正榮服務(wù)：成長性加強，未來三年是邁向“三年高質(zhì)量發(fā)展成長期”重要階段

　　2021年3月30日，正榮服務(wù)(06958)召開了2020全年業(yè)績發(fā)布會，董事會主席兼非執(zhí)行董事黃仙枝、執(zhí)行董事兼行政總裁林曉彤、執(zhí)行董事康宏、非執(zhí)行董事陳偉健、首席財務(wù)官兼聯(lián)席公司秘書王奕出席會議。

　　在此次業(yè)績發(fā)布會上，黃仙枝表示，過去三年是公司”三年高質(zhì)量發(fā)展起步期”，著力提升自身的規(guī)模能力和資本能力，并且成功上市。而未來三年將是正榮服務(wù)邁向“三年高質(zhì)量發(fā)展成長期”的重要階段，公在這一階段公司仍將注重規(guī)模擴張，并且提升自身的服務(wù)品質(zhì)與經(jīng)營能力。

　　以下為正榮服務(wù)2020全年業(yè)績發(fā)布會會議紀要：

　　各位投資者朋友大家好，感謝大家參加正榮服務(wù)2020年全年業(yè)績發(fā)布會，出席的正榮服務(wù)管理層包括：董事會主席兼非執(zhí)行董事黃仙枝先生、執(zhí)行董事兼行政總裁林曉彤先生、執(zhí)行董事康宏先生 、非執(zhí)行董事陳偉健先生 、首席財務(wù)官兼聯(lián)席公司秘書 。上述管理層會和大家介紹公司2020年全年業(yè)績情況，以及公司未來發(fā)展戰(zhàn)略，之后會有問答環(huán)節(jié)。

　　董事長黃仙枝：2020年全年業(yè)績情況及公司未來發(fā)展戰(zhàn)略介紹

　　正榮服務(wù)成立于2000年，是一家全國布局、快速成長的綜合性物業(yè)管理服務(wù)提供商。目前在管項目覆蓋長三角、海峽西岸、中西部及環(huán)渤海四大區(qū)域，業(yè)態(tài)涵蓋住宅物業(yè)及政府公建、寫字樓、工業(yè)園區(qū)、學(xué)校、度假村、城市服務(wù)等多種類非住宅物業(yè)。2020年，我們榮獲“中國物業(yè)企業(yè)綜合實力第16名”，“中國社區(qū)服務(wù)商第17名”以及”中國社區(qū)服務(wù)商成長性10強“等多項業(yè)內(nèi)榮譽。

　　剛剛過去的2020年，新冠疫情對全球的政治經(jīng)濟格局產(chǎn)生了深遠的影響，物業(yè)服務(wù)和生活服務(wù)行業(yè)憑借其穩(wěn)定充沛的現(xiàn)金流，加上社會轉(zhuǎn)型與相關(guān)利好政策的全面釋放，迎來高速發(fā)展時期，行業(yè)的價值得到了全面重塑。

　　同樣在過去的一年，我們客戶園區(qū)滿意度達到83%，遠高于行業(yè)均值。這也是我們正榮服務(wù)長期以來所堅持的“服務(wù)為你，陪伴由心“這一服務(wù)理念的體現(xiàn)，客戶對美好生活的向往和追求，正是我們的價值所在。

　　這一年，我們砥礪前行，收入達到11.03億元，四年收入復(fù)合增長率達到59%。除正榮地產(chǎn)的支持外，正榮服務(wù)在自主外拓方面也有出色的成績，2017年至2020年，我們的在管面積中，第三方物業(yè)占比由22.9%提升至63.7%，憑借卓越的外拓能力，在激烈市場競爭中突圍而出，持續(xù)發(fā)展多元業(yè)態(tài)，擴大市場份額。

　　下面向大家介紹正榮服務(wù)在2020年的五大業(yè)績及經(jīng)營亮點，總體來說，2020年正榮服務(wù)在業(yè)務(wù)規(guī)模，盈利，品質(zhì)，業(yè)務(wù)賽道及科技運營方面均有顯著提升。

　　第一，在業(yè)務(wù)規(guī)模方面，正榮服務(wù)2020年合約面積突破8740萬平米，同2019年相比增長136%，在管面積達4128萬平米，同比增長80%.

