5月房企“補倉”動力不足 土地溢價走低、流拍抬頭

　　5月，全國土地市場成交規(guī)模同比不及去年同期，整體溢價率走低，流拍不斷出現。

　　6月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的5月全國房地產行業(yè)數據顯示，房企拿地意愿仍不高，今年1-5月土地購置面積同比下降45.7%。而從5月的土地市場來看，重點城市迎來集中供地，廣州、蘇州首輪集中土拍收官，廈門、福州及北京開啟第二輪集中土拍。因此，全國土地市場成交規(guī)模環(huán)比上升，但同比不及去年同期，整體溢價率走低，流拍不斷出現。

　　在房地產市場恢復不及預期、企業(yè)資金面改善不明顯等因素影響下，業(yè)內人士認為，土地市場供給端表現仍偏弱，但是可以看到土地市場正努力走出低點，表現為民企也開始參與拿地，5月房企購地面積環(huán)比有所改善。而隨著市場活躍度的提升，6月土地市場或逐漸修復。

　　前5個月全國土地購置面積、成交額同比下降

　　據國家統(tǒng)計局發(fā)布的5月全國房地產行業(yè)數據顯示，今年1-5月，土地購置面積同比下降45.7%；土地成交額1389億元，同比下降28.1%；項目新開工降幅進一步擴大到-30.6%。

　　與此同時，全國房地產開發(fā)投資創(chuàng)下2020年4月以來新低，為5.21萬億元，同比下降4.0%，增速連續(xù)2個月負增長。

　　對此，諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙表示，從供給端來看，房企目前的積極性不高，存在一定的壓力。今年1-5月的土地購置、施工面積、新開工面積、竣工面積均呈現不同幅度的下滑，可見當下房企補庫存的動力不足。

　　中指研究院指數事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜也表示，在房地產市場恢復不及預期、企業(yè)資金面改善不明顯等因素的影響下，土地市場表現仍偏弱。

　　而在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來，今年1-5月土地購置面積的下降除了受到調控政策及行業(yè)趨勢的影響以外，還受到疫情、集中供地推遲等眾多因素的綜合影響。

　　“雖然房企土地購置面積同比增速屬于歷史冰點數據，但從單月來看，今年5月房企購地面積數據相比4月所有增長，說明當前土地市場也正努力走出低點?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進如是說。

　　值得關注的是，5月，重點城市集中土拍，廣州、蘇州等多個城市首輪集中土拍收官，廈門、福州及北京也相繼開啟第二輪集中土拍。在此影響下，全國土地市場成交規(guī)模環(huán)比上升，但從同比來看，仍顯著不及去年同期。

　　土地溢價走低，底價成交成主流

　　從5月土地市場來看，土地底價成交成為各城市的主旋律。以5月成交總價TOP10地塊來看，10宗地塊中僅有蘇州園區(qū)湖東CBD的純宅地溢價成交，其余地塊全部底價出讓。

　　此外，樓面價和溢價率也是衡量土地市場熱度的指標之一。據中指研究數據顯示，5月，全國300個城市土地成交樓面均價為6891元/平方米，環(huán)比下跌3.48%，同比下跌16.46%。

　　另據同策研究院統(tǒng)計數據顯示，5月，一線城市宅地成交溢價率下降至3.23%；二線城市宅地成交溢價率下降至2.75%；三、四、五線城市溢價微降至3.54%。從溢價率來看，一線城市溢價率大幅下降，廣州和北京土拍的多數地塊由國企、央企以底價獲得。除蘇州外，絕大多數二線城市的土拍市場出現下行，多宗地塊遭遇流拍。相比之下，三、四、五線城市溢價率則保持平穩(wěn)的趨勢，土地市場緩慢回暖。

　　從土地流拍情況來看，5月重點監(jiān)測城市的流拍率較4月出現上升。對此，克而瑞分析認為，集中土拍的二線城市仍是5月流拍主力，濟南、南昌、成都等城市均有土地流拍。尤其是濟南，雖然保證金下調至20%，延長了土地價款付款周期，地方城投也托底了較多地塊，但主城區(qū)出讓的30宗涉宅用地中，最終只成交了16宗，其余地塊均為提前撤牌或流拍。未在集中土拍之列的部分城市也出現了撤牌或流拍，比如南昌，原計劃于5月內成交的26宗地塊中，最終只成交17宗地塊，超過三成的地塊遭遇撤牌。

　　民企入場，土地市場或將小幅復蘇

　　從各個重點城市拿地金額TOP10房企來看，央企、國企仍是主力。綠城中國、中海地產、保利發(fā)展等全國性龍頭企業(yè)仍在多個重點城市廣泛布局，央企、國企參與熱度較高，重點城市拿地金額TOP10房企中有半數以上為央企、國企，這與穩(wěn)健型國企的資金狀況相對較好有直接關系。

　　值得關注的是，目前，民營房企在拿地上表現較前期有所提升。其中，在北京第二批集中供地中，有龍湖及懋源兩家民企拿地。而在廣州的首輪集中供地中，沉寂多時的民企也再次出場，其中大華集團和蘭園控股分別拿下1宗地塊，而競爭最為激烈的白云地塊也有民企出價，顯示出民企投資的信心正在緩慢恢復。

　　綜合來看，盡管多個城市相繼放松調控，降低土地出讓門檻，放松住宅開發(fā)中的資金監(jiān)管，民企融資端也有所回暖。但是因樓市成交尚未恢復，大部分企業(yè)流動性仍舊吃緊，在消費者信心回暖信號尚未明確的情況下，企業(yè)拿地態(tài)度依舊謹慎。因此，克而瑞分析認為，重點城市集中土拍熱度也因此普遍維持在較低水平。在接下來的第二、三輪土拍中，政策面仍需進一步引導行業(yè)信心恢復。

　　從短期來看，陳文靜表示，隨著熱點城市的房地產市場活躍度提升，房企對這部分城市的開工和投資意愿或逐漸好轉，進而帶動全國供給端逐漸修復。但在償債壓力下，企業(yè)資金面未明顯改善，仍將影響拿地、新開工和投資力度。

　　“隨著這一輪房屋銷售市場的刺激，以及購地市場營商環(huán)境的優(yōu)化，土地市場后續(xù)有小幅復蘇的可能?！眹儡S進如是說。

　　對于土地市場的走勢，宋紅衛(wèi)表示，6月，隨著全國疫情基本得到控制及復工復產的節(jié)奏加快，各地土拍節(jié)奏也在加快，比如上海在6月1日開啟首輪土拍，斬獲835億元。6月還有多個城市開啟了第二輪集中土拍。而土拍市場逐步恢復，將會進一步改善房地產投資的指標。

　　轉自：新京報

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