前海綜合規(guī)劃獲批，總體空間結構和產業(yè)布局確定

據(jù)中國證券報記者獲悉，由深圳市規(guī)劃國土委、前海管理局提交的《前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》日前獲得深圳市政府批復通過。作為前海開發(fā)建設的綱領性規(guī)劃，《綜合規(guī)劃》確定了前海的總體空間結構和產業(yè)布局，這也意味著前海將進入大規(guī)模開發(fā)建設的實質階段。

　　《綜合規(guī)劃》顯示，前海合作區(qū)綜合功能用途的用地面積約720公頃，約占前海合作區(qū)總用地面積的48%，濱海休閑帶和水廊道含水廊道中的水域用地面積約207公頃，約占前海合作區(qū)總用地面積的14%，道路及交通設施用地的用地面積約348公頃，約占前海合作區(qū)總用地面積的23%，市政設施用地及其他用地的用地面積約217公頃，約占前海合作區(qū)總用地面積的15%。

　　根據(jù)規(guī)劃結構，前海桂灣片區(qū)地面積約295公頃，基準建筑總量約950萬平方米；重點發(fā)展金融、信息、貿易、會計等生產性服務業(yè)，吸引企業(yè)總部集聚，同時配套發(fā)展具有國際服務品質的生活性服務業(yè)和公共服務業(yè)，打造集中展示前海合作區(qū)整體城市形象的核心商務區(qū)。鏟灣片區(qū)用地面積約310公頃，基準建筑總量約580萬平方米；重點發(fā)展科技及信息服務等生產性服務業(yè)，并承接桂灣片區(qū)和媽灣片區(qū)的功能拓展，安排教育、醫(yī)療、文化等在內的公共服務業(yè)，打造功能復合的綜合發(fā)展區(qū)。媽灣片區(qū)用地面積約620公頃，基準建筑總量約1060萬平方米；重點發(fā)展現(xiàn)代物流、航運服務、供應鏈管理、創(chuàng)新金融及其它專業(yè)服務業(yè)等產業(yè)，打造具備區(qū)域生產組織中樞和國際供應鏈管理中心功能的保稅港片區(qū)。

　　針對此前備受爭議土地整備問題方面，此次《綜合規(guī)劃》也明確了前海土地整備的相關要求，提出已出讓土地的土地使用權屬性變更及出讓方式等內容?！毒C合規(guī)劃》指出，前海合作區(qū)內已出讓的工業(yè)、倉儲用地變更為商業(yè)、辦公、居住用途，且土地使用的產業(yè)類型符合前海合作區(qū)主導產業(yè)導向要求的，原土地使用權人可以向市規(guī)劃國土部門申請變更土地用途。而原有的南山污水處理廠、媽灣電廠、前灣電廠、南山垃圾焚燒廠等作為市政設施保留并實施現(xiàn)址改造，月亮灣電廠、南山熱電廠等設施基地則搬遷至其他地區(qū)。

　　上述申請將由深圳市規(guī)劃國土委受理，以市場評估地價標準計算土地用途變更前后的地價差值作為底價，以公開出讓方式確定土地使用權人：如在公告規(guī)定的期限內無其它競得人報價的，則由原土地使用權人按照底價補繳地價后繼續(xù)開發(fā)建設；如在公告規(guī)定的期限內有其它競買人報價的，以現(xiàn)場競價方式確定競得人，競得人應當向原土地使用權人支付已確定的原合同約定用途市場評估地價，并按照成交價向政府補繳地價后繼續(xù)開發(fā)建設。而按照本規(guī)定以現(xiàn)場競價方式確定土地使用權人的，成交價高于底價的溢價部分，原土地使用權人分享一定比例的溢價。

　　另一方面，前海未來的投資力度也將空前巨大。資料顯示，前海綜合規(guī)劃投資估算涵蓋土地整備、填海工程、基礎設施、建筑工程、其他不可預見費用等五大類。其中建筑工程以基準開發(fā)規(guī)模為統(tǒng)計口徑，其他不可預見費用包括了各種工程勘察費用、可行性研究費用、工程監(jiān)督管理費用、財務費用、稅收費用等，不包含設備、人員等企業(yè)生產要素的投入。前海合作區(qū)總建設投資約 3898 億元，其中土地整備投資約 178億元、填海工程投資約52 億元、基礎設施投資約682億元、建筑工程投資約 2800 億元、其他不可預見費用投資約 186億元。

　　根據(jù)規(guī)劃提出的建設時序安排，今年前海主要啟動水廊道、道路等市政基礎設施的建設，啟動重大基礎設施搬遷工作，全面展開土地整備工作。2014年全面推進交通及市政設施建設，主干路及市政管線基本形成，土地整備工作基本完成。2015年前海合作區(qū)基礎設施全面建成，具備基本建設條件，初步形成優(yōu)良的營商環(huán)境，具備招商引資條件。

來源：中國證券報

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