　　第二，盈利方面，雖然受疫情影響，正榮服務(wù)仍實現(xiàn)了盈利穩(wěn)定強勁的增長。股東利潤同比增長63%，達人民幣1.72億元。經(jīng)營毛利增長57%，達3.83億元。總收入增長54%，逾11億元。

　　第三，戰(zhàn)略方面，我們繼續(xù)堅持雙輪驅(qū)動與多元化布局，實現(xiàn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)逐步均衡。與此同時，我們與時俱進，新拓城市服務(wù)新賽道，為后續(xù)的持續(xù)發(fā)展注入新動力。

　　第四，品質(zhì)服務(wù)提升方面，2020年我們聚焦社區(qū)升級與服務(wù)創(chuàng)新，公司客戶滿意度高于行業(yè)均值。獲得中指院2020 年 “中國物業(yè)服務(wù)百強滿意度領(lǐng)先企業(yè)”，中國物業(yè)企業(yè)品牌價值20強。

　　第五，2020年，我們大力發(fā)展智慧運營，推進科技賦能，實現(xiàn)全方位數(shù)據(jù)監(jiān)控，打造企業(yè)核心競爭力，降低企業(yè)經(jīng)營與管理成本。

　　總裁林曉彤：2020年正榮服務(wù)的業(yè)務(wù)規(guī)模與收入增長情況介紹。

　　2020年，正榮服務(wù)加速全國布局，管理規(guī)模迅速擴大。

　　截至2020年12月31日，正榮服務(wù)的總合約面積達8,740萬平方米，較2019年年末增長136.2%?？傇诠苊娣e約達4,128萬平方米，較2019年年末增長80%。

　　2020年我們堅持全國布局、區(qū)域深耕的策略，深耕長三角、海峽西岸、環(huán)渤海和中西部四個區(qū)域，新進21個城市，總進駐城市已達42個。截至年底，我們有234個在管項目，320個合約項目。2020年正榮服務(wù)持續(xù)保持快速增長的態(tài)勢，第三方外拓增長顯著。

　　全年新增合約面積達5,040萬平米，比去年同期增長136%。其中，新增第三方開發(fā)商合約面積較2019年翻三番，達6211萬平米，2017年至2020年的合約面積復(fù)合增長率達到75%。2020年新增在管面積達1,833萬方，同比2019年增加80%，其中新增第三方開發(fā)商在管面積較2019年翻倍，達2630.8萬方。2017年至2020年在管面積的復(fù)合增長率達到63%。

　　未來正榮服務(wù)將持續(xù)加大第三方外拓的快速增長態(tài)勢，并同時平衡外拓項目的質(zhì)量和利潤，以確保業(yè)務(wù)高質(zhì)量的增長。

　　整體營收層面，2020年收入增長強勁，增值服務(wù)收入占比穩(wěn)步提升。

　　2020全年整體收入同比增長54%達人民幣約11億元，其中，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入人民幣約4.87億元，增值服務(wù)貢獻收入人民幣約6.16億元，分別占總收入約44%與56%，增值服務(wù)收入占比進一步提高。同時，2017年至2020年我們總收入的復(fù)合增長率達到了59%。未來正榮服務(wù)將繼續(xù)保持增值服務(wù)收入和基礎(chǔ)物業(yè)收入的結(jié)構(gòu)比例，穩(wěn)步提升收入結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。

　　2020年正榮服務(wù)業(yè)務(wù)覆蓋全國42個城市，其中21個城市為首次進駐。新進城市主要集中在深耕的長三角和海峽西岸區(qū)域，另外環(huán)渤海地區(qū)和中西部地區(qū)也有所突破，進駐了濟南等省會城市。

　　業(yè)態(tài)方面，在原有的寫字樓、學(xué)校、公建、產(chǎn)業(yè)園的基礎(chǔ)上，2020年我們突破了度假村業(yè)態(tài)，下半年還開辟了城市服務(wù)新賽道。

　　全年外拓項目中，有9個合同總額超過千萬的項目，其中金額最高的為“天津濱海琴濤苑”項目，合同總金額超過人民幣3400萬。這些優(yōu)質(zhì)項目的儲備，為集團未來高質(zhì)量的發(fā)展提供了遠航的動力。

　　2020年，我們堅定不移推進“雙輪驅(qū)動”的發(fā)展戰(zhàn)略，由以前單一的住宅服務(wù)提供商逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?非住宅的綜合性物業(yè)服務(wù)提供商。在保持住宅物業(yè)服務(wù)收入增長的同時，不斷開拓非住宅類業(yè)態(tài)(包括寫字樓，商企，學(xué)校，公建等)，業(yè)態(tài)更加多元化。

　　在管面積中非住宅物業(yè)面積占比逐年提升，截至2020年底，非住宅在管面積已達約1,824萬平米，占總在管面積約44%，基本實現(xiàn)了住宅與非住宅業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)平衡。

