我國的住房市場正在經(jīng)歷一場深刻的變革,過去以住宅銷售為主的單一模式在“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下正面臨著重大調(diào)整。租購并舉、全面發(fā)展住房租賃市場,已成為建立新型住房體系的重要組成部分。
不可否認,在政策、市場、資本三重利好的影響下,長租公寓迅速發(fā)展,但盈利困難、房源難拿等也成為各長租公寓品牌發(fā)展的難點。有業(yè)內(nèi)人士表示,運營是租賃行業(yè)的核心競爭力,如果長租產(chǎn)品形成真正的平臺,未來的商業(yè)價值就會比較突出。
租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品紛紛發(fā)行
自去年以來,長租公寓運營主體頻繁發(fā)行與住房租賃相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,如保利、陽光城、碧桂園、招商局蛇口、越秀、旭輝等房企,還有魔方、鏈家自如、新派等長租品牌,均通過CMBS、ABS、類REITs等不同模式實施了租賃產(chǎn)品證券化,獲得了重要的金融支持。
而面對ABS和類REITs的產(chǎn)品不斷推出,證監(jiān)會已經(jīng)明確了四種類型的資產(chǎn)包,其中就包括商業(yè)地產(chǎn)、商用地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、辦公樓。
今年7月5日,“中聯(lián)前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產(chǎn)支持專項計劃”通過了發(fā)審會審核,產(chǎn)品規(guī)模高達100億元,將于上交所發(fā)行。對此,有業(yè)內(nèi)人士分析認為,受到發(fā)債變緩影響,時隔兩個月恒大租賃住房ABS終于成功獲批,這是恒大集團首單住房租賃ABS產(chǎn)品。在國家推進住房租賃的大背景下,拓寬ABS融資渠道對于恒大地產(chǎn)具有十分重要的意義。ABS融資模式是指以項目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式。
此外,7月6日,“世茂-華能-開源住房租賃信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”于上交所發(fā)行,發(fā)行總額為50億元,儲架規(guī)模達10億元,首期發(fā)行5億元。7月4日,“國信-春耕保理-碧桂園供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專項計劃”于深交所發(fā)行,發(fā)行規(guī)模為3.12億元。7月3日,“國信證券-鏈融科技萬科供應(yīng)鏈金融1號(第一期)資產(chǎn)支持專項計劃”于深交所發(fā)行,發(fā)行規(guī)模達6.97億元。
業(yè)內(nèi)人士認為,作為創(chuàng)新金融工具和長效商業(yè)模式,住房租賃的資產(chǎn)證券化既有助于租賃住房企業(yè)的規(guī)模化、集約化和專業(yè)化,還有助于盤活存量、為住房租賃市場注入活力,從而促進住房租賃市場的良性健康發(fā)展。
第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東表示,去年是長租市場快速發(fā)展的一年,在政策的鼓勵下,國內(nèi)住房租賃市場迎來了全面發(fā)展的重大機遇。今年稱得上是住房租賃資產(chǎn)證券化的元年,在政府鼓勵“租售并舉”的背景下,國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有望在以租賃住房,尤其是長租公寓為底層資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品中率先取得突破。
住房租賃面臨政策利好
目前,我國住房租賃領(lǐng)域持續(xù)推出利好政策。在業(yè)內(nèi)看來,租售并舉是中國供給側(cè)改革的現(xiàn)實需要?,F(xiàn)階段,我國從建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房、支持集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房與資產(chǎn)證券化等方面著力發(fā)展住房租賃市場,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
事實上,自2014年起,利好于住房租賃市場的各項政策就已不斷出臺,“租購?fù)瑱?quán)”“租售并舉”等新型住房制度在政策的支持下正加速推進落實中。特別是近期,國家金融監(jiān)管機構(gòu)密集出臺支持住房租賃發(fā)展的相關(guān)政策,大大利好企業(yè)多渠道融資,成為了加速住房租賃制度建設(shè)的催化劑。
與此同時,大力發(fā)展住房租賃市場被視為房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)的重要一環(huán)。當(dāng)前,各地紛紛出臺政策,大力發(fā)展租購并舉的房地產(chǎn)市場。以一線城市為例,北上廣深四個城市紛紛出臺了支持住房租賃市場發(fā)展的重要政策。
自2016年起,北京土地市場在招拍掛住宅地塊時加入了企業(yè)“競自持面積”的附加條件,以保障租賃住房的土地供應(yīng)。另外,根據(jù)北京市國土資源局發(fā)布的《北京2017-2021年住宅用地供應(yīng)計劃》,未來五年,北京將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng),計劃供地約1300公頃用于租賃住宅的建設(shè)用地,提供租賃住房合計約50萬套。
深圳市也提出,政策性支持住房中包含人才住房和安居型商品房。人才住房可租可售,租售價為市場價的60%左右;安居型商品房可租可售、以售為主,租售價為市場價的50%左右;公共租賃住房租金為市場價的30%左右,擬進一步擴大保障的覆蓋面,將公交司機、地鐵司機、環(huán)衛(wèi)工人等為社會提供基本公共服務(wù)的從業(yè)人員和先進制造業(yè)藍領(lǐng)產(chǎn)業(yè)工人等群體納入到公共租賃住房保障范圍中。
值得一提的是,近日,中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項的通知》,明確保險公司通過直接投資,保險資產(chǎn)管理機構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金等方式間接參與長租市場。
也就是說,長租項目已被納入保險資金投資范疇。在此之前,中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》提出,支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展,鼓勵發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。
在此背景下,如今,來自不同領(lǐng)域的主體紛紛布局長租公寓,通過品牌化、專業(yè)化、機構(gòu)化、金融化等相結(jié)合的發(fā)展模式打造專屬的長租產(chǎn)品線。據(jù)英國房地產(chǎn)顧問公司第一太平戴維斯近日發(fā)布的一項研究報告預(yù)計,未來的長租市場將孕育出一批具備多渠道融資、極強運營能力、高品質(zhì)服務(wù)及鮮明品牌特色的長租公寓機構(gòu),引領(lǐng)這個潛力巨大的藍海市場成為行業(yè)內(nèi)的服務(wù)標桿。
談及未來住宅租賃市場的發(fā)展方向,業(yè)內(nèi)人士普遍認為,長租公寓市場投資者和運營方需要在“短”和“長”兩方面做出改進:短期需要快速樹立品牌和拓寬市場,長期需要可持續(xù)的盈利能力。因此,產(chǎn)品、服務(wù)、金融等諸多方面的創(chuàng)新能力將成為行業(yè)應(yīng)對挑戰(zhàn)的關(guān)鍵。(高偉 王建業(yè))
轉(zhuǎn)自:中國商報
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