未來5年，趁早買房還是繼續(xù)觀望？樓市4大趨勢“透露”了答案

經(jīng)歷了四年多的樓市調(diào)控后，全國絕大多數(shù)城市的房價已經(jīng)開始穩(wěn)步調(diào)整，而且不少城市的房價還迎來了實質(zhì)性的下跌。比如，根據(jù)中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房大數(shù)據(jù)分析報告(2020)》顯示，如果與2017年房價最高點的時候相比較，廊坊的房價跌幅高達46.9%，幾乎已經(jīng)腰斬了。

當然，像廊坊這樣的房價跌幅并不多見。不過，業(yè)內(nèi)普遍認為，即便房價跌幅達不到這個程度，只要房價不漲或漲幅比較少，考慮到利息成本、折舊成本、物業(yè)費、取暖費等持有成本，房產(chǎn)也已經(jīng)出現(xiàn)了貶值的可能性。面對這種走向，最近一段時間，越來越多的購房者開始咨詢，未來5年房價還會再次抬頭嗎？究竟是趁早買房還是繼續(xù)觀望呢？

要想找到問題的答案，關(guān)鍵還是看房地產(chǎn)的政策導向。畢竟，大家都知道，我國的房地產(chǎn)行業(yè)屬于比較特殊的政策市，政策的一舉一動都會影響到房地產(chǎn)的市場情緒、房價預期，從而影響到未來的房價走向。關(guān)注樓市的朋友應該發(fā)現(xiàn)，最近一兩個月以來，從國家發(fā)布的“十四五”規(guī)劃，到住建部召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，都無一例外地對2021年甚至未來5年的房地產(chǎn)走向進行了大篇幅的表態(tài)。根據(jù)這一系列的政策定調(diào)來推斷，未來5年，房地產(chǎn)市場或?qū)⒂瓉?大趨勢，要不要買房的答案也基本清楚了。

趨勢一：房住不炒成為長期定位，房價難有大幅上漲空間。

眾所周知，2016年底，國家首次提出了“房住不炒”，如今四年多過去了，“房住不炒”早已深入人心，房價也開始慢慢回歸了平穩(wěn)。不過，盡管如此，“房住不炒”的定位仍舊沒有發(fā)生改變，而且還被寫進“十四五”規(guī)劃，這意味著“房住不炒”已經(jīng)跨越周期，成為了樓市的長期定位，同時也看得出來，國家調(diào)控樓市，遏制房價的決心十分堅定。對于這一點，大家應該有清醒的認識?？梢钥隙ǖ氖牵凇胺孔〔怀础钡拈L期定位下，房地產(chǎn)會逐漸降低金融屬性，回歸居住的本質(zhì)屬性，房價很難再有大幅上漲的空間。

趨勢二：補足租賃住房的短板，“租購同權(quán)”或迎來重要進展。

在“房住不炒”的長期定位下，房價告別大漲已是大勢所趨。但不可否認，伴隨城鎮(zhèn)化的推進，對于人口不斷流入的一二線城市來說，買不起房的現(xiàn)象依然存在。因此，我們看到，國家用大篇幅的文章強調(diào)了住房租賃市場的發(fā)展，并將其作為解決大城市住房問題的重要方式。與此同時，國家還明確提出要“逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權(quán)利”，其實就是我們常說的“租購同權(quán)”。一旦在落戶、入學、醫(yī)療等方面實現(xiàn)同權(quán)，不僅租房和買房之間的差距會變得越來越小，而且還可以發(fā)揮分流商品房需求、抑制房價上漲的作用，這對無房者來說，是一個值得期待的好消息。