　　執(zhí)行董事康宏：正榮服務(wù)業(yè)務(wù)多元化，科技創(chuàng)新及品牌服務(wù)提升情況介紹

　　在過去一年，我們的業(yè)務(wù)形態(tài)逐步多元化，其中增值服務(wù)收入增長顯著。2020年增值服務(wù)收入同比增長65%，達人民幣6.16億元。年內(nèi)成功升級推出「榮享家 2.0+」產(chǎn)品，從房管家、生活家、科技家、美筑美家四個維度為客戶提供全面、多元的增值服務(wù)。增值服務(wù)多元發(fā)展，為未來主營增長注入新動力，成為未來公司發(fā)展的重要增長點。我們認為，多元化的項目組合與服務(wù)將繼續(xù)推動總體服務(wù)收益的增長，并幫助我們?nèi)〉酶叩睦麧櫬省?/p>

　　與此同時，2020年我們加速開拓城市服務(wù)新賽道，布局新增長引擎。

　　2020年 11月9日我們與福州市鼓樓區(qū)達成戰(zhàn)略合作，逐步承接區(qū)內(nèi)公園、道路等公共設(shè)施的管理。11月16日在另一個深耕的區(qū)域，我們和南京玄武環(huán)境集團成立合資公司共同布局拓展城市綜合運營服務(wù)業(yè)務(wù)。預(yù)計整體承接40-50個街道內(nèi)物業(yè)自管小區(qū)及公共市政管理。今年3月，武漢公司簽約落地了保障社會化城市服務(wù)項目。上周，正榮服務(wù)與福州高新區(qū)的戰(zhàn)略合作協(xié)議，也已簽署完成。2021年我們將繼續(xù)積極開拓社會服務(wù)領(lǐng)域。

　　2020年，在加速業(yè)務(wù)拓展的同時，正榮服務(wù)也不斷發(fā)展提升現(xiàn)有的品牌戰(zhàn)略。

　　2020年11月18日，正榮服務(wù)正式發(fā)布了針對商企物業(yè)的服務(wù)品牌——“榮企”，開始了深度布局商企服務(wù)領(lǐng)域。“榮企”品牌主覆蓋五大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，包括商業(yè)寫字樓、學(xué)校、政府公建、產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)療。同時提供六大特色服務(wù)，分別是泛行政服務(wù)、會務(wù)服務(wù)、資產(chǎn)管理、餐飲服務(wù)、商務(wù)活動。

　　我們相信新的品牌戰(zhàn)略的開拓，會為正榮服務(wù)開啟商企服務(wù)的新領(lǐng)域。

　　2020年，我們與時俱進，通過科技賦能運營，實現(xiàn)降本增效，管理效率持續(xù)改善。我們通過先后落地升級了HERO人力共享中心，招采平臺，智慧停車系統(tǒng)，等智慧運營平臺，實現(xiàn)了運營管理全面信息化，同時也加大了內(nèi)外資源的整合，有效提升了運營效率。經(jīng)營分析平臺的建立也強化了線上線下(69.75 -0.58%,診股)一體化管理，實現(xiàn)了項目全覆蓋與項目全周期管控。

　　2020年整體管理費率降低0.8個百分點至12.7%，科技賦能效果明顯。未來我們將繼續(xù)加速業(yè)務(wù)數(shù)字化建設(shè)，推進項目管控效率與品質(zhì)的提升，以實現(xiàn)更高效，精益化的管理。

　　財務(wù)總監(jiān)王奕：正榮服務(wù)2020年財務(wù)表現(xiàn)介紹。

　　2020年，正榮服務(wù)實現(xiàn)了較好的業(yè)績增長，其中：收入人民幣約11.03億元，同比增長54.0%;毛利人民幣約3.83億元，同比增長56.8%，毛利率進一步提升0.7個百分點至34.8%。凈利潤人民幣約1.75億元，同比增加60.5%，凈利潤率提升0.7個百分點至15.9%。股東應(yīng)占利潤為人民幣約1.72億元，同比增加62.9%。

　　隨著業(yè)務(wù)規(guī)模逐步增加，我們的收入結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，預(yù)計在未來，公司盈利將繼續(xù)保持增長態(tài)勢。

　　資產(chǎn)負債方面，2020年公司流動比率進一步提升，資產(chǎn)流動性進一步增強。截止2020年12月31日：總資產(chǎn)為人民幣19.76億元，總負債為人民幣5.92億元，總權(quán)益為人民幣13.84億元。同時經(jīng)考慮本公司上市后資產(chǎn)增加了11.5億影響后，資產(chǎn)負債率為30%，較19年年末大幅減少45.8個百分點。

