下半年住宅投資將受雙重作用影響

　　從住宅市場價格來看，在區(qū)域市場繼續(xù)分化的前提下，住宅市場又呈現(xiàn)出一些新特點，面臨一些新問題。

　　今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額5.1萬億元，名義同比增長8.5%，較1-5月份下降了0.3個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降的主要原因是非住宅類開發(fā)增速下降，例如，上半年辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資同比增速為4.8%和5%，分別較1-5月份下降了0.3個百分點和0.9個百分點。住宅投資則保持較高增速，上半年住宅投資增速為10.2%，較1-5月份增加了0.2個百分點。

　　下半年，住宅投資將受到“短期補庫存”與“中長期趨勢性回落”的雙重作用影響。從商品住宅庫存水平看，庫存水平已經(jīng)連續(xù)10個月負(fù)增長，待售商品住宅庫存水平回落到2014年年中水平，總體上“去庫存”任務(wù)成效顯著，部分熱點二三線城市的開發(fā)商具有一定短期補庫存的動機(jī)。補庫存首先表現(xiàn)為開發(fā)企業(yè)“拿地”熱情上升，上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1.03億平方米，同比增長8.8%，增速比1-5月份提高3.5個百分點。與之相應(yīng)，上半年住宅新開工面積6.1億平方米，同比增長14.9%，其中6月份住宅新開工規(guī)模達(dá)到1.4億平方米，屬于單月歷史較高水平。但值得說明的是，在住房供求關(guān)系總體上平衡的背景下，購房需求將趨于理性，只要保持住房金融和稅收政策相對穩(wěn)定，購房需求釋放速度就難以出現(xiàn)大幅反彈。特別是隨著熱點城市出臺“限貸、限購”政策，平均住房貸款 利率提高，以及2016年基數(shù)作用的影響，今年下半年商品住宅銷售面積增速將逐步回落，進(jìn)而對住宅投資增速產(chǎn)生一定的制約作用。綜合部分城市短期補庫存效應(yīng)和住宅供求基本面的影響，預(yù)計今年下半年，全國住宅投資將呈現(xiàn)短期沖高后企穩(wěn)回落的態(tài)勢。

　　從住宅市場價格來看，在區(qū)域市場繼續(xù)分化的前提下，住宅市場又呈現(xiàn)出一些新特點，面臨一些新問題。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，6月份15個一線和熱點二線城市的新建商品住宅價格同比漲幅全面回落。這說明，在一系列促進(jìn)住房回歸居住本質(zhì)的政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)調(diào)控取得較好的政策效果。但需要注意的是，部分三線城市在區(qū)域條件優(yōu)越、發(fā)展預(yù)期較好以及投資性需求等因素的拉動下，區(qū)域房價存在回升苗頭。按照因城施策的原則，建議一線和熱點二線城市抓住當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策機(jī)會，重在疏解城市功能布局、優(yōu)化城市發(fā)展空間，增加住宅用地規(guī)模，促進(jìn)產(chǎn)城融合發(fā)展，從根本上解決大型城市住房供求緊張矛盾和職住平衡問題。而對于那些房價上漲壓力較大的三線城市，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H購房需求，合理控制土地供應(yīng)規(guī)模，做到預(yù)調(diào)、微調(diào)，避免因庫存水平過低導(dǎo)致階段性價格上漲壓力過大。（作者劉衛(wèi)民  系國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員）

　　轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)濟(jì)時報

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