社科院：預(yù)計2019年住房平均價格增長7.6%

　　近日，2019年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍皮書》發(fā)布會在京舉行。中國社會科學(xué)院城環(huán)所不動產(chǎn)室主任、房地產(chǎn)藍皮書執(zhí)行主編、研究員王業(yè)強在發(fā)布會上指出，預(yù)測2019年住宅銷售平均價格將會增長7.6%，部分重點城市房價的漲幅可能會明顯超過這一預(yù)期水平。

　　王業(yè)強指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨市場不確定性加大、中小市場的風(fēng)險有所提升、土地流標(biāo)數(shù)量明顯增加和供需雙方融資難度加大等問題。

　　王業(yè)強表示，2018年一個明顯的現(xiàn)象和問題是土地流標(biāo)數(shù)量明顯增加。從全國300個城市土地交易數(shù)據(jù)來看，2018年土地流拍地區(qū)總規(guī)劃建筑面積達3.8億平方米，是2017年的2.1倍，相對來說2018年土地市場是非常冷。此外，企業(yè)貸款和個人按揭貸款的增幅出現(xiàn)“雙下降”趨勢，融資的難度相對有所增加，企業(yè)對自有資金的依賴有所加劇。在限購限貸的政策下，一些自住型、改善型需求在一定程度上受到抑制。

　　王業(yè)強稱，目前房住不炒的基調(diào)依舊延續(xù)，不確定性的增加對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響非常大，使開發(fā)企業(yè)的投資變得更加謹慎。另一方面也影響購房者的心理預(yù)期，購房觀望態(tài)度有所增加。隨著政策的收緊，中小城市市場的飽和度有所增加，對于缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的中小城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險將有所提升。

　　王業(yè)強表示，2019年貨幣政策繼續(xù)放松的空間逐漸縮小，對樓市刺激的作用相對比較有限。關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)，王業(yè)強稱，2019年維持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展是重中之重，對于那些壓力比較大的熱點型城市，將繼續(xù)維持嚴厲的調(diào)控政策不放松，在防范房地產(chǎn)價格泡沫的同時，著眼于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，對于三四線城市主要是要維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，防范市場價格下跌過快。王業(yè)強認為，總體來看，2019年房地產(chǎn)市場將會呈現(xiàn)一個平穩(wěn)回調(diào)的態(tài)勢。

　　此外，王業(yè)強還對住宅市場、商業(yè)地產(chǎn)市場、住房租賃市場等專業(yè)市場進行了發(fā)展展望：

　　住宅市場。王業(yè)強首先談了對今年房價漲跌的預(yù)測：“我們預(yù)測2019年住宅銷售平均價格將會增長7.6%。”王業(yè)強進一步指出，商品房開發(fā)投資增速預(yù)計為13.8%，比上年提高0.4%。住宅銷售面積預(yù)計比上年下降0.84%。同時在住宅銷售方面來看，由于住宅銷售的面積明顯大于竣工面積，也就是可銷售的面積將會進一步減少，也可能導(dǎo)致對房價上升產(chǎn)生更大壓力，因此2019年需要在相應(yīng)的城市增加或者是加快住宅供給。對于一些重點城市來看，房價的漲幅有可能會明顯超過上述預(yù)期的水平，應(yīng)該重點防止這些重點城市價格刺激引發(fā)市場大幅波動。

　　對于商業(yè)地產(chǎn)市場，王業(yè)強稱，預(yù)計2019年商業(yè)地產(chǎn)市場的不確定性增強、市場競爭加劇、商業(yè)創(chuàng)新加速、存量更新加速、資產(chǎn)證券化加速。從空置來看，預(yù)計未來3-5年商業(yè)項目平均空置率將達到20%以上，商業(yè)整合并購的趨勢加速。資產(chǎn)證券化和精細化運營將成為地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的主流。一些商業(yè)地產(chǎn)的品牌會加速向二三線甚至四五線城市的擴張，房地產(chǎn)市場存量資產(chǎn)的改造，城市更新將會出現(xiàn)更多亮點，共享辦公繼續(xù)擴張，長租公寓土地供應(yīng)將會提速，擴張的速度整體放緩，資產(chǎn)證券化將會十分活躍，2019年有可能成為發(fā)展的一個重要時期。

　　王業(yè)強還談到住房租賃市場。他指出，住房租賃市場秩序混亂，安全質(zhì)量把關(guān)不嚴，一些經(jīng)營模式尚不成熟，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)欠缺，規(guī)模效應(yīng)不顯著，品牌特色不顯著、不突出，部分住房租賃企業(yè)不能把好安全質(zhì)量，給行業(yè)發(fā)展帶來很大風(fēng)險。行業(yè)政策落地難，住房租賃行業(yè)在實際操作中仍面臨一些實際問題，比如“N+1”模式，房源標(biāo)準(zhǔn)不明確，行業(yè)仍缺乏長期穩(wěn)定的融資模式。還有資金監(jiān)管部到位，易引發(fā)行業(yè)危機。社會認可度不高，偶然事件易引起輿論質(zhì)疑，比如萬科的“萬村計劃”等等。

　　王業(yè)強提到，《房地產(chǎn)藍皮書》對住房租賃市場2019年的發(fā)展趨勢也有一個預(yù)測。在短期內(nèi)住房租賃市場的規(guī)模將仍然會以每年至少2千億元的速度快速增長，同時行業(yè)將會出臺一些新的政策，比如《住房租賃條例》，加強對分散式住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，鼓勵集體土地入市，公募REITs試點加速。整個行業(yè)將會逐步出現(xiàn)從重收儲、輕出租，重規(guī)模輕產(chǎn)品向重產(chǎn)品、重運營的趨勢轉(zhuǎn)變，同時藍領(lǐng)公寓有可能成為行業(yè)在2019年市場新的增長點。

　　轉(zhuǎn)自：中新經(jīng)緯

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