　　如前面所提到，得益于各個業(yè)務(wù)板塊業(yè)務(wù)迅速發(fā)展，2020年公司整體收入、毛利、盈利都取得大幅增長。其中，全年收入人民幣11.03億，同比增長54%，2017至2020年復(fù)合增長率為59%;毛利額人民幣3.83億，同比增長57%，毛利率為34.8%，同比增加0.7個百分點，處于行業(yè)較高水平;2017年至2020年復(fù)合增長率為76%;股東應(yīng)占利潤同比增長63%至人民幣1.72億，2017年至2020年復(fù)合增長率高達104%。

　　預(yù)計在未來，隨著業(yè)務(wù)多元化發(fā)展與新賽道的開拓，收入會持續(xù)保持增長態(tài)勢，業(yè)務(wù)毛利會保持較穩(wěn)定水平。

　　具體來看，2020年物業(yè)管理服務(wù)收入同比增長42.2%，達人民幣4.87億元，其中，來自正榮地產(chǎn)物業(yè)的收入為人民幣2.84億元，來自第三方開發(fā)商物業(yè)管理的收入為人民幣2.02億元，第三方開發(fā)商物業(yè)管理收入占比約41.6%。從住宅與非住宅業(yè)態(tài)來看，2020全年住宅物業(yè)管理收入為人民幣3.07億元，非住宅物業(yè)管理收入為人民幣1.8億元，非住業(yè)態(tài)物業(yè)管理收入占比逐步擴大至約37.0%。整體結(jié)構(gòu)更加均衡。

　　再看看毛利和毛利率的具體情況。

　　2020年我們的整體毛利為3.9億元，同比增長56.8%，各版塊毛利均實現(xiàn)快速增長。2017年至2020年整體毛利復(fù)合增長率為76%。2020年整體毛利率為34.8%，較2019年提升0.7個百分點。具體來看，基礎(chǔ)物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率為23.2%，非業(yè)主增值服務(wù)毛利率為32.6%，社區(qū)增值服務(wù)毛利率為67.3%。各業(yè)務(wù)板塊和整體毛利率均維持較高水平。預(yù)計隨著基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)規(guī)模逐步擴大，增值服務(wù)業(yè)務(wù)的多元化，以及管理團隊運營管理的水平提升，在未來整體毛利率將保持平穩(wěn)的水平。毛利額也預(yù)計保持穩(wěn)步增長。

　　董事長黃仙枝：公司未來發(fā)展戰(zhàn)略及展望的介紹

　　2021年是正榮服務(wù)“三年高質(zhì)量發(fā)展起步期”的收官之年，也是“三年高質(zhì)量發(fā)展成長期”的起步之年。站在這個關(guān)鍵節(jié)點上，我們將著力提升規(guī)模能力、品質(zhì)能力與經(jīng)營能力，不僅要實現(xiàn)各方面“均好”，更要朝著“均優(yōu)”的目標邁進，未來，正榮服務(wù)力爭實現(xiàn) 一“中”三“優(yōu)”的目標，即：

　　第一，管理規(guī)模適中-管理規(guī)模達到億方級，成為行業(yè)內(nèi)綜合實力第一梯隊成員，這是我們中長期目標;第二，發(fā)展質(zhì)量優(yōu)秀-綜合實力穩(wěn)定于行業(yè)十五強，我們?nèi)匀粫^續(xù)堅持“住宅與非住宅“的雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，打造核心競爭力，以確保穩(wěn)步發(fā)展;第三，盈利能力優(yōu)秀-凈利率保持15%以上，不斷發(fā)掘新的盈利增長點，拓寬我們的業(yè)務(wù)范圍;第四，品質(zhì)口碑優(yōu)秀-客戶滿意度維持85分以上，服務(wù)品質(zhì)是物業(yè)企業(yè)的立身之本，在這方面，我們將持續(xù)投入，打磨基礎(chǔ)服務(wù)品質(zhì)，開發(fā)滿足客戶需求的新服務(wù)產(chǎn)品;

　　未來，資本市場看到的正榮服務(wù)會是一個持續(xù)、穩(wěn)定、高質(zhì)量發(fā)展、具備高投資價值的綜合型服務(wù)企業(yè)。

　　以下為正榮服務(wù)業(yè)績會問答實錄：

　　1、正榮服務(wù)未來三年經(jīng)營目標是怎么樣的?

