近些年，商業(yè)綜合體以爆炸式發(fā)展的姿態(tài)登上青島這座“北方第三城”的舞臺 。業(yè)以城興，城以業(yè)茂。過去一年，新都心保利廣場、西海岸永旺夢樂城以及城陽青特萬達(dá)廣場等新型商業(yè)綜合體先后開業(yè)。
進入2020年，青島還將新添9座商業(yè)綜合體，總面積近百萬平米，數(shù)量與體量均為全省最高。
今年一批商業(yè)綜合體的陸續(xù)開業(yè)，預(yù)示著青島現(xiàn)代化商圈格局進一步成型。對于這些主要布局在主城區(qū)之外的商業(yè)綜合體，能否通過自身商業(yè)價值輻射周邊區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，值得我們期待。
青島新添9座商業(yè)綜合體
進入2020年，青島將有9座商業(yè)綜合體先后交付使用，總商業(yè)面積達(dá)到81．23萬平方米。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，山東省2020年擬新開業(yè)商業(yè)項目數(shù)量共46個，總體量407萬平方米，青島的數(shù)量和體量為全省最高。
但需要注意的是，與2019年初統(tǒng)計的全省擬新開業(yè)商業(yè)項目68個以及682萬平方米的總體量相比，2020年擬開業(yè)項目在數(shù)量和體量上均有大幅度下降。
從分布上看這9座商業(yè)綜合體，除一處位于市北區(qū)外，其余8座的位置均不在傳統(tǒng)意義上的市內(nèi)三區(qū)。這其中，三座在城陽、兩座在西海岸、兩座在即墨，還有一座在萊西。由于市內(nèi)三區(qū)的商業(yè)布局已經(jīng)基本定型，山東路萬象城、新都心凱德以及李滄樂客城等市內(nèi)三區(qū)極具代表性的商圈已經(jīng)覆蓋了大多數(shù)的人群，聚攏最多的人流。因此，2020年新開業(yè)的商業(yè)綜合體更多向主城區(qū)外圍延展。
作為市區(qū)的獨苗，總體量4．6萬平方米的青島恒泰廣場將于今年1月份開業(yè)。根據(jù)公開資料顯示，青島恒泰廣場項目位于臺東商圈的核心位置，與地鐵1號線合建。恒泰廣場項目也將是臺東步入地鐵時代后，迎來的第一個新項目。
作為曾經(jīng)的青島“第一商圈”，在恒泰廣場加入戰(zhàn)局后，整個臺東商圈或?qū)⒃俅斡瓉磙D(zhuǎn)型換代。
城陽區(qū)的三座商業(yè)綜合體全部位于高新區(qū)，魯商廣場將于今年上半年啟用。開業(yè)之后，將成為高新區(qū)首個城市商業(yè)綜合體，并主要輻射高新區(qū)西片區(qū)；青島世茂52＋將于2020年5月1日開業(yè)，主要服務(wù)高新區(qū)東片區(qū)，并輻射周邊中高端消費需求。另外，首創(chuàng)奧特萊斯項目也將以服務(wù)紅島為主，與紅島會展中心、奧體中心等項目形成呼應(yīng)。西海岸兩座商業(yè)綜合體愛琴海購物公園以及中建悅薈天地均聚集在地鐵13號線沿線，也可以視作地鐵經(jīng)濟的延續(xù)，兩座商業(yè)綜合體的體量均超過8萬平方米。即墨的兩座擬開業(yè)商業(yè)綜合體，從體量上來看是最大的，青島海尚海購物中心15萬平方米，中糧大悅城春風(fēng)里12．73萬平方米。這兩座大型商業(yè)綜合體的先后建成，也代表了青島主城北拓之路正式起步。值得一提的是，海尚海購物中心集結(jié)了海爾集團全球全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈資源，不僅實現(xiàn)了商圈的蝶變升級，也推動了海爾的轉(zhuǎn)型升級。奧特萊斯除在城陽高新區(qū)布局外，萊西也將有一新項目在今年開業(yè)。值得一提的是，此前萊西奧特萊斯應(yīng)于2019年5月份開始營業(yè)，但不知為何擬開業(yè)時間推遲到了2020年。據(jù)了解，萊西奧特萊斯選址位于萊西市主城區(qū)，屬于舊城改造項目。
9座商業(yè)綜合體如何影響青島？
