全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)的利好，并沒有讓海南的樓市再度“燃”起來，比利好消息還要前置的是海南樓市更為嚴苛的調(diào)控。全域限購、嚴格限貸限轉(zhuǎn)讓、停供外銷商品房用地……3月末后的一個月時間，4條調(diào)控政策連續(xù)出擊，在此背景下，海南樓市如今是何種狀態(tài)？面對調(diào)控，開發(fā)商又做何打算？購房者們又是何種心態(tài)？北京商報記者近日走訪海南多地，為讀者第一時間呈現(xiàn)調(diào)控下的真實海南樓市。
在實施全域限購前，海南樓市也已呈現(xiàn)出區(qū)域特征：海口過渡性項目受歡迎；博鰲則是有價無市；三亞憑借稀缺產(chǎn)品降低了風(fēng)險；東方等地則正在成為投資新熱土。當(dāng)然，當(dāng)限購來臨，倚賴外來人口的海南樓市迅速退溫，迎來彷徨。
限購前的狂歡
澄邁縣某樓盤銷售人員小何粗略地統(tǒng)計了一下，從2017年3月開始到年底，海南全省出臺的樓市調(diào)控政策將近20條，雖然入行不久，但是小何也早已感受到了愈加收緊的樓市，直到4月22日那一晚，小何的職業(yè)生涯迎來了“史上最嚴”的調(diào)控升級。
“我還記得那一天，我們還在一邊為客戶辦理集中簽約，一邊告訴來電來訪的客戶，項目排號人數(shù)已經(jīng)超過銷售房源數(shù)倍，等待前面客戶退房的人數(shù)已經(jīng)達到了數(shù)十人。”小何難得經(jīng)歷如此忙碌的一天：“實際上，3月末海南省就出臺了‘房八條’，所以同事們就抓緊聯(lián)系客戶，讓客戶趕在政策落地前趕緊簽約。”
小何所說的“房八條”是海南3月31日發(fā)布的政策，內(nèi)容包括，商品住宅價格備案后6個月內(nèi)不得調(diào)高備案價格；對外地購房者由每人限購1套改為每個家庭限購1套、商貸最低首付比例由40%提升到70%、購房后由兩年內(nèi)限售延至五年內(nèi)限售；同時，在海口、三亞、瓊海、五指山、保亭、瓊中、白沙7個市縣限購區(qū)域內(nèi)買房，必須提供累計60個月及以上海南省個稅或社保繳納證明；對弄虛作假者撤銷其購房合同網(wǎng)簽備案且五年內(nèi)不得在該省購房等。此后的4月16日，政府再強調(diào)要落實“房八條”防止炒作和哄抬房價。
小何回憶，雖然被稱之為“史上最嚴”政策，但是還是有很多有條件有資質(zhì)的客戶蠢蠢欲動，“比如，很多投資客都是全款客戶，首付比例的提升對他們并沒有什么影響”。可是，這也變成了最后的狂歡，4月22日晚間，海南再出政策，這讓小何所在的樓盤銷售瞬間冷卻。
4月22日，海南省發(fā)布《關(guān)于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》，重磅宣布海南全域限購。“沒趕上最后一班車的客戶，就真的買不了了。”小何感嘆。
翻盤重來
海南實施限購后，4月26日北京商報記者走訪?？?、博鰲等多個地區(qū)樓盤發(fā)現(xiàn)，海南樓市已迅速冷卻下來。位于?？诘挠^瀾湖區(qū)域的一個樓盤以及博鰲的碧桂園東海岸項目售樓處僅有零星的幾個客戶。而上述售樓處的現(xiàn)狀是整個海南樓市的一個縮影，也成為各個樓盤的常態(tài)。
實際上，在調(diào)控升級之前，海南樓市各個區(qū)域的房地產(chǎn)市場狀態(tài)也不盡相同。?？谌趧?chuàng)觀瀾湖項目的銷售人員介紹道，“該項目最受歡迎的除了獨院外，就是60多平方米和80多平方米的兩居、三居室。根據(jù)海南去年的調(diào)控政策，100平方米以下的項目將不能報批，而小戶型自住可滿足剛需購房的過渡性需求，投資持有成本也不是很高，所以早就被搶光了”。談到下一期項目將會是什么產(chǎn)品、何時拿證，銷售人員坦言，目前還沒有消息，一切等政府審批看。
在博鰲碧桂園東海岸的項目售樓處，銷售人員介紹，該項目剩余房源均為130多平方米的三居室，均價在3萬元以上。“這不算貴的，博鰲現(xiàn)在有賣到單價5萬元，畢竟醫(yī)療特區(qū)什么的都在這兒。”盡管銷售人員看上去胸有成竹，但北京商報記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，基礎(chǔ)設(shè)施不完善、投資需求透支過大等讓博鰲樓市進入尷尬的有價無市階段。炒得雖然很高，但候鳥不來、本地買不起，開發(fā)商又不愿降價，是購房者對博鰲樓市說不的原因；陵水憑借雅居樂地產(chǎn)開發(fā)的清水灣成為候鳥和純投資客的首選；三亞存量雖然高，但是市場需求和區(qū)位優(yōu)勢明顯，稀缺的產(chǎn)品使得風(fēng)險被忽視；東方、澄邁等地則成為新誕生的投資熱點區(qū)域。
一位海南某項目營銷負責(zé)人介紹，“一直以來，海南項目的營銷策略是主打旅居產(chǎn)品，客戶定位也是以投資為主。目前，在限購情況下，原本積蓄的潛在購房客戶基本全部無效，這也導(dǎo)致原本計劃下半年入市的項目，可能會延后開盤或改變銷售策略”。
沒堵住的口子？
據(jù)多個地區(qū)的銷售人員介紹，海南購房者基本全是投資為主。其中，海口購房者投資客占比約80%，其他如博鰲、陵水、三亞等城市基本100%全是投資需求。鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年海南購房成交中，島外購房占比高達88%。其中來自京津冀和東三省的購房者最多。外來購買力占主要市場，支付力強于本地市民，使得海南房地產(chǎn)在近幾年的房價增速非常明顯。
在海南4月22日發(fā)布政策之前，五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部市縣禁止非本地戶籍購房；?？?、三亞、瓊海市區(qū)為有條件限購區(qū)，外地購房者必須具備60個月的社?；騻€稅；其他地區(qū)為非限購區(qū)，外地人可以購買一套住房。
本次調(diào)控在原來基礎(chǔ)上更進一步，要求外地購房者在非限購區(qū)購房，必須具備24個月的社保和個稅。這對于客戶80%以上來自外地的海南樓市，影響不言而喻。陵水一樓盤銷售人員小王稱，這次調(diào)控幾乎全方位圍堵了島外的投資客群，商品住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店客房等全都在限購范圍內(nèi)，假結(jié)婚、假離婚騙購等行為也將被懲戒，且不得通過補交個稅或社保等方式來獲得購房資格。“正如限購當(dāng)晚銷售人員圈里流傳的一條信息所言，這是終極版限購，曾經(jīng)的投資熱土，海南樓市‘全劇終了’。”小王感慨道。
不過，北京商報記者走訪中發(fā)現(xiàn)，這次被稱做是“無空可鉆”的海南限購政策，并未堵上以公司名義購房的口子，根據(jù)部分項目銷售人員介紹，公司提供完稅證明就可以購買海南地區(qū)的房屋。不過，銷售人員卻不愿談及公司持有及轉(zhuǎn)讓的高成本。
轉(zhuǎn)自：北京商報
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