　　答：過去三年是我們“三年高質(zhì)量發(fā)展起步期”，著力提升自身的規(guī)模能力和資本能力，并且成功上市。

　　(1)合約與在管面積方面：截止2020年合約面積達到8740萬平方米，同比增長136%;在管面積達到4128萬平方米，同比增長約80%。2017年-2020年合約面積復(fù)合增長率達到75%，在管面積復(fù)合增長率達到63%，始終保持較高的增長。

　　(2)收入利潤方面：截止2020年收入達到11億元，同比增長54%，凈利潤達到1.75億元，同比增長61%。2017年-2020年收入復(fù)合增長率達到59%，凈利潤復(fù)合增長率達到105%;

　　2)而未來三年，將是我們從“三年高質(zhì)量發(fā)展起步期”邁向“三年高質(zhì)量發(fā)展成長期”的重要階段，這一階段，我們?nèi)詫⒆⒅匾?guī)模擴張，并且提升自身的服務(wù)品質(zhì)與經(jīng)營能力。我們的期望是：凈利潤與在管面積仍將保持50%以上的復(fù)合增長率、服務(wù)品質(zhì)與客戶滿意度能夠保持持續(xù)上升的態(tài)勢。

　　2、正榮服務(wù)近期有部分高管發(fā)生變更和調(diào)整，是什么原因，會對公司造成影響嗎?

　　答：1)首先，隨著物業(yè)行業(yè)的高速發(fā)展，許多企業(yè)紛紛上市，對于人才的需求量激增。得益于正榮完善的人才管理機制，敢于破格提拔年輕高管，舍得放權(quán)的魄力，內(nèi)部培養(yǎng)了一批批優(yōu)秀的高管，這使得正榮服務(wù)人才備受行業(yè)青睞。2021年，作為“新三年發(fā)展戰(zhàn)略”的收官之年，公司也將邁向新的發(fā)展階段，隨著戰(zhàn)略方向的轉(zhuǎn)變，正榮服務(wù)的組織架構(gòu)和人才戰(zhàn)略也相應(yīng)升級，以適應(yīng)新發(fā)展的需要。

　　2)其次，正榮服務(wù)秉承 “以人為本”的人才理念及“精英人才”的用人策略，在“幸福奮斗事業(yè)家”雇主價值主張的倡導(dǎo)下，共創(chuàng)共享共榮的理念，使得更多同心同路的正榮人凝聚在一起，公司具有完備的人才提拔、培訓(xùn)體系，高管團隊以內(nèi)部提拔為主，3/4都是自己培養(yǎng)的“80后”，在人才梯隊上，有可靠的保證。

　　3)正榮服務(wù)致力于成為一個高質(zhì)量發(fā)展、穩(wěn)健持續(xù)增長、具備高投資價值的綜合型服務(wù)提供商，我們歡迎愿意每一位優(yōu)秀人才的加入，也愿意祝福他們每個人各自都有更好的發(fā)展

　　3、公司是否會推出管理層股權(quán)激勵?

　　答：公司目前正推進管理層股權(quán)激勵計劃，具體以公司公告為準。為維持管理層和核心崗位員工的穩(wěn)定性，公司分別針對核心管理人員、市場外拓業(yè)務(wù)、多種經(jīng)營業(yè)務(wù)、傳統(tǒng)存量業(yè)務(wù)、創(chuàng)新業(yè)務(wù)匹配了多維度不同的激勵方案，以期通過科學(xué)的激勵方式，激發(fā)團隊，從而促進企業(yè)良好發(fā)展。

　　4、2020年的合約面積快速擴大，其主要原因?目前在管面積中住宅/非住宅占比?正榮地產(chǎn)/第三方占比?未來新增趨勢，2021年目標如何?

　　答：1)截至2020年底，合約面積達到8740萬平方米，比2019年底增加5040萬方，同比增長136%，其中來自正榮地產(chǎn)的合約面積為2529萬方(占比29%)，來自第三方的合約面積為6211萬方(占比71%)。其中第三方合約增長顯著，主要得益于我們強勁的外拓能力和成功開拓城市服務(wù)新賽道。

　　2)截至2020年底，按在管面積4128萬平方米計算，其中住宅占比約56%(2303萬方)，非住宅占約44%(1824萬方);其中來自正榮地產(chǎn)占比約36%(1497萬方)，第三方物業(yè)面積占比約64%(2631萬方)。

　　3)預(yù)計未來新增面積中住宅與非住宅為5:5，來自正榮地產(chǎn)和第三方物業(yè)面積比為3:7。2021年預(yù)計目標是合約面積1億方，在管面積7000萬方

　　5、對于未來增長目標，正榮服務(wù)如何實現(xiàn)(或者說區(qū)別于同行的優(yōu)勢有哪些)?

