“租售并舉”時(shí)代須警惕房租上漲

　　7月17日，廣州市政府公布了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，提出賦予符合條件的承租人子女與業(yè)主子女一樣享有同等就近入學(xué)的權(quán)利等16條措施，全力推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

　　廣州新政是邁向“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的重要一步，或意味著住房租賃業(yè)的春天已經(jīng)到來(lái)。

　　從去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，規(guī)范租賃市場(chǎng)發(fā)展，加快租賃立法，推動(dòng)機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展，建立購(gòu)租并舉的住房制度滿足多層次需求。到近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)八部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

　　不斷出臺(tái)的政策說(shuō)明，政府部門已經(jīng)扭轉(zhuǎn)了“重買賣、輕租賃”的心態(tài)。萬(wàn)科新任掌門人郁亮近期接受采訪時(shí)也預(yù)言，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨重新洗牌。未來(lái)，住宅消費(fèi)大有可為，租賃市場(chǎng)、軌道物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)和教育地產(chǎn)等前景廣闊。

　　根據(jù)2015年數(shù)據(jù)，美國(guó)居住消費(fèi)占GDP比重是12.5%，英國(guó)為15.7%，德國(guó)為12.1%，日本為14.1%，中國(guó)卻只有6.7%。居住消費(fèi)包括租金、物管、裝修等，從國(guó)際水平看，中國(guó)住房租賃極其周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間仍很大，很可能成為中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)去下半場(chǎng)后的主要發(fā)力點(diǎn)。

　　在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)下半場(chǎng)鳴鑼開幕之時(shí)，廣州率先提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，但“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”一旦全面推行，特別是在北京、上海這樣教育資源爭(zhēng)奪激烈的城市，學(xué)區(qū)房等緊俏地段的租金必定水漲船高。而“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”實(shí)施后，房租會(huì)不會(huì)漲不免引起公眾擔(dān)憂。

　　今年上半年曾有媒體曝出一線城市房租價(jià)格大幅下滑，但此消息已被政府相關(guān)部門和房屋租賃中介證偽。租房者盼望的房租下跌實(shí)際上并沒有來(lái)，而房租到底多高才合適呢？

　　對(duì)此，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員黃奇帆曾經(jīng)提出 “六分之一理論”，即一個(gè)正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以內(nèi)付房租，如果用了1/3的錢在付房租，房租就已經(jīng)成為家庭的沉重負(fù)擔(dān)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院21日發(fā)布的《全國(guó)50城房租收入比研究》則顯示，就房租收入比(房租收入比 =人均住房租金/城鎮(zhèn)居民可支配收入)來(lái)看，北京(58%)、深圳(54%)、三亞(48%)、上海(48%)等城市的房租收入比均屬于租金嚴(yán)重過(guò)高城市。

　　無(wú)疑，房租負(fù)擔(dān)仍是大城市“打工族”最大的生活壓力。面對(duì)業(yè)已高企的房租壓力，政府部門在發(fā)展住宅租賃市場(chǎng)時(shí)要嚴(yán)把控房租這條底線。

　　對(duì)于如何控制房租價(jià)格，筆者認(rèn)為治根之策是增加租賃房源供給。

　　首先需要激活個(gè)人業(yè)主手中的市場(chǎng)存量房。

　　租賃市場(chǎng)的主體通?？梢苑譃閭€(gè)人業(yè)主和機(jī)構(gòu)出租，不管在發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，個(gè)人業(yè)主始終是租賃市場(chǎng)的主要力量。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月6日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)居民人均住房建筑面積為40.8平方米，已經(jīng)超過(guò)英國(guó)、德國(guó)、荷蘭等絕大部分歐洲國(guó)家。這說(shuō)明中國(guó)住房存量能夠滿足人口居住的需求。

　　可是，在總量充足的情況下，不少人還是表達(dá)了“被平均”的感覺。這主要是因?yàn)樽》窟^(guò)度囤積在炒房客手中，而炒房客把房子轉(zhuǎn)為出租的市場(chǎng)意愿仍不高。據(jù)官方數(shù)據(jù)，中國(guó)的租售比是21%，即80%買賣，20%租賃，而在主要?dú)W美國(guó)家，所有的商業(yè)性房屋，銷售和租賃大體各占50%。

　　國(guó)內(nèi)自有房產(chǎn)租賃率低的一個(gè)原因在于房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的紅利明顯高于租金收益。目前，國(guó)內(nèi)的租金回報(bào)率在1%~2%，與商業(yè)銀行一年期定期存款利率相當(dāng)，低于4%~5%的正常國(guó)際房租收益率?？紤]到近兩年房?jī)r(jià)的漲幅，租金收益更是微乎其微，這導(dǎo)致房產(chǎn)所有者不愿“賠本賺吆喝”。

