一線城市全面落地“認房不認貸”，房價會漲嗎？

　　9月1日，上海、北京同日官宣，執(zhí)行“認房不認貸”政策。

　　注意，這次不是“羞羞答答”地分區(qū)域、分人群執(zhí)行，而是真正的全面落地，政策文本與廣州、深圳基本一致，力度超出市場預期。

　　至此，支持改善性需求的“認房不認貸”政策已在中國四個一線城市全面落地。一線城市作為樓市“風向標”，其住房金融信貸政策出現實質性寬松，釋放出強烈政策信號。專家預計，此番將極大修復市場情緒和預期，提振市場信心，核心城市房地產市場有望走出下行區(qū)間。

　　為何京滬同步跟進？

　　此次，廣州、深圳率先落地“認房不認貸”，并不令人意外。

　　官方數據顯示，7月份，北京和上海新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，廣州和深圳則環(huán)比分別下降0.2%和0.6%。“北上漲、廣深跌”，一線城市的走勢分化已持續(xù)一段時間。

　　不過，從近期的市場來看，北京、上海樓市也不是沒有壓力。

　　根據中指研究院數據，8月份，北京新房成交面積環(huán)比下降22.3%，同比下降17.8%，二手房成交10960套，環(huán)比增長12.8%，同比下降20.2%，但絕對量仍低于1.5萬套，市場活躍度仍不足；從房價來看，雖然新房價格小幅上漲，但北京的二手房價格已連續(xù)四個月下跌。

　　上海新建商品住宅成交量已連續(xù)兩月低于5000套，而二手房已連續(xù)4個月成交低于“榮枯線”。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，8月份樓市下行超出市場預期，過去相對堅挺的一線城市交易量跌幅居前，因此，迫切需要在“金九銀十”、年底銷售旺季來臨之際，盡快穩(wěn)定預期。特別是包含北上廣深的三大都市圈樓市占據了全國新房市場銷售份額的70%，這是樓市基本盤，也是穩(wěn)定樓市的抓手。這也是此次上海北京也跟進“認房不認貸”，且政策表述與廣深一致的重要原因。

　　中國社科院財經戰(zhàn)略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華也表示，二季度以來，雖然一線城市樓市也出現階段性低迷，銷售萎縮房價下跌，但總體看，一線城市樓市相對健康，住房過?，F象并不突出。

　　不過，他強調，由于美元連續(xù)加息、多輪剌激政策后遺癥等原因，從近三個月二手房價來看，各地已經出現了較為明顯的共同下跌現象。同漲同跌形成的市場共震，是房地產系統性風險的重要誘因。從宏觀角度出發(fā)，為了逆轉各地共同下跌及其潛藏的系統性風險，有必要采取一定的“一刀切”手段提振市場信心。他認為，一線城市有必要全面實施“認房不認貸”及其它需求支持手段。

　　近期，萬科董事會主席郁亮也坦言，從住宅新開工面積等指標來看，當下樓市已經超跌了。地產銷售低迷已經持續(xù)一段時間，市場情緒受到一定影響，因此容易做出過度反應。

　　樓市有望走出下行區(qū)間

　　近期多項政策可以說力度已經拉滿。業(yè)內預計，將形成政策合力，推動樓市走出下跌區(qū)間。

　　8月31日，中國央行等兩部門發(fā)文稱，將首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%；將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點等。

　　貝殼研究院分析稱，20%、30%的首付達到中國房地產歷史上最低首付水平。尤其是大城市首付比具有顯著下降空間，購房門檻將降低，購買力將大幅提高。原先因為首付限制或者政策不明朗而觀望的購房者將集中入市，市場交易量的增長將帶動價格預期改善，房價逐步企穩(wěn)，市場有望走出下行區(qū)間并恢復良性健康發(fā)展。

　　政策疊加后力度有多大？中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，北京無房有貸款記錄的購房家庭，首付比例將由60%-80%降至35%-40%，以總價400萬元（人民幣，下同）的住房計算，普通住宅的首付比例將減少100萬元，非普通住宅的首付將減少160萬元。房貸利率將由5.25%降至4.75%，下降50個基點。以300萬元貸款為例，按25年等額本息計算，利息將減少26.21萬元，購房門檻和購房成本明顯下降。

　　貝殼研究院指出，根據歷史經驗，放松限貸后三個月二手房交易量水平較政策前提升20-30%。此次，廣州、深圳自8月30日執(zhí)行“認房不認貸”政策后兩日（30-31日），廣州的二手房日均成交量較上周水平提升25%，深圳提升70%，客戶帶看量也有較快增長。

　　根據中指監(jiān)測，除了一線城市外，目前武漢、中山、惠州、東莞等城市已明確發(fā)文執(zhí)行首套住房“認房不認貸”，短期內其他二線和三四線城市將全面跟進。政策暖風頻吹，核心城市房地產市場將迎來一波向上行情，“金九銀十”市場可期。

　　房價會大漲嗎？

　　李宇嘉認為，盡管政策全面回歸常態(tài)，但并不會帶來新一輪樓市的反彈，主要就是樓市基本面已今非昔比。首先，上一輪樓市回升期，居民對于房價的預期非常樂觀，而且在房地產、金融創(chuàng)新、大眾創(chuàng)業(yè)、互聯網等新經濟的帶動下，居民對于收入、就業(yè)前景也非常樂觀。房價預期樂觀和收入就業(yè)預期樂觀，是推動樓市繁榮的關鍵。現在，這兩個樂觀已經削弱了很多，樓市再現繁榮的基礎不存在了。

　　此外，宏觀基本面和金融環(huán)境都已今非昔比。李宇嘉認為，現在，不管是房價，居民杠桿率，住房需求空間等等，都發(fā)生了重大改變，這就是所謂的供求關系發(fā)生重大變化的新形勢。從這個角度講，這次樓市政策調整，目的就是防風險、保穩(wěn)定。

　　轉自：國是直通車

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