　　答：對于2021年的面積目標，正榮服務(wù)有信心完成。

　　1)當前的物業(yè)市場足夠大：目前全國的物業(yè)市場還遠沒有達到飽和狀態(tài)，除了住宅物業(yè)服務(wù)外，還有很多非住宅領(lǐng)域的市場有待開發(fā)，像商業(yè)寫字樓、學(xué)校、醫(yī)院、公建設(shè)施等。

　　2)正榮服務(wù)三個競爭優(yōu)勢:(1)區(qū)域優(yōu)勢：正榮服務(wù)在長三角地區(qū)和海西地區(qū)深耕多年，在區(qū)域內(nèi)建立了良好口碑和一定優(yōu)勢。(2)業(yè)態(tài)優(yōu)勢：除住宅外，正榮服務(wù)在優(yōu)勢區(qū)域非住領(lǐng)域內(nèi)的商寫、學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園等業(yè)態(tài)因進入較早，也建立了相當?shù)膬?yōu)勢。(3)外拓優(yōu)勢：正榮服務(wù)在外拓方面也積累了豐富經(jīng)驗及建立了一定優(yōu)勢優(yōu)勢：(a)注重戰(zhàn)略研策，通過一城一策研究，確定各城市市拓方向、主攻區(qū)域及目標業(yè)態(tài);(b)市拓戰(zhàn)術(shù)靈活，渠道多元化，形成了市場化投標、項目孵化、街道資源、地產(chǎn)合作盤等七大標準化渠道，主推全員市拓，發(fā)動全體員工力量拓展市場。

　　3)來自正榮集團的支持:行業(yè)排名前列的兄弟公司正榮地產(chǎn)向正榮服務(wù)每年穩(wěn)定輸送其開發(fā)的住宅和少量非住項目，正榮服務(wù)承接的包括項目的物業(yè)管理服務(wù)和相關(guān)業(yè)務(wù)。為公司保持穩(wěn)定持續(xù)增長提供動力

　　6、2020全年無一單并購落地，未來是否會進行并購?之前說并購和招投標50/50，未來怎么比例?

　　答：我們2019年并購了愛濤和蘇鐵，目前已全面完成整合和協(xié)同，貢獻穩(wěn)定收入和利潤驅(qū)動。2020隨著整個板塊估值的提升和眾多同行上市，隨之而來的是并購市場偏高的要價和激烈的競爭，我們始終堅持依據(jù)三個維度(即戰(zhàn)略維度、財務(wù)維度、管理維度)開展相關(guān)工作：

　　1)戰(zhàn)略維度：與正榮發(fā)展戰(zhàn)略相符的物業(yè)公司，如優(yōu)質(zhì)的住宅物業(yè)管理公司 、具備若干商業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)服務(wù)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司或具備若干政府部門服務(wù)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司;2)財務(wù)維度：在管總建筑面積超過500萬平方米 、年收益超過人民幣3,000萬元 、平均凈利潤率為8.0%以上;3)管理維度：公司能管控的區(qū)域范圍內(nèi)，整合所帶來的效果，放大所收購公司的效益，能夠?qū)崿F(xiàn)1+1>2效果。

　　考慮優(yōu)質(zhì)的并購標的，年內(nèi)沒有收并購項目落地，相信隨著板塊估值趨于合理，以及2021年行業(yè)集中度的進一步提高趨勢，今年會有合適的優(yōu)質(zhì)項目并購機會。同時，我們的擴張戰(zhàn)略也隨著市場變化及時調(diào)整，因正榮服務(wù)擁有強大的外拓能力和相關(guān)區(qū)域優(yōu)勢，目前我們的規(guī)模擴張會以招投標為主，擇機選擇優(yōu)質(zhì)項目或新領(lǐng)域、新賽道進行并購。

　　7、請介紹2020年全年外拓情況?2021年第一季度拓展情況?拓展團隊情況介紹?