商業(yè)中心的公共空間向城市開放，延伸了城市空間，使二者形成一體化特征：城市公共空間融合到商業(yè)中心內(nèi)部，商業(yè)中心成為城市的局部。當(dāng)城市發(fā)展到一定的階段以后，現(xiàn)代服務(wù)功能將占據(jù)重要的位置，由此也就誕生了滿足城市經(jīng)濟需要的商業(yè)中心。商業(yè)中心不僅可以迅速聚攏資源，還可以吸引人才，提升人氣。
9座商業(yè)綜合體從區(qū)位分布上，便可以看出青島經(jīng)濟發(fā)展的新動向。隨著主城區(qū)資源與分工的明確，以城陽、西海岸和即墨為代表的城市副中心，開始成為商業(yè)投資的熱點。
對新興城區(qū)來說，這些商業(yè)綜合體項目的陸續(xù)開業(yè)將有助于提升區(qū)域中心度，進而帶動輻射周邊區(qū)域資源配置升級。通過逐步遞進的資源配置的升級，整個區(qū)域的投資潛力與活力也將得到進一步釋放。但在商業(yè)綜合體發(fā)展過程中，伴隨互聯(lián)網(wǎng)電商的崛起，猝不及防的實體店，遭受沖擊的力度顯而易見。過去一段時間里，青島也經(jīng)歷過一次閉店潮。在青島耕耘了17年的春天廣場于2014年9月1日閉店；樂天瑪特城陽店在2009年3月開業(yè)到2011年1月被媒體曝出要停業(yè)，僅僅“存活了”不到兩年時間。2003年開業(yè)，位于香港中路黃金地段的陽光百貨，也在2016年8月28日，正式停止?fàn)I業(yè)。2017年12月28日，于2010年3月18日正式開業(yè)，已經(jīng)營7年多的大型商超家樂福遼陽路店正式閉店。這個世界第二大零售業(yè)，在華多年的布局，也難逃關(guān)門的命運。
風(fēng)雨飄零的實體店，實際上是遭到了同質(zhì)化競爭與互聯(lián)網(wǎng)競爭的雙重沖擊。而消費者與時俱進的購買力行為，也讓便利和健康成為普遍需求。
對于一座商業(yè)綜合體來說，選址的過程需要考量的因素有很多。常住人口、流動人口、本地消費水平以及當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都需要歸入地域綜合需求之中。因此，對于將在2020年新開業(yè)的9家商業(yè)綜合體來說，要想避免“開業(yè)即高光”，擺脫傳統(tǒng)百貨業(yè)的疲軟姿態(tài)，必須找到正確的生存之道。
如何實現(xiàn)新生？
在青島2020年新開業(yè)的9座商業(yè)綜合體中，市北、西海岸的三座綜合體都建在地鐵旁邊。由此看來，傳統(tǒng)百貨的沒落并未阻擋資本擴張的雄心，借助地鐵不斷拓展，新興商業(yè)項目借助“地鐵經(jīng)濟”有望實現(xiàn)逆襲。
對青島商業(yè)綜合體來說，發(fā)展地鐵經(jīng)濟可以向中國其他先進城市學(xué)習(xí)。以曾經(jīng)的青島第一商圈臺東為例，可以向南京的“中華第一商圈”新街口學(xué)習(xí)。在地鐵站中利用地鐵帶來的人流量，形成特色鮮明的經(jīng)濟商圈，繼而形成商業(yè)輻射區(qū)，由點及面，帶動沿線商業(yè)發(fā)展。
地鐵所至即人氣所在，對于商業(yè)綜合體來說只有擁有了人氣，才能擁有持續(xù)發(fā)展的底氣。
對于進行商業(yè)經(jīng)營的主體，需得不斷“進化”，推陳出新，找準(zhǔn)自身的定位，形成錯位經(jīng)營對接好消費者消費與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、服務(wù)供給。對于城市相關(guān)部門，除了招商引資、協(xié)調(diào)推介，還需要細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，增加市場空間保障，統(tǒng)籌行政與市場手段差異。政府部門實際上只是起到輔助作用，真正決定商業(yè)綜合體未來的，還是項目本身的綜合水準(zhǔn)。畢竟良好營商環(huán)境下的一站式、多元化創(chuàng)新業(yè)態(tài)集聚，才是商業(yè)項目保持旺盛生命力的關(guān)鍵所在。
資料來源：鳳凰網(wǎng)、贏商網(wǎng)等
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