趨勢三：房地產(chǎn)稅征收原則敲定，未來5年或迎來實質(zhì)性推進。

近年來，業(yè)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)稅出臺的呼聲居高不下，而且專家也提出了各種各樣的征收方案。不過，房地產(chǎn)稅遲遲都沒有太大的動靜。如今，最重要的一個信號來源于財政部。在詳解“十四五”時期財稅改革任務時，財政部部長劉昆明確表示，要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革。中國社科院則在《中國住房發(fā)展報告(2020-2021)》中建議，可以針對那些熱點城市率先開征房地產(chǎn)稅。實際上，據(jù)中國法學會財稅法學研究會顧問俞光遠透露，房地產(chǎn)稅立法小組早在2018年就已經(jīng)成立了，目前正在調(diào)研，為立法做準備。

顯然，房地產(chǎn)稅征收原則明確了，立法小組成立了，再加上房地產(chǎn)稅本身就是房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分，所以預計未來5年房地產(chǎn)稅或?qū)⒂瓉韺嵸|(zhì)性推進，筆者認為，至少在立法方面會率先取得進展，這意味著多套房持有者將面臨房產(chǎn)持有成本的增加。

趨勢四：房地產(chǎn)告別只漲不跌，進入到了大分化時代。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深入，支撐房價上漲的各種因素已經(jīng)逐漸退出。但是，必須承認，有些城市的房地產(chǎn)依然會迎來發(fā)展機會。最近一兩年，國家多次表態(tài)要培育和發(fā)展都市圈，發(fā)揮都市圈和城市群的帶動引領(lǐng)作用。對此，中國發(fā)展研究基金會副理事長劉世錦甚至預言，今后5到10年時間，都市圈和城市群將是中國經(jīng)濟增長的“新風口”。顯然，對于人口吸引力更強，經(jīng)濟發(fā)展水平更高，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)更好的都市圈和城市群而言，房價高位橫盤或穩(wěn)步上漲仍然是大勢所趨。反之，其他普通城市不可避免地要進入房價持續(xù)調(diào)整的陣營。

當然了，房地產(chǎn)走向分化不僅體現(xiàn)在城市與城市之間，也體現(xiàn)在城市內(nèi)部。對于一些占據(jù)地段、學區(qū)優(yōu)勢的房子來說，依然可以看作是“硬通貨”，房價抗跌能力較強，在最近一兩年的房價調(diào)整過程，這一點已經(jīng)體現(xiàn)得淋漓盡致了。

鑒于此，買不買房也基本清楚了，早做打算！

實際上，房地產(chǎn)這四大趨勢，都指向了一個共同的主題：時過境遷，國家對房地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生了轉(zhuǎn)變，在新的政策導向下，房地產(chǎn)將告別高歌猛進，一路上漲的時代，進入到平穩(wěn)調(diào)整、持續(xù)分化的新階段，這一點基本已經(jīng)明朗了。在這樣的局面下，關(guān)于要不要買房，購房者應該做到心里有數(shù)，有所準備。

對炒房客、囤房客來說，不僅炒房空間越來越小了，而且隨著房地產(chǎn)稅的出臺，持有成本還將會進一步增加，靠投資買房賺錢不容易了。當然，這并不意味著所有的房子都將會失去價值。新的趨勢下，筆者認為，持有房產(chǎn)在精不在多，可以考慮將手里競爭性較差的房產(chǎn)置換成競爭性較強的房產(chǎn)，比如頂級學區(qū)房或重點城市的房子，此類房子仍舊是“硬通貨”，跑贏通脹沒問題。

另外，對于剛需來說，在房價趨向平穩(wěn)的環(huán)境下，盲目負債越來越不明智，所以不著急買房的可以先等一等。如果確實面臨較大的買房壓力，不妨考慮先租后買或者先小后大，沒必要盲目追求一步到位，否則只會降低家庭抵御風險的能力。值得一提的是，隨著“租購同權(quán)”的推進，未來買房與租房之間的差距會變得越來越小，所以即便選擇長期租房，也未嘗不是沒有可能了。

責任編輯：孫莎然

　　轉(zhuǎn)自：橘子說房

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