降準(zhǔn)后LPR首次降低 對(duì)樓市的10大影響

　　LPR改革后迎來第二次報(bào)價(jià)，今日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為：1年期LPR為4.20%，前值為4.25%。5年期以上品種報(bào)4.85%，前值為4.85%。

　　LPR降低對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的10大影響。

　　雖然5年期沒有降低，但1年期出現(xiàn)了輕微下調(diào)，而且從趨勢(shì)看，這只是開始。

　　第一：LPR降低的主要目的是未來引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)利率降低，降低資金成本，并不是為了刺激樓市，所以在LPR政策出臺(tái)之初就針對(duì)樓市制定了專門的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)。

　　1年期LPR為4.20%，前值為4.25%。5年期以上品種報(bào)4.85%，前值為4.85%。

　　因?yàn)橐话?年以上貸款大部分是房貸，所以本次降息更多是1年期的下調(diào)，引導(dǎo)企業(yè)利率降低。但從后續(xù)趨勢(shì)看，1年期、5年期，都有繼續(xù)降低趨勢(shì)！

　　因?yàn)長(zhǎng)PR的報(bào)價(jià)是月度，后續(xù)繼續(xù)降息可以期待。

　　第二：第二次的報(bào)價(jià)，心理影響大于實(shí)際影響。

　　但全社會(huì)的資金成本降低下，房貸利率上行的可能性就不存在了，而且針對(duì)優(yōu)質(zhì)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)貸款者，不排除后續(xù)房貸利率的輕微下調(diào)。

　　整體看，全社會(huì)貸款成本都有有所降低，這種情況下，房地產(chǎn)相對(duì)貸款成本上行可能性不大，但因?yàn)楦鞣N政策約束，預(yù)計(jì)下調(diào)的空間也有限，保持平穩(wěn)將是主流。

　　第三：目前各地房貸額度基本平穩(wěn)，出現(xiàn)明顯波動(dòng)的不多，大部分銀行依然正常放款，利率微調(diào)很少。

　　從全國(guó)主要的一二線城市看，目前利率水平相比2019年2季度有輕微波動(dòng)，但80%以上城市依然是依然維持在過去2年的最低利率，目前看，所有城市的房貸利率相比2018年四季度，都沒有上行。

　　第四：2019年前8月，房地產(chǎn)按揭貸款數(shù)量再次刷新歷史記錄，8月單月房貸繼續(xù)維持在4500億以上的高位。

　　部分統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的房貸數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑失真，非市場(chǎng)真實(shí)情況。簡(jiǎn)單計(jì)算銀行宣傳數(shù)據(jù)，意義不大。

　　累計(jì)計(jì)算：2019年前8月，全國(guó)居民戶中長(zhǎng)期貸款也就是房貸高達(dá)3.65萬(wàn)億，相比2018年的前8月3.4萬(wàn)億多0.25萬(wàn)億。

　　預(yù)計(jì)2019年房貸額度依然刷新歷史記錄，但漲幅將明顯降低。

　　原來不同城市之間，房貸的利率差距巨大：

　　全國(guó)房貸利率執(zhí)行嚴(yán)重不均衡，從不同城市看，上海不論是不是恢復(fù)之前，依然首套房貸款有一定折扣，而更多的城市不僅僅沒有95折，基本都在上浮10%，部分三四線城市甚至上浮到了20-30%。

　　從銀行成本角度看，上海能夠執(zhí)行基準(zhǔn)優(yōu)惠，而其他城市基準(zhǔn)上浮，與房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o關(guān)。

　　同樣是首套房，當(dāng)下在上海可以享受95折或者9折貸款優(yōu)惠，也就是100萬(wàn)貸款30年的月供5162元，而在北京就需要月供5609(按照30年計(jì)算，對(duì)比)。

　　每貸款100萬(wàn)，上海的購(gòu)房者30年周期內(nèi)，比北京少還利息16萬(wàn)。而如果對(duì)比三四線城市最高的上浮30%。

　　第五：后續(xù)市場(chǎng)針對(duì)首套房貸利率應(yīng)該有寬松的趨勢(shì)。

　　如果說二套房貸款利率是涉嫌投資投機(jī)，按照現(xiàn)在國(guó)內(nèi)大部分城市針對(duì)首套房貸款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，首套房貸款的肯定都是沒有貸款過的剛需。

