“一城一策”體現(xiàn)樓市調(diào)控智慧

　　自2016年以來，本輪樓市調(diào)控周期持續(xù)進(jìn)行，從一線城市、熱點(diǎn)二線城市，到廣大三四線城市，有關(guān)限購、限價(jià)、限售、限貸、限簽的政策頻頻出臺且不斷加碼。與此同時(shí)，本輪調(diào)控的策略是因地制宜、因城施策、分類調(diào)控，各地需要充分考慮本地房地產(chǎn)市場狀況制定政策。

　　在調(diào)控開啟初期，各地紛紛對房地產(chǎn)市場進(jìn)行政策加碼，不同的城市在政策出臺時(shí)間、政策加碼力度上略有不同。例如在廣州，2017年3月的兩輪新政將非本地戶籍購房人群的個(gè)稅社保繳存年限從3年延長至5年，并規(guī)定取得不動產(chǎn)證后滿兩年才能出售。但在珠三角地區(qū)，肇慶、惠州等城市并未出臺相應(yīng)限購政策。

　　到了2018年，部分城市對先前出臺的調(diào)控政策作出了調(diào)整，其中菏澤宣布取消限售、廣州宣布放寬部分商服類物業(yè)限購限制曾引發(fā)較大范圍的討論。

　　在菏澤這樣的三四線城市，2018年下半年市場熱度下降明顯。克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，三四線在售項(xiàng)目去化率持續(xù)走低，去化率由6月份83%降至三季度50%，11月份進(jìn)一步回調(diào)至33%。另據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，菏澤由于棚改規(guī)模較大，且在售項(xiàng)目接近100個(gè)，再結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨剑瑢?dǎo)致了市場供過于求壓力的顯現(xiàn)。

　　在廣州，由于2017年“3·30”新政規(guī)定，一手商服類物業(yè)只允許賣給法人單位，使得部分尋求居住替代品的個(gè)人買家放棄購買，這使得當(dāng)年公寓成交量同比下跌超過四成，同時(shí)商服類物業(yè)庫存去化周期也拉長至39個(gè)月，庫存壓力明顯增大。有業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)表示，“3·30”新政堵住了將商辦用地開發(fā)成住宅產(chǎn)品的“掛羊頭賣狗肉”現(xiàn)象，但一刀切的行為事實(shí)上對市場造成了誤傷，此次政策調(diào)整或有助于原有商服類物業(yè)庫存的消化。

　　各個(gè)城市針對自身情況調(diào)整樓市政策，對于樓市平穩(wěn)健康發(fā)展是有益的，也符合建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的要求。我們同時(shí)也應(yīng)當(dāng)看到，目前部分城市對于樓市政策的調(diào)整，并不是“松綁”，更不是給人以“又可以炒房了”的信號，而是在保證市場穩(wěn)定的前提下進(jìn)行的。

　　從中央經(jīng)濟(jì)工作會議和全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議傳遞出的聲音可以得知，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的調(diào)控主基調(diào)并未發(fā)生根本性改變，兩次會議均再次強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位。而穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”要求，則更意味著調(diào)控仍將繼續(xù)嚴(yán)格持續(xù)下去。

　　由于不同城市的房地產(chǎn)市場成交走勢、庫存狀況、房價(jià)狀況各不相同，“一城一策”體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場調(diào)控的智慧。展望2019年，有的城市也許會走向政策回調(diào)，有的城市或?qū)⒗^續(xù)加碼，如何讓調(diào)控政策更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對于各大城市而言，都是值得深入研究的問題。

　　轉(zhuǎn)自：南方日報(bào)

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