房地產(chǎn)市場(chǎng)年中看：整體降溫態(tài)勢(shì)未變

　　今年以來(lái)，“房住不炒”原則愈發(fā)深入人心，樓市長(zhǎng)效機(jī)制的設(shè)置也提上了日程。在此背景下，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)如何？

（資料圖片 來(lái)源互聯(lián)網(wǎng)）

　　樓市：調(diào)控從嚴(yán)基調(diào)持續(xù)

　　今年上半年，樓市政策仍然延續(xù)從嚴(yán)的態(tài)勢(shì)。

　　來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年樓市調(diào)控政策高達(dá)192次，相比去年上半年的116次調(diào)控，增加了65%。今年6月，各地樓市調(diào)控持續(xù)，全國(guó)超過(guò)25個(gè)城市發(fā)布了調(diào)控政策，房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容多達(dá)32次。

　　此外，“限制企業(yè)購(gòu)房”也成了今年上半年樓市調(diào)控的亮點(diǎn)。今年6月24日，西安市政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問(wèn)題的通知》，提出暫停企事業(yè)單位購(gòu)買住房，防止以企業(yè)名義投機(jī)炒房。西安也因此成為全國(guó)首個(gè)提出暫停以企業(yè)名義購(gòu)房的城市。緊接著，6月25日，長(zhǎng)沙也發(fā)布樓市新政，提出暫停企業(yè)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買商品住房。6月26日，杭州市房管局宣布暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售住房，包括新房及二手房。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市政策密集發(fā)布的核心原因是部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了波動(dòng)。雖然一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)依然平穩(wěn)，但是三四線城市房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了波動(dòng)。“逢漲必查是今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的主因，房地產(chǎn)調(diào)控的方向不變，平穩(wěn)依然是趨勢(shì)。”上述人士表示。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年下半年，樓市調(diào)控力度會(huì)全面超過(guò)上半年，調(diào)控升級(jí)措施將不斷推出，住建部等多部門所進(jìn)行的政策監(jiān)管將是下半年市場(chǎng)的主要特征，市場(chǎng)將在政策推動(dòng)下逐漸平穩(wěn)。

　　土地：“分化”成關(guān)鍵詞

　　近日，有多家機(jī)構(gòu)發(fā)布了2018年上半年土地市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)報(bào)告，“分化”成為了土地市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。

　　來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測(cè)的300個(gè)城市中，一線城市土地市場(chǎng)降溫明顯。今年上半年，一線城市土地成交面積為1207萬(wàn)平方米，同比增加了3%；土地出讓金為1837億元，同比減少了23%；樓面均價(jià)為7051元/平方米，同比下降了21%。

　　與一線城市相比，二線城市則呈現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，在300個(gè)城市中，二線城市土地成交面積和土地出讓金分別同比增加了31%和33%，但土地成交價(jià)則同比持平。

　　而三四線城市則量?jī)r(jià)齊漲。來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，三四線城市土地成交量為7397宗，成交面積達(dá)30248萬(wàn)平方米，同比增加了25%；土地出讓金達(dá)7538億元，同比大增43%；土地成交樓面均價(jià)為1458元/平方米，同比上漲了10%。

　　此外，來(lái)自易居研究院的報(bào)告顯示，今年上半年，40個(gè)典型城市土地市場(chǎng)量增價(jià)跌，土地成交面積同比增長(zhǎng)了18%，土地成交均價(jià)同比下跌了13.2%，溢價(jià)率保持低位。在土地出讓金方面，40城土地出讓金達(dá)到10453億元，盡管14.4%的增速比前一年大幅下降，但總額仍創(chuàng)下了歷史新高。

　　分析指出，從結(jié)構(gòu)來(lái)看，受調(diào)控影響，一線城市降溫明顯，加大供應(yīng)的二線城市量升價(jià)穩(wěn)，而在市場(chǎng)輪動(dòng)效應(yīng)和棚改政策利好雙重作用下，三線城市則量升價(jià)漲。

　　從整體來(lái)看，今年上半年40城土地市場(chǎng)維持了降溫態(tài)勢(shì)。

　　易居研究院研究員詹毅凡預(yù)測(cè)，土地市場(chǎng)將在下半年降溫。一方面，由于三四線城市的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得更為激烈，地價(jià)屢創(chuàng)新高，將導(dǎo)致房企做拿地選擇時(shí)更為謹(jǐn)慎。另一方面，由于金融環(huán)境的收緊，房企的拿地行為將受到資金的制約。同時(shí)，房企的土地儲(chǔ)備在近一年來(lái)已經(jīng)有了較大的增長(zhǎng)，拿地尤其是以高價(jià)拿地的主動(dòng)性在下降。此外，由于一二線城市土地市場(chǎng)在嚴(yán)厲的調(diào)控措施下逐漸走弱，房企將拿地重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到了三線城市，而在調(diào)控政策不放松的背景下，三線城市土地市場(chǎng)很難一路“高歌”。

