土地市場持續(xù)分化 一線城市進入存量時代


中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)   時間:2017-04-25





  房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革的大背景下,如何緩解熱點一二線城市緊張的土地供求矛盾,成為近期中央到地方的調(diào)控重點。


  機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,熱點一二線城市住宅用地推地力度增大,其中一線城市土地供應(yīng)同比增長超過一倍,而二線城市,則出現(xiàn)較為明顯的量價上漲,出讓金增加六成的同時,部分城市住宅用地成交量已接近或超過去年全年的半數(shù)。


  一些觀點認為,在熱點城市土地增量空間日益縮小的現(xiàn)實情況下,高效開發(fā)利用存量土地,成為供給側(cè)改革的一大方向。


  土地市場持續(xù)分化


  近日,中國指數(shù)研究院發(fā)布《中國300城市土地市場交易情報(2017.1-3)》,數(shù)據(jù)顯示,2017年1-3月,全國300個城市共推出土地5180宗,同比減少11%;推出土地面積19933萬平方米,同比減少6%;成交樓面均價為4019元/平方米,同比上漲55%。


  其中,一線城市共推出土地117宗,推出土地面積601萬平方米,同比增加104%;成交樓面均價為19729元/平方米,同比增加8%,土地平均溢價率為20%。二線城市共推出土地1711宗,推出土地面積7430萬平方米,同比減少12%;成交樓面均價為5957元/平方米,同比上漲72%,土地平均溢價率為31%。


  而在土地成交價款方面,中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,2017年截至3月30日,全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億,同比2016年同期的3689.1億上漲了59.6%。武漢等19個城市土地出讓金3個月超過百億。


  21世紀經(jīng)濟報道記者注意到,在一二線城市土地市場溢價率均維持著不超過0.5%的微弱跌幅,高價地出現(xiàn)數(shù)量明顯減少的同時,受調(diào)控影響較小的三四線城市土地市場,溢價率漲幅較大,較去年同期上升29個百分點。


  對此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,從2016年4季度以來,全國已經(jīng)有接近45個城市,出臺了140次各類房地產(chǎn)約束性調(diào)控。政策調(diào)控使得部分非熱點屬性的土地出現(xiàn)了顯著的降溫,土地市場分化明顯。


  具體而言,受區(qū)域熱度差異影響,城市間的土地市場,尤其是宅地市場,也出現(xiàn)明顯的冷熱區(qū)分。


  根據(jù)中國指數(shù)研究院的相關(guān)數(shù)據(jù),熱點城市中,北京、重慶、上海、武漢、廣州5城市今年一季度宅地供應(yīng)量超過去年同期,武漢、重慶、天津分別以225萬平方米、198萬平方米、123萬平方米的供應(yīng)量排名前三。


  其中,重慶以80萬平方米的供應(yīng)面積在3月居首。武漢供應(yīng)量逐月下滑,3月已無宅地入市,而成都則連續(xù)兩月宅地0供給。


  重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長劉貴文告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,這實際上是樓市分化背景下,分城調(diào)控思想的具體體現(xiàn)。以重慶為例,其一季度宅地供應(yīng)量較大,這與春節(jié)以來,當?shù)胤康禺a(chǎn)市場火熱,企業(yè)拿地熱情高漲有關(guān)。當?shù)卣哟笸频亓Χ?,從供給側(cè)滿足需求,控制房價預(yù)期的意圖十分明顯。


  一線城市進入存量時代


  實際上,對于土地市場而言,如何針對各城市不同情況,分類調(diào)整供地政策,近期已有中央文件出爐。


  4月初,住建部與國土部共同發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》,被認為將在一定程度上影響2017年全年土地市場走勢。


  該文件提出,各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期,對消化周期在36個月以上的,應(yīng)停止供地。36-18個月的,要減少供地。12-6個月的,要增加供地。6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節(jié)奏。


  作為樓市調(diào)控風(fēng)向標的北京,在4月7日批準了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》,迅速響應(yīng)了這一政策。


  該計劃提出,今后五年,北京將供應(yīng)住宅用地6000公頃,其中國有建設(shè)用地5000公頃,集體建設(shè)用地1000公頃。計劃今后五年建設(shè)150萬套住房,包括產(chǎn)權(quán)類住房100萬套,租賃住房50萬套。


  這與北京過去數(shù)年間,供地規(guī)模不斷縮減的現(xiàn)實出現(xiàn)顯著差別。一些觀點認為,這意味著以北京為代表的一線城市和二三線熱點城市,供地思路和方法將迎來轉(zhuǎn)變。


  張大偉認為,從供地結(jié)構(gòu)來看,北京盡管加大供地力度,但商品房住宅土地依然不多,且全部限價,限價與自住房成為2017年北京土地市場的主流供應(yīng)目標。低端有保障、中端有支撐、高端有市場的房地產(chǎn)市場三段論在北京再次回歸。


  中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長、土地管理系教授嚴金明認為,在各一線城市更多偏向“減量規(guī)劃”,建設(shè)用地規(guī)??傮w縮減的當下,這意味著一線城市正式轉(zhuǎn)入存量土地利用時代。


  他指出,一線城市土地資源緊張,深圳的土地開發(fā)強度甚至超過50%,想要提供更多的住宅用地,唯一方向就是存量挖潛。包括廣州的“三舊”改造、深圳提出的城市更新、北京上海在集體建設(shè)用地上的租賃住房試點,都是存量土地開發(fā)的嘗試。同時,隨著一二線城市規(guī)模的擴大和對周邊地區(qū)影響力的進一步提升,這些城市的土地政策,還將被更多地帶入京津冀、粵港澳這樣的區(qū)域發(fā)展視角而制定。


 


  轉(zhuǎn)自:21世紀經(jīng)濟報道

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