物流地產(chǎn)正被多股力量“圍獵”。萬科近日發(fā)布了8月份銷售及近期新增項(xiàng)目情況簡報(bào)，稱8月份萬科新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目5個(gè)，分別位于廣州、寧波、昆明、杭州、蘇州。除萬科外，房企、電商、金融機(jī)構(gòu)等多股力量都在加快搶灘物流地產(chǎn)。專家指出，大體量資本的進(jìn)入必然加劇物流地產(chǎn)的競爭，與此同時(shí)，也給投資方帶來了許多挑戰(zhàn)和隱患。
資料圖：物流地產(chǎn)（圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)） 物流地產(chǎn)正被多股力量“圍獵”。萬科近日發(fā)布了8月份銷售及近期新增項(xiàng)目情況簡報(bào)，稱8月份萬科新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目5個(gè)，分別是蘇州普泰項(xiàng)目、杭州下沙項(xiàng)目、昆明浩源項(xiàng)目、廣州從化祥華項(xiàng)目、寧波中興項(xiàng)目。
據(jù)萬科公告披露，將聯(lián)合厚樸、高瓴資本、中銀投共同參與普洛斯?jié)撛诘乃接谢马?xiàng)，交易總價(jià)約790億元人民幣。其中萬科投資占股21.4%，在各股東中占股最多。對此有評論稱，目前物流地產(chǎn)的投資市場才剛剛起步，考慮到電商和整個(gè)零售市場的發(fā)展規(guī)模及速度，物流地產(chǎn)還有巨大潛力，相信投資規(guī)模也會(huì)逐年提升。
據(jù)了解，除萬科外，綠地、越秀等房企均將物流地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)拓展的方向，京東、阿里等電商早已涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域，而作為金融機(jī)構(gòu)的代表，平安銀行也在積極搶灘物流地產(chǎn)市場。那么，物流地產(chǎn)到底是風(fēng)口還是泡沫？
中國物流與采購聯(lián)合會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國社會(huì)物流總額為118.9萬億元，同比增長7.1%，增速同比提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。如今物流地產(chǎn)也成了“香餑餑”，隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展與B2C電商的快速拉動(dòng)，物流地產(chǎn)的需求日漸旺盛，眾多企業(yè)紛紛將之視作下一個(gè)戰(zhàn)場。據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的《2017年亞太區(qū)投資者意向調(diào)查》顯示，2017年61%的中國投資者考慮直接投資物業(yè)以獲得更高回報(bào)（2016年為49%）。其中物流地產(chǎn)在今年占比達(dá)20%，受到了投資者比以往任何一年都更多的青睞。
據(jù)悉，物流地產(chǎn)包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等，相比其他地產(chǎn)開發(fā)具有土地價(jià)格較低、政策支持多等優(yōu)勢，就其回報(bào)而言，同時(shí)擁有土地增值、租金回報(bào)、服務(wù)費(fèi)用等收益空間，因而成為房企爭相布局的戰(zhàn)場。廣發(fā)證券認(rèn)為，從投資回報(bào)率來看，高標(biāo)物流倉儲設(shè)施的收益率明顯高于其他商業(yè)類地產(chǎn)，目前我國一線城市的物流地產(chǎn)收益率在6.5%至7%之間，而寫字樓及購物中心的收益率只有4%至5.5%。
而在房地產(chǎn)市場迎來強(qiáng)監(jiān)管之際，不少房企已遇到了發(fā)展瓶頸，除了有著較高的回報(bào)率，物流地產(chǎn)的發(fā)展前景又是如何的呢？
據(jù)戴德梁行發(fā)布的報(bào)告稱，過去10年間中國物流地產(chǎn)市場迎來爆發(fā)式增長，整體市場規(guī)模從2005年的不足人民幣3億元增長到2016年的超過100億元。然而在強(qiáng)勁的市場需求之下是巨大的供應(yīng)缺口，預(yù)計(jì)至2020年電子商務(wù)、消費(fèi)品、物流服務(wù)和工業(yè)對高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的需求將達(dá)到1.4億至2.1億平方米，而屆時(shí)供應(yīng)量或只有5600萬至6600萬平方米，供應(yīng)缺口超過1億平方米。在相當(dāng)長一段時(shí)期內(nèi)，我國物流地產(chǎn)市場將維持供不應(yīng)求的態(tài)勢，這將為資金實(shí)力雄厚并追求多元化業(yè)務(wù)布局的企業(yè)創(chuàng)造一片新藍(lán)海。
由此看來，市場廣闊、回報(bào)率較高、發(fā)展前景光明等特點(diǎn)吸引著多個(gè)領(lǐng)域的企業(yè)紛紛入局物流地產(chǎn)。但是被“哄搶”的物流地產(chǎn)似乎并沒有想象中的那么美。值得關(guān)注的是，物流項(xiàng)目屬于周期長、投資回報(bào)慢的重資產(chǎn)運(yùn)營，至少需要3至5年的培育期，去規(guī)劃與運(yùn)營物業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的生態(tài)，這將占用開發(fā)商較大的精力與資金，對后者實(shí)力是個(gè)深度考驗(yàn)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前國內(nèi)許多物流園區(qū)處于閑置狀態(tài)，是因?yàn)楹唵未址诺拈_發(fā)建設(shè)，更多的是一種簡單的倉儲功能用地，土地利用是建立在地價(jià)便宜的基礎(chǔ)上。這也說明當(dāng)前對于物流地產(chǎn)的開發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等其實(shí)并沒有從實(shí)質(zhì)抓起，后續(xù)需要開發(fā)商、運(yùn)營商在專業(yè)度方面發(fā)力，尤其需要考慮產(chǎn)業(yè)聚集以及和電商資源進(jìn)行整合等。
此外，據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，前些年物流地產(chǎn)在發(fā)展過程中普遍存在同質(zhì)化情況，而近來土地成本提升較快，但物流地產(chǎn)的投資回收期通常在15年以上，這為其開發(fā)建設(shè)完之后的招商、運(yùn)營等專業(yè)化運(yùn)作帶來挑戰(zhàn)。
在中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所城市經(jīng)濟(jì)研究室主任李恩平看來，物流地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)和隱患主要還是防范泡沫。物流地產(chǎn)的主要特點(diǎn)是物業(yè)經(jīng)營，客戶主要是物流企業(yè)，很難像住宅市場那樣存在很大的投機(jī)性需求。因此對開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)做好每個(gè)項(xiàng)目的調(diào)研和可行性研究，比如所在區(qū)域物流市場規(guī)模和市場類型、已有的物流地產(chǎn)規(guī)模和使用情況以及所選項(xiàng)目是否具有較佳的地理區(qū)位等，只有具有區(qū)位優(yōu)勢的項(xiàng)目才可能真正集聚物流企業(yè)。（班娟娟 袁雅錦）
轉(zhuǎn)自：中國商報(bào)
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