　　房企：強(qiáng)者愈強(qiáng)態(tài)勢(shì)明顯

　　今年上半年，共有138家房地產(chǎn)企業(yè)銷售額超過(guò)50億元，較去年增加了12家；銷售額合計(jì)49743億元，平均銷售額為361億元，同比增長(zhǎng)了25.6%；市場(chǎng)份額提升了15.2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到76.4%，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

　　分陣營(yíng)來(lái)看，“強(qiáng)者愈強(qiáng)”態(tài)勢(shì)明顯。1000億元以上超級(jí)陣營(yíng)共七家，銷售額增速為32.5%，規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)持續(xù)凸顯，其中碧桂園、恒大、萬(wàn)科分別突破了4000億元、3000億元、3000億元大關(guān)，逐步拉大了與其他企業(yè)的差距。

　　另一方面，中間陣營(yíng)加速奔跑，200億元至500億元企業(yè)增長(zhǎng)迅猛。今年上半年，伴隨城市群產(chǎn)業(yè)吸聚力的凸顯，部分二線及三四線市場(chǎng)需求快速釋放，品牌房企加大了推盤力度，實(shí)現(xiàn)了銷售額與銷售面積的雙增長(zhǎng)，其中超級(jí)陣營(yíng)持續(xù)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，第二三陣營(yíng)的增長(zhǎng)最為迅猛，規(guī)?；铀?。

　　在拿地方面，今年上半年，碧桂園花了884億元、萬(wàn)科花了723億元、保利地產(chǎn)花了615億元。值得一提的是，上述三家企業(yè)，以任何一家的買地金額來(lái)看，都相當(dāng)于一家中型房企一年的銷售金額。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深入，規(guī)模化依然是房企撇不開(kāi)的情結(jié)，房企在業(yè)績(jī)競(jìng)賽中加速奔跑，房企土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對(duì)業(yè)績(jī)依然重要。

　　來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在碧桂園、萬(wàn)科、保利之后，是龍湖、中海、華潤(rùn)置地、旭輝、綠地、中梁和中南置地。TOP10房企1至6月拿地總額為4784億元，占TOP50企業(yè)的44.7%。

　　與往年相比，房企拿地更趨理性，高價(jià)地的現(xiàn)象大大減少，流標(biāo)流拍現(xiàn)象也有所增多。值得一提的是，資金依然是房企拿地的瓶頸，在目前的融資環(huán)境下影響更為顯著。

　　對(duì)此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房企整體面臨的市場(chǎng)形勢(shì)并不樂(lè)觀。下半年可能品牌房企的銷售總規(guī)模和市場(chǎng)集中度還會(huì)提高，但是企業(yè)的利潤(rùn)也會(huì)降低。一方面，在一線城市和強(qiáng)二線城市中，開(kāi)發(fā)商的資金回籠速度要求比較高，房企在拿到預(yù)售許可的時(shí)候必然會(huì)被“砍”，出現(xiàn)虧損或者不賺錢的情況。另一方面，三四季度是整個(gè)民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力最大的時(shí)候，這時(shí)企業(yè)為了回款，迫不得已會(huì)降價(jià)銷售。另外，下半年個(gè)別企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的資金斷裂情況，除非是被其他的房企或者金融機(jī)構(gòu)收購(gòu)，注入資金。“據(jù)了解，在排名前20位的房企之中，資金面緊張的有差不多一半。”

　　嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)往往也是洗牌的最佳時(shí)期。張宏偉認(rèn)為，未來(lái)一到兩年，市場(chǎng)集中度會(huì)迅速增加。在市場(chǎng)格局即將成定局的時(shí)候，每個(gè)企業(yè)都會(huì)盡可能地去爭(zhēng)取市場(chǎng)份額。另一方面，下半年還有目標(biāo)，對(duì)于排名靠前的房企來(lái)說(shuō)，目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和職業(yè)經(jīng)理的考核掛鉤，而跟調(diào)控和資金鏈緊張沒(méi)有關(guān)系。在目標(biāo)驅(qū)動(dòng)模式之下，房企都會(huì)想方設(shè)法去完成規(guī)模增長(zhǎng)。（宋興國(guó)陳淑貞）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)
 

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