房地產(chǎn)發(fā)展失衡 房?jī)r(jià)飆升威脅澳大利亞經(jīng)濟(jì)

　　日前，世界三大信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)表示，澳大利亞日益嚴(yán)重的房地產(chǎn)發(fā)展失衡將對(duì)澳經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展構(gòu)成威脅。

　　據(jù)報(bào)道，3月份澳大利亞房地產(chǎn)價(jià)格創(chuàng)下近7年來的最高漲幅，澳大利亞監(jiān)管當(dāng)局正在謀求進(jìn)一步加強(qiáng)房屋貸款限制以為火熱的房地產(chǎn)降溫。

　　房?jī)r(jià)飆升

　　博滿金資金融分析師潘玲對(duì)國(guó)際商報(bào)記者分析稱，澳大利亞的低利率、相對(duì)較高的租金收益率、強(qiáng)勁的人口增長(zhǎng)以及來自海外的巨大需求都在支持著澳房屋價(jià)格的上漲。此外，澳大利亞稅收制度也在無形中鼓勵(lì)個(gè)人將租賃物業(yè)作為投資的一種形式，這也客觀增加了人們對(duì)房屋的需求。

　　房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司CoreLogic4月3日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞8個(gè)州和領(lǐng)地的首府在截至3月底的12個(gè)月內(nèi)的平均房?jī)r(jià)上漲了12.9%，是自2010年5月以來的最高漲幅。其中悉尼房?jī)r(jià)的攀升速度最快。過去12個(gè)月，悉尼平均房?jī)r(jià)飆升了18.9%，是自2002年11月以來的最高漲幅。

　　中國(guó)人民大學(xué)重陽金融研究院國(guó)際研究部助理研究員周西蒙對(duì)國(guó)際商報(bào)記者分析，導(dǎo)致2015~2016年澳大利亞房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲主要有四個(gè)原因：低利率環(huán)境、土地供給不足、人口增加和監(jiān)管不到位。

　　匯豐銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家布勞克斯翰（Bloxham）在研究報(bào)告中預(yù)測(cè)，澳大利亞墨爾本和布里斯班的住宅供應(yīng)量過剩，這將導(dǎo)致房?jī)r(jià)在2017年開始下跌。其中，墨爾本的平均房?jī)r(jià)將下跌2%~6%，布里斯班房?jī)r(jià)下跌4%。

　　據(jù)彭博社報(bào)道，澳大利亞移民部長(zhǎng)達(dá)頓表示，政府正在研究相關(guān)措施為火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，比如為選擇到其他城市的移民提供支援，協(xié)助他們?cè)谶@些城市找到工作。

　　另外，達(dá)頓表示，澳大利亞接收移民時(shí)必須考慮到國(guó)家利益，讓移民離開大城市遷移到區(qū)域城市也許會(huì)帶來很多好處。他還說，房地產(chǎn)價(jià)格問題得由政府各部門一同處理，并表示移民部正在尋求同財(cái)政部與金融部合作。

　　危害經(jīng)濟(jì)

　　需要注意的是，澳大利亞房?jī)r(jià)飆升的危害并不會(huì)局限在房地產(chǎn)市場(chǎng)本身，其對(duì)澳大利亞整體經(jīng)濟(jì)都構(gòu)成威脅。

　　周西蒙指出，澳大利亞房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，會(huì)沖擊以商業(yè)、服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)。雖然澳大利亞的銀行盈利能力較強(qiáng)，壞賬率低，但是長(zhǎng)期以來不斷增加的居民負(fù)債是一個(gè)潛在炸彈，美聯(lián)儲(chǔ)加息也可能會(huì)推波助瀾。

　　標(biāo)普也在2016年7月將澳信用評(píng)級(jí)展望置于負(fù)面，這意味著未來三年內(nèi)有下調(diào)信用評(píng)級(jí)的可能。

　　2016年澳政府發(fā)布年中預(yù)算復(fù)審報(bào)告后，普華永道首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家索普曾告誡，澳大利亞的AAA主權(quán)信用級(jí)評(píng)級(jí)安全引人擔(dān)憂，據(jù)估算如果遭到降級(jí)，5年內(nèi)政府預(yù)算受到的損失可能達(dá)70億澳元。

　　潘玲還指出，澳央行所面臨的挑戰(zhàn)是在保持較低利率的同時(shí)，讓通貨膨脹回到目標(biāo)點(diǎn)，重點(diǎn)是還要確保不會(huì)造成房地產(chǎn)泡沫。預(yù)計(jì)今年5月的聯(lián)邦預(yù)算，也會(huì)重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)可負(fù)擔(dān)性問題。

　　不過好在當(dāng)前，澳房地產(chǎn)價(jià)格有下降趨勢(shì)。周西蒙稱，原因是澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款利率上升、監(jiān)管力度加大、住宅供應(yīng)或已超量。且隨著全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，大宗商品價(jià)格也在不斷回暖，這對(duì)澳大利亞的整體市場(chǎng)也有著相當(dāng)正面的影響

　　然而周西蒙也提到：“需要注意的是，隨著人口持續(xù)增加，支撐房地產(chǎn)價(jià)格的剛需因素仍比較強(qiáng)大，而且澳大利亞核心區(qū)域（墨爾本、悉尼、布里斯班等）對(duì)國(guó)外投資者的吸引力很大，國(guó)外置業(yè)的比例短期內(nèi)可能會(huì)有波動(dòng)，但長(zhǎng)期看依然會(huì)處在相當(dāng)?shù)母呶?，未來房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)幅度或?qū)⒈３衷诟呶粎^(qū)間。”（榮郁）

　　轉(zhuǎn)自：國(guó)際商報(bào)

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