自2016年以來，一系列房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，進(jìn)入2017年，調(diào)控政策不斷升級(jí)，并且調(diào)控方向亦發(fā)生了重大變化。為了創(chuàng)造新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，房企紛紛挖掘存量市場(chǎng)，存量經(jīng)營涉及到土地、園區(qū)、房屋、固定設(shè)施等各類不動(dòng)產(chǎn)，個(gè)人、企業(yè)和政府等各類客戶，租賃、傭金、管理、服務(wù)費(fèi)等不同服務(wù)，相較于增量開發(fā)，其盈利模式的核心要素更為豐富。除此以外，多元化發(fā)展也成為房企的共同選擇。
（資料圖片 來源于網(wǎng)絡(luò)） 轉(zhuǎn)型契機(jī)凸顯
土地供應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)高度相關(guān)，西南證券分析師胡華如認(rèn)為，土地供應(yīng)總量明顯不足、新開工面積開始落后于銷售面積或?qū)е滦路烤o缺，溢價(jià)率居高不下使得房地產(chǎn)企業(yè)的土地可獲得性降低，傳統(tǒng)的商品房開發(fā)銷售模式正面臨發(fā)展的“天花板”。
自2016年起，住建部、發(fā)改委等部委多次發(fā)文支持特色小鎮(zhèn)發(fā)展，各地地方政府紛紛跟進(jìn)相關(guān)文件，“大城市+特色小鎮(zhèn)”已逐漸成為我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新模式，城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型發(fā)展也成為房企轉(zhuǎn)型的契機(jī)之一。據(jù)了解，房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭公司如萬科、碧桂園、恒大、綠城集團(tuán)等均涉及到了特色小鎮(zhèn)市場(chǎng)。
有分析師指出，當(dāng)前房企普遍拿地困難，同時(shí)在融資端也嚴(yán)重受限，再疊加上銷售回款放緩，導(dǎo)致資金壓力陡增。而特色小鎮(zhèn)受政府政策扶持，建設(shè)用地和信貸指標(biāo)均向其傾斜，房企通過參與特色小鎮(zhèn)開發(fā)有望同時(shí)解決拿地及融資兩大問題。
胡華如認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨由增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量經(jīng)營的變局。增量開發(fā)是指以新增建設(shè)用地和房屋的重新建造為前置條件，以開發(fā)商為主導(dǎo)、以傳統(tǒng)開發(fā)銷售模式為主，意在短期快速變現(xiàn)的商業(yè)行為；而存量經(jīng)營則是以達(dá)到使用條件的經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)條件、以運(yùn)營商或服務(wù)商為主導(dǎo)、以租賃使用和相關(guān)服務(wù)為主，意在持續(xù)穩(wěn)定變現(xiàn)的商業(yè)行為。
如今，越來越多的房企轉(zhuǎn)向了存量市場(chǎng)，自持租賃住宅的開發(fā)商被稱為“資產(chǎn)運(yùn)營商”或更合適，而資產(chǎn)運(yùn)營模式的核心是投資回報(bào)率，因而對(duì)于企業(yè)來說，精細(xì)化運(yùn)營的要求也越來越高。
房企憑借產(chǎn)品技術(shù)、運(yùn)營模式、專業(yè)管理能力等品牌資源優(yōu)勢(shì)，積極開展資產(chǎn)證券化、品牌管理輸出及合作開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。以品牌為核心資源，輕資產(chǎn)化成為了品牌企業(yè)重要的發(fā)展方向，房地產(chǎn)開發(fā)邁入專業(yè)化、品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化的“品質(zhì)服務(wù)”時(shí)代，持續(xù)擴(kuò)大企業(yè)市場(chǎng)估值與品牌效益。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，向存量市場(chǎng)過渡，是一種更根本、更深刻的改變，而這種“主賽道”的切換也將對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重要影響。
多條腿走路成趨勢(shì)
在政策和市場(chǎng)的雙重因素催化下，住宅銷售“一枝獨(dú)秀”的格局逐漸被打破。從目前來看，特色小鎮(zhèn)、長租公寓、教育醫(yī)療、文化旅游等成為了房企搶灘的熱門業(yè)務(wù)。據(jù)了解，百強(qiáng)房企中已有一半以上企業(yè)進(jìn)入到多元化發(fā)展格局。
2016年，綠城集團(tuán)成立綠城理想小鎮(zhèn)公司，專業(yè)開發(fā)理想小鎮(zhèn)項(xiàng)目，未來5-10年，綠城計(jì)劃將于上海、杭州和北京周邊打造出5-10個(gè)“農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)”；2016年8月，碧桂園也宣布將在5年內(nèi)投資1000億元建設(shè)智慧生態(tài)科技小鎮(zhèn)，選址為一線城市和強(qiáng)二線城市周邊30-80公里區(qū)域，
并計(jì)劃2017年完成全年20個(gè)科技小鎮(zhèn)的布局。
除了特色小鎮(zhèn)外，房企同樣看好住房租賃市場(chǎng)，不少公司在半年報(bào)中也披露了已經(jīng)開展的住房租賃業(yè)務(wù)，并表示將繼續(xù)大力推進(jìn)該業(yè)務(wù)發(fā)展。例如，萬科自2014年布局長租公寓市場(chǎng)以來，已整合形成了集中式長租公寓品牌“泊寓”。今年上半年，萬科“泊寓”已覆蓋到21個(gè)一線及二線城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過7萬間，累計(jì)開業(yè)超過2萬間，開業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目的平均出租率約87%。
世聯(lián)行也在布局長租公寓。在九部委推進(jìn)租賃市場(chǎng)試點(diǎn)的12個(gè)城市中，世聯(lián)紅璞進(jìn)駐了其中的10個(gè)，簽約房間為4萬多間；上半年長租公寓業(yè)務(wù)共實(shí)現(xiàn)收入6767萬元，同比上升了近5倍。
“多元化是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀。其早在幾年前就有了發(fā)展苗頭，近兩年更加明顯了”。有業(yè)內(nèi)人士表示，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，中國住宅市場(chǎng)漸漸飽和的時(shí)代，開發(fā)商需要重新尋找社會(huì)需求、制造需求、
激發(fā)需求，引導(dǎo)消費(fèi)。需求是最強(qiáng)勁的驅(qū)動(dòng)力，社會(huì)需求逼迫開發(fā)商向多元化方向發(fā)展。在房地產(chǎn)市場(chǎng)增速放緩的情況下，房企跨界可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。因此，開發(fā)商紛紛選擇在多元發(fā)展中不斷新陳代謝，尋找新的增長點(diǎn)，根據(jù)人們的需求開發(fā)新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。（歐陽劍環(huán) 吳若凡）
轉(zhuǎn)自：中國商報(bào)
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