　　另一個(gè)更深層原因就是，由于房產(chǎn)稅遲遲不能出臺(tái)，目前房產(chǎn)的持有成本非常的低，或者說(shuō)幾乎為零，市場(chǎng)上的存量二手房沒有動(dòng)力進(jìn)入流通領(lǐng)域。

　　鑒于此，要想住房租賃得以發(fā)展首先必須先剎住房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。在國(guó)家接連出臺(tái)限購(gòu)政策，住房買賣市場(chǎng)降溫的情況下，鏈接研究院數(shù)據(jù)顯示，今年鏈家掛牌出售的房源轉(zhuǎn)租的比例相比2016年提升大約兩個(gè)百分點(diǎn)，到達(dá)14%。更重要的就是在接下來(lái)幾年適時(shí)推出房地產(chǎn)稅。

　　其次，除了考慮個(gè)人業(yè)主，加強(qiáng)機(jī)構(gòu)化、固定化的租賃產(chǎn)業(yè)，發(fā)展增量，引進(jìn)房地產(chǎn)商，增加一手房供給也是發(fā)展租賃市場(chǎng)不可忽視的一部分。

　　目前市場(chǎng)上能夠見到的某某品牌公寓大多為租賃服務(wù)商從個(gè)人手中整租房源，將其按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)改造，統(tǒng)一管理、對(duì)外出租。但這類公寓面臨著住房改造、商用和民用水電的區(qū)別對(duì)待、負(fù)稅高(30%~35%)等問題。成本高是擺在這類品牌公寓面前的難題。

　　對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，在土地出讓金高企的當(dāng)下，自持土地70年做租賃的成本是難以承受的。如果政府不出臺(tái)相應(yīng)的金融和稅收政策，開發(fā)商難以以出租為目的開發(fā)。雖然住宅租賃可能是新藍(lán)海，近些年來(lái)，包括萬(wàn)科在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)在試水長(zhǎng)租公寓，但在當(dāng)前租賃市場(chǎng)尚不成熟、不完善之時(shí)，開發(fā)商下一步要以何種形式切入市場(chǎng)，還需繼續(xù)探索。

　　除了增加房源供給，控制房租價(jià)格上漲也應(yīng)從立法層面出發(fā)。

　　在中國(guó)的租賃市場(chǎng)，租賃者作為弱勢(shì)群體，缺乏討價(jià)還價(jià)的能力，業(yè)主隨心所欲隨意調(diào)整租金、隨時(shí)收回住房的狀況并不少見。要想扭轉(zhuǎn)這一狀況，必須從法制層面加以規(guī)范。

　　我國(guó)自2006年提出加快租賃立法，加快機(jī)構(gòu)化和規(guī)?；淖赓U企業(yè)的發(fā)展。今年5月19日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》開始公開征求意見。

　　在上海金融與法律研究院今年6月中旬舉行《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》研討會(huì)上，針對(duì)業(yè)主隨意調(diào)整租金的情況，與會(huì)專家提出租金控制加解約權(quán)限制的辦法。租金控制即租金漲幅只能在一定指數(shù)(由相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)發(fā)布)范圍內(nèi)，一年一次，出租人不得隨意上漲；解約權(quán)限制即非有特殊原因只能簽訂不定期的租賃合同，出租人在沒有重大事由，比如承租人違約或者亂扔垃圾、破壞建筑結(jié)構(gòu)等情況下，沒有解約權(quán)，但是承租人有提前一段時(shí)間隨時(shí)解約的權(quán)力。

　　當(dāng)然，書面上的法律法規(guī)落實(shí)到實(shí)踐還需要相關(guān)政策的配合。比如，建立租賃市場(chǎng)數(shù)據(jù)系統(tǒng)、完善登記備案制度及租賃稅、引入第三方的擔(dān)保機(jī)制、增強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用、通過(guò)與公安系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)建立租客征信和黑名單機(jī)制等細(xì)節(jié)都尚需完善。

　　雖說(shuō)“有恒產(chǎn)者有恒心”是中國(guó)自古以來(lái)的傳統(tǒng)，但在房?jī)r(jià)高企、消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)型的今天，若租賃者能夠居有定所，且以穩(wěn)定、可負(fù)擔(dān)的租房成本獲得優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和等同于房產(chǎn)所有者同等的國(guó)民待遇，租賃同樣不失為一種屬于未來(lái)的選擇。

　　轉(zhuǎn)自：一財(cái)網(wǎng)

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