　　答：2020年全年外拓情況：1)2020年外拓新進11個城市;2)突破度假村新業(yè)態(tài)3)孵化延伸項目：繼續(xù)發(fā)揮移動系統(tǒng)優(yōu)勢，落地常州移動、常熟移動、溧陽移動、江蘇省移動設(shè)計院四個中國移動系統(tǒng)項目;4)產(chǎn)業(yè)園：斬獲黃岡產(chǎn)業(yè)園、輝瑞醫(yī)藥電商產(chǎn)業(yè)園、莆田石門澳產(chǎn)業(yè)園等7個優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園項目;5)辦公樓：中標華米科技創(chuàng)新中心、郵儲銀行(5.64 -0.18%,診股)莆田分行等全國知名企業(yè)總部、銀行辦公基地;6)高校：獲取南京審計大學(xué)、南京信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院等知名高校物業(yè)服務(wù)項目;7)外拓9個項目合同金額破千萬，其中合同金額最大為天津濱海琴濤苑3400萬元;8)2020年新拓項目非住宅與住宅面積占比60%：40%

　　2021年第一季度：1)我們首次進入軍隊保障社會化服務(wù)領(lǐng)域;2)繼與中國移動建立良好的合作關(guān)系后，成功獲取中國聯(lián)通(4.15 +0.24%,診股)項目，進一步拓寬了通信運營商服務(wù)領(lǐng)域;3)中標民生銀行(4.97 +0.20%,診股)莆田分行、福聯(lián)集成電路工業(yè)園區(qū)、南昌領(lǐng)創(chuàng)匯潤酒店等優(yōu)質(zhì)公建項目;4)住宅服務(wù)方面，一季度獲取了洛陽銀康花園、天津濱慧花園等5個優(yōu)質(zhì)住宅項目;城市服務(wù)方面，深耕海西，我們又與福州高新區(qū)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，在物業(yè)管理與城市服務(wù)上，雙方擬建立全方位的長期合作。

　　拓展團隊方面：公司組建了近60人的專業(yè)團隊，各大片區(qū)均設(shè)有市場發(fā)展部，并且發(fā)展全員市拓，發(fā)動全體員工力量，拓展優(yōu)質(zhì)項目，七大渠道全面發(fā)力，擴大項目蓄水池，優(yōu)化傭金分配方案，激勵團隊，發(fā)揮個人能力，指標強管控，分解到人，加強業(yè)績監(jiān)控與賦能，前段人員每日日報，區(qū)域每周周報，總部每月復(fù)盤，確保年度目標達成

　　8、2020年各業(yè)務(wù)板塊收入的增長性如何?未來收入目標結(jié)構(gòu)怎樣?

　　答：1)2020年得益于各個業(yè)務(wù)板塊業(yè)務(wù)迅速發(fā)展，整收入達到11億元，同比增加54%;其中：基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)2020年收入達到4.9億元，同比增長約42.2%，占總收入約44.1%;而增值服務(wù)增長迅猛，收入達到6.1億元，同比增長65%，占總收入比從2019年的52%，提升4個百分比，達到56%。增值服務(wù)包括了非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)兩大業(yè)務(wù)。其中：非業(yè)主增值服務(wù)2020年收入達到4.1億元，同比增長約58.4%，占總收入約37.7%;社區(qū)增值服務(wù)2020年收入達到2億元，同比增長約79.7%，占總收入約18.2%。

　　2)未來我們希望社區(qū)增值服務(wù)收入占比擴大到20-25%，非業(yè)主增值服務(wù)收入占比降低到30%以下，物業(yè)管理服務(wù)收入占比維持在50%左右;

　　9、社區(qū)增值業(yè)務(wù)目前的開展情況(車位銷售、社區(qū)團購、美筑美居)，未來規(guī)劃如何?

　　答：2020年，社區(qū)增值業(yè)務(wù)收入主要來源三大方面：包括家居生活服務(wù)、車位管理及租賃服務(wù)和車位相關(guān)房產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)、公共區(qū)域增值服務(wù);1)家居生活服務(wù)收入1.2億元，其中家居產(chǎn)品團購業(yè)務(wù)為主要收入來源，其2020年收入占社區(qū)增值服務(wù)收入比接近60%;2)車位管理及租賃服務(wù)和車位相關(guān)房產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收入0.7億元，其中車位相關(guān)房產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)占大頭，約0.5億元;3)公共區(qū)域增值服務(wù)占比最小，收入僅為0.1億元，主要包括區(qū)域廣告位及租賃服務(wù)等收入;

　　未來社區(qū)增值服務(wù)方面，我們已明確規(guī)劃的2大業(yè)務(wù)核心：貿(mào)易公司及工程公司。兩個公司都是億萬級的業(yè)務(wù)體量，涵蓋物業(yè)交付的全生命周期業(yè)務(wù)。包括社區(qū)團購和美筑美居等業(yè)務(wù)目前就是這兩個公司在運營。比起快速野蠻增長，我們更希望的是夯實基礎(chǔ)穩(wěn)步發(fā)展，所以我們的目標是3年社區(qū)內(nèi)增值業(yè)務(wù)收入占比≥25%，目前公司內(nèi)部標桿項目已經(jīng)能夠達到此水準，后期的重要工作是因地制宜，按照每個項目的實際情況擬定差異化實現(xiàn)路徑

　　10、開拓新賽道，布局新引擎，城市服務(wù)進展情況?