　　從房住不炒看，針對(duì)首套房利率有所降低符合調(diào)控的方向。

　　第六：整體看，房地產(chǎn)調(diào)控政策避免房貸過量，引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)！

　　關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)成為政策的主要內(nèi)容。

　　2019年是房地產(chǎn)政策最密集年份，而在房地產(chǎn)政策內(nèi)容里，過去很少提及的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)在2019年來，密集提及，累計(jì)看，中央各部位在2019年來累計(jì)已經(jīng)發(fā)布過25次講話或政策，關(guān)于要求注意防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。從中央到銀保監(jiān)會(huì)，密集加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)把控。

　　第七：LPR的降低，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是利好消息，而且從趨勢(shì)看，這一次的降低只是開始，后續(xù)幾次有繼續(xù)降低的趨勢(shì)。

　　對(duì)于購(gòu)房者來說，剛需購(gòu)房者，針對(duì)當(dāng)下的優(yōu)質(zhì)房源，可以考慮購(gòu)買，特別是大部分城市已經(jīng)限制房?jī)r(jià)。

　　新政前

　　購(gòu)房貸款利率：央行規(guī)定的存貸款利率就是基準(zhǔn)利率，當(dāng)前的基準(zhǔn)利率是4.9%。

　　基準(zhǔn)利率和房貸利率的關(guān)系：二套房的利率不低于基準(zhǔn)利率的10%。

　　實(shí)際買房時(shí)的利率：買房最終的貸款利率是由貸款銀行決定的，目前南京大部分銀行執(zhí)行的利率是：

　　1、首套房：基準(zhǔn)利率上浮15-20%，即5.64%-5.88%；

　　2、二套房：基準(zhǔn)利率上浮20-%—25%，即5.88%-6.13%。

　　新政后

　　LPR是什么？

　　LPR是貨款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。LPR不是央行宣布的，由18家銀行報(bào)價(jià)，報(bào)出各自的1年期和5年以上期貸款利率。剔除最低價(jià)、最高價(jià)，算出的平均價(jià)。

　　LPR和貸款利率的關(guān)系：

　　例如：8月20日?qǐng)?bào)價(jià)的5年期LPR為4.85%，假設(shè)9月20日LPR利率不調(diào)整，那么根據(jù)最新政策，房貸利率如下：

　　1、首套房：不低于LPR，按目前的標(biāo)準(zhǔn)就是4.85%；

　　2、二套房：必須在LPR的基礎(chǔ)上最少加60個(gè)基點(diǎn)，按目前的標(biāo)準(zhǔn)是5.45%。

　　實(shí)際買房時(shí)的利率：

　　LPR只是確定了利率的最低值，實(shí)際買房利率和之前一樣，都是由貸款銀行決定。

　　第八：首套房貸，二套房貸在短期內(nèi)依然將維持之前水平

　　從全國(guó)看，因?yàn)榛鶞?zhǔn)利率不高，房貸執(zhí)行利率基本都在首套房基準(zhǔn)10-20%左右，二套房在20-30%，對(duì)于低于基準(zhǔn)上浮10%以內(nèi)的按揭貸款，包括上海等個(gè)別城市有可能利率會(huì)有輕微上行。但整體看，預(yù)計(jì)房貸利率隨著LPR降低出現(xiàn)輕微下行將成為趨勢(shì)。

　　第九：LPR降低不會(huì)出現(xiàn)金九銀十，市場(chǎng)有望平穩(wěn)

　　從二手房數(shù)據(jù)看，連續(xù)出現(xiàn)了3個(gè)月20個(gè)城市房?jī)r(jià)下調(diào)，這也是最近2年來首次出現(xiàn)。

　　從不同城市變化看，一二線城市的新建住宅與二手房住宅均出現(xiàn)了明顯的回落，2019年上半年的小陽(yáng)春已經(jīng)過去。預(yù)計(jì)金九銀十將難以出現(xiàn)。

　　第十：降準(zhǔn)與LPR降低的出現(xiàn)，對(duì)當(dāng)下樓市有穩(wěn)定的作用，但目前的幅度還不足以導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)再次反彈，整體年末房地產(chǎn)市場(chǎng)有望平穩(wěn)。

　　房住不炒下，市場(chǎng)平穩(wěn)是主流。房貸利率波動(dòng)不會(huì)大。但樓市最困難的時(shí)期過去了，未來判斷市場(chǎng)主要看5年期的利率什么時(shí)候降低，已經(jīng)可以看看房了。

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)

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