越秀地產(chǎn)年報(bào)業(yè)績(jī)超預(yù)期，知名投行維持“買入”評(píng)級(jí)，提高目標(biāo)價(jià)

　　受疫情沖擊、宏觀政策影響，房地產(chǎn)行業(yè)整體表現(xiàn)下行，但越秀地產(chǎn)仍以32.8%的增速實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)。年報(bào)發(fā)布后，越秀地產(chǎn)以其亮眼業(yè)績(jī)表現(xiàn)出的持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，備受境內(nèi)外知名投行、券商機(jī)構(gòu)的看好。

　　中金在報(bào)告中表示，看好越秀地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，認(rèn)為越秀地產(chǎn)財(cái)務(wù)表現(xiàn)更加優(yōu)化，背靠?jī)?yōu)質(zhì)資源、多元增儲(chǔ)有道，土儲(chǔ)充足且布局合理，預(yù)計(jì)越秀年盈利增長(zhǎng)將提速，將在“十四五”期間取得超過(guò) 20%的年均銷售增長(zhǎng)，持續(xù)釋放價(jià)值。

01

年報(bào)業(yè)績(jī)超預(yù)期、獲權(quán)威投行認(rèn)可

“綠檔”地位備受看好

　　2020年越秀地產(chǎn)年報(bào)發(fā)布后，花旗、中金、中信里昂、中銀國(guó)際、興業(yè)證券、大和等多家知名投行維持了對(duì)越秀地產(chǎn)的“跑贏行業(yè)”、“買入”評(píng)級(jí)，多家投行上調(diào)了目標(biāo)價(jià)。

　　年報(bào)顯示，2020年，越秀地產(chǎn)錄得合同銷售金額約為人民幣957.6億元，同比上升32.8%，完成全年合同銷售目標(biāo)人民幣802億元的119.4%；合同銷售均價(jià)約為每平方米人民幣25,200元，同比上升21.7%。

　　中銀國(guó)際和中信里昂都表示，盡管受到疫情的影響，越秀地產(chǎn)依然保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健，業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好。越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)核心凈利同比增長(zhǎng)14.6%，高于中銀國(guó)際預(yù)測(cè)的增長(zhǎng)率。花旗還指出，高達(dá)1200億元的已售未入賬銷售收入將為未來(lái)業(yè)績(jī)釋放奠定基礎(chǔ)。

　　在業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí),越秀地產(chǎn)的財(cái)務(wù)情況也越發(fā)穩(wěn)健。對(duì)此，中金在報(bào)告中表示，越秀 2020 年歸為綠檔后，各項(xiàng)債務(wù)指標(biāo)得到進(jìn)一步優(yōu)化：扣預(yù)負(fù)債率同比下降 2 個(gè)百分點(diǎn)至 69%，凈負(fù)債率同比下降 26 個(gè)百分點(diǎn)至 48%，現(xiàn)金短貸比達(dá) 2.3 倍。

　　同時(shí)，受益于穆迪和惠譽(yù)均對(duì)公司維持投資級(jí)評(píng)級(jí)，越秀 2020 年平均融資成本邊際下行 0.3 個(gè)百分點(diǎn)至 4.6%，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)更加健康合理。對(duì)此，中信里昂還指出，“綠檔”地位具有明顯優(yōu)勢(shì)，將增強(qiáng)公司在集中供地制度出臺(tái)后的獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的能力。

02

“6+1”多元增儲(chǔ)

資源優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化、持續(xù)釋放價(jià)值

　　近年，越秀地產(chǎn)正推進(jìn)以“軌交+物業(yè)”、國(guó)企合作、城市更新、“住宅+配建”、收并購(gòu)和產(chǎn)業(yè)勾地六種方式拿地，控制拿地成本，并以公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)拍項(xiàng)目做補(bǔ)充，形成“6+1”特色化、多元化增儲(chǔ)平臺(tái)。

　　年報(bào)顯示，2020年，越秀地產(chǎn)以“6+1”增儲(chǔ)模式分別于廣州、佛山、江門、杭州、蘇州、南京、青島、煙臺(tái)、濟(jì)南、重慶和成都新增 22 幅土地，總建筑面積約為 560 萬(wàn)平方米。城市更新方面，廣州里仁洞村、南沙大崗鎮(zhèn)東流村舊村改造已按計(jì)劃積極推進(jìn)，增加潛在土儲(chǔ)約189萬(wàn)平方米。

