上所屬，我們可以大致窺見(jiàn)華夏幸福的核心經(jīng)營(yíng)模式是城市建設(shè)，而非傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。將更多的關(guān)注里里投入到如何招商引資的華夏幸福，在房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)中的投入自然便少了許多，以至于為何如此多的消費(fèi)者在購(gòu)房、住房中的問(wèn)題，華夏幸福好似“睜眼瞎”的處理方式和態(tài)度。

　　2019年4月23日，華夏幸福在南京溧水產(chǎn)業(yè)新城召開(kāi)“業(yè)績(jī)及業(yè)務(wù)的媒體溝通會(huì)”上，華夏幸福也表示，未來(lái)將致力于成為中國(guó)核心都市圈的綜合不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)管理平臺(tái)。通過(guò)住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)和產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)三項(xiàng)業(yè)務(wù)構(gòu)成新的業(yè)務(wù)組合。

　　可以說(shuō)，在以城市群推動(dòng)未來(lái)城市的發(fā)展的時(shí)代下，華夏幸福憑借全球最大的4600人招商團(tuán)隊(duì)，從產(chǎn)業(yè)研究規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)落地謀劃、全球資源匹配、承載平臺(tái)建設(shè)到全程服務(wù)運(yùn)營(yíng)，為所在區(qū)域確然能夠提供產(chǎn)業(yè)升級(jí)的全流程綜合解決方案。華夏幸福擁有未來(lái)城市規(guī)劃的高瞻遠(yuǎn)矚。

　　然而，無(wú)論是在未來(lái)城市的規(guī)劃聚焦點(diǎn)，還是在城市群中的生活主體，都是以人為前提而展開(kāi)的。沒(méi)有人的生活，就沒(méi)有城市的聚集和繁衍。圍繞人所開(kāi)展的完善的衣食住行體系才是展現(xiàn)一個(gè)城市是否充滿生機(jī)、價(jià)值的最好指標(biāo)。

　　目前，華夏幸福的核心都市圈也已經(jīng)開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入現(xiàn)實(shí)運(yùn)營(yíng)階段，無(wú)論房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是否能為公司帶來(lái)多大的利潤(rùn)，要想經(jīng)營(yíng)好一個(gè)城市，還是要將最基本的“住”的問(wèn)題解決好。

　　所謂“千里之堤，潰于蟻穴”，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為華夏幸福眾多重要業(yè)務(wù)板塊中的其中一項(xiàng)，如長(zhǎng)期以往地敷衍了事，對(duì)消費(fèi)者的問(wèn)題置之度外，相信在這個(gè)信息透明的5G時(shí)代，其品牌聲譽(yù)也會(huì)很快面臨無(wú)法挽回的毀滅！

　　[原標(biāo)題] 住在華夏幸福的房里，就真的能“幸福”嗎？ 

　　轉(zhuǎn)自：《民生周刊》-人民名品

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