　　答：1)2020年11月9日福州市鼓樓區(qū)與我們達成戰(zhàn)略合作，正式進軍城市服務(wù)新賽道。區(qū)內(nèi)首個試點項目—70萬方的中山社區(qū)，目前已經(jīng)進場，管理社區(qū)內(nèi)38個小區(qū)。后續(xù)將逐步深化與鼓樓區(qū)的合作，承接區(qū)內(nèi)其他社區(qū)、以及街道、公園等其他公共設(shè)施的物業(yè)管理。

　　2)2020年11月16日，南京玄武環(huán)境與我們簽署了合資合作協(xié)議，合作成立城市服務(wù)合資公司，布局拓展玄武區(qū)內(nèi)的城市綜合運營服務(wù)、政府資產(chǎn)服務(wù)、街道專業(yè)清潔、綠化養(yǎng)護等業(yè)務(wù)。預(yù)計2021年講先行落地部分街道物業(yè)項目，整體承接40-50個街道內(nèi)物業(yè)自管小區(qū)及公共市政部位管理。

　　3)目前我們還正在積極推進與其他城市及區(qū)域的合作。2021年3月，我們又與福州高新區(qū)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，在物業(yè)管理與城市服務(wù)上，雙方擬建立全方位的長期合作

　　11、全年平均物業(yè)費多少?住宅和非住宅平均物業(yè)費分別多少?正榮地產(chǎn)/第三方平均物業(yè)費分別多少?

　　答：1)2020年整體平均物業(yè)費為2.16人民幣/平方米/月，整體住宅平均物業(yè)費為2人民幣/平方米/月，非住因業(yè)態(tài)差異較大，以及地區(qū)差異較大，項目物業(yè)費區(qū)間較大，學(xué)校及公建項目約1.05-18.37每平方每月，商業(yè)項目約14.16–52.60每平方每月;住宅中來自正榮地產(chǎn)項目的平均物業(yè)費相對第三方項目較高。

　　12、住宅/非住宅平均毛利率分別多少?正榮地產(chǎn)/第三方平均毛利率分別多少?

　　答：2020年整體毛利率為34.8%，同比上升0.7個百分點，處于行業(yè)較高水平，其中基礎(chǔ)物業(yè)的整體毛利率大約23%?；A(chǔ)物業(yè)管理的住宅項目平均毛利率約21-22%，非住宅稍微高一些，平均約25-26%。不過業(yè)態(tài)差異較大，還有各地區(qū)因素，就不好再做細分。住宅項目中，來自正榮地產(chǎn)的項目和第三方項目平均毛利率分別約24-25%和22-23%

　　13、不同業(yè)務(wù)板塊的毛利率情況，以及毛利率預(yù)期及利潤率預(yù)期多少?

　　答：2020年公司毛利率方面，基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)毛利率為23.2%，非業(yè)主為32.6%，社區(qū)增值為67.3%，整體毛利率為34.8%。預(yù)計未來各版塊及整體毛利率將維持在相同區(qū)間。物業(yè)基礎(chǔ)管理的預(yù)期毛利率預(yù)期能穩(wěn)定在20-23%，非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率預(yù)計可達到30-35%，社區(qū)增值服務(wù)的毛利率預(yù)期在60%以上;未來公司對凈利潤率的預(yù)期將參考同行業(yè)可比公司，一味追求利潤率會帶來品質(zhì)的下降，我們會努力做到品質(zhì)和利潤均衡。

　　14、收繳率情況?項目續(xù)約率?

　　答：受益于疫情期間的良好服務(wù)以及業(yè)主對正榮服務(wù)的充分認可，2020收繳率達到92%，處于行業(yè)內(nèi)較高的水平。2020年續(xù)約率為93%。

　　15、在控制經(jīng)營成本及費用方面，公司具體采取了那些措施?成效如何?

　　答：1)保潔、保安人員優(yōu)化，提升人均管理效能;2)部分符合條件的項目進行了監(jiān)控室移位，與門崗合并，提升管理效能;3)對部分項目停車場收費系統(tǒng)改造，改造后不僅節(jié)約了人力，且杜絕了停車收費的跑冒滴漏，增加了營收。通過以上經(jīng)營管控動作，2020年公司成本占收入比為65.2%，較同期下降0.7個百分比，管理費率為12.7%，較同期下降0.8個百分比。

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