　　對(duì)此，中金在報(bào)告中指出，2020年，TOD、配建、國(guó)企合作的增儲(chǔ)方式分別占新增土儲(chǔ)的19％、25％和10％，僅46％來(lái)自公開(kāi)市場(chǎng)。中金預(yù)計(jì)新獲取項(xiàng)目的整體毛利率處于25至30%的合理區(qū)間，考慮到總土儲(chǔ)中大灣區(qū)面積占比提升至 55%，以及充裕度領(lǐng)先行業(yè)（覆蓋約 5 年銷售），中金認(rèn)為越秀的資源優(yōu)勢(shì)得到進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　瑞銀、中銀國(guó)際和花旗也對(duì)“6+1”多元增儲(chǔ)模式表示認(rèn)可，認(rèn)為其是公司具有差異化的拿地方式，將有效助力公司豐富土地儲(chǔ)備，有利于支撐利潤(rùn)增長(zhǎng)，助力公司業(yè)績(jī)持續(xù)釋放。同時(shí)，中信里昂還認(rèn)為，越秀地產(chǎn)92%的土地儲(chǔ)備位于一、二線城市，有利于公司實(shí)現(xiàn)盈利的持續(xù)增長(zhǎng)。結(jié)合公司“綠檔”地位，使越秀地產(chǎn)的增長(zhǎng)潛力比大多數(shù)同行都更加明顯。

03

TOD戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)凸顯，助力業(yè)績(jī)釋放

　　自2019年越秀地產(chǎn)提出“軌交+物業(yè)”戰(zhàn)略，引入廣州地鐵作為第二大股東以來(lái)，越秀地產(chǎn)借力廣州地鐵獲取多處高能級(jí)土地資源，為企業(yè)穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，并于2020年收購(gòu)了廣州地鐵物業(yè)公司67% 的股權(quán)，持續(xù)深化與廣州地鐵的戰(zhàn)略合作關(guān)系。

　　對(duì)此，中銀國(guó)際在報(bào)告中提到，此次收購(gòu)使得越秀地產(chǎn)下的物業(yè)業(yè)務(wù)覆蓋的業(yè)態(tài)更加全面，涵蓋了住宅物業(yè)，商業(yè)物業(yè)（主要是越秀房托的項(xiàng)目）和公共基礎(chǔ)設(shè)施（主要與地鐵相關(guān)），有利于公司業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)。此外，中信里昂還認(rèn)可了TOD戰(zhàn)略對(duì)于公司提高獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力的促進(jìn)作用。報(bào)告指出，越秀地產(chǎn)的國(guó)企背景和其與第二大股東廣州地鐵的合作有助于公司獲得更多優(yōu)質(zhì)土地。

　　年報(bào)顯示，截至2020年底，越秀地產(chǎn)已擁有 5個(gè)TOD項(xiàng)目，分別位于廣州黃埔、增城、番禺三大片區(qū)，總土地儲(chǔ)備達(dá)到 388 萬(wàn)平方米，約占本公司大灣區(qū)土地儲(chǔ)備的 28.7%和總土地儲(chǔ)備的15.8%，對(duì)于公司優(yōu)質(zhì)土地資源儲(chǔ)備貢獻(xiàn)較大。2020年，雖然面對(duì)疫情的沖擊，越秀地產(chǎn)TOD卻依然實(shí)現(xiàn)了跨越性增長(zhǎng)，全年實(shí)現(xiàn)合同銷售約人民幣170.0億元，同比上升236.6%。其中，品秀星樾更實(shí)現(xiàn)合同銷售75.3億元，單盤銷售成績(jī)位居廣州黃埔區(qū)第一，廣州前三位。

　　在認(rèn)可2020年TOD項(xiàng)目業(yè)績(jī)表現(xiàn)的同時(shí)，對(duì)于TOD項(xiàng)目對(duì)公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的貢獻(xiàn)，花旗認(rèn)為，公司憑借其獨(dú)特的國(guó)企資源優(yōu)勢(shì)，在TOD戰(zhàn)略的支撐下，2021年開(kāi)始增長(zhǎng)路徑會(huì)更加清晰，TOD項(xiàng)目（占總土儲(chǔ)的15.8%，有5個(gè)項(xiàng)目，超1000億貨值）每年將貢獻(xiàn)200億元的銷售，助力業(yè)績(jī)釋放。

　　2020年，越秀地產(chǎn)業(yè)績(jī)優(yōu)異、財(cái)務(wù)健康，充分發(fā)揮國(guó)企優(yōu)勢(shì)，以多元增儲(chǔ)模式、TOD戰(zhàn)略為支撐，不斷提升差異化競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健、可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展。

　　展望2021年，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)表示：在十四五戰(zhàn)略規(guī)劃開(kāi)局之年，越秀地產(chǎn)將繼續(xù)堅(jiān)持高質(zhì)量可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，努力實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，不斷提高股東的資金回報(bào)率和股東價(jià)值。

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