5月的樓市表現(xiàn)并不盡如人意。中指研究院等多個研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,5月,房地產(chǎn)市場并未延續(xù)“小陽春”行情,邊際效應(yīng)繼續(xù)遞減,多數(shù)城市銷售面積環(huán)比下降,供需兩端表現(xiàn)較為低迷。在這種市場環(huán)境下,作為樓市調(diào)控的有力措施之一,房貸政策備受人們關(guān)注。
LPR連續(xù)9個月未調(diào)整
中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的最新一期貸款市場報價利率(LPR)顯示,1年期LPR為3.65%,5年期以上LPR為4.3%,均維持前值不變。自去年8月以來,LPR已連續(xù)9個月未作調(diào)整。
在業(yè)內(nèi)人士看來,此次LPR報價未作調(diào)整,符合市場預(yù)期。民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬?qū)τ浾呓忉尩溃骸叭ツ暌詠?,?年期和5年期以上LPR分別累計下調(diào)15bp(1bp=0.01%)和35bp的情況下,企業(yè)貸款利率首次降至4%以下,個人住房貸款利率罕見下降超過100個基點。貸款利率快速下行,脫離LPR較多,使得商業(yè)銀行凈息差持續(xù)收窄,因此LPR繼續(xù)下調(diào)的必要性和空間均不足。此外,LPR維持穩(wěn)定可讓當(dāng)前控制核心負債成本的效果更好得到發(fā)揮?!?/p>
東方金誠首席宏觀分析師王青對記者表示,當(dāng)前LPR報價不變,主要原因是當(dāng)月中期借貸便利(MLF)操作利率未作調(diào)整,LPR報價基礎(chǔ)穩(wěn)定。另外,近期銀行凈息差下行幅度偏大,再創(chuàng)歷史新低,壓縮LPR報價加點動力不足,而且當(dāng)前宏觀經(jīng)濟整體延續(xù)復(fù)蘇過程,LPR報價下調(diào)的迫切性不高。
那么未來LPR的走勢如何?溫彬預(yù)計,未來一段時期LPR大概率仍維持不變,新發(fā)放一般貸款和企業(yè)貸款利率可能會穩(wěn)定在4.5%和4.0%左右,下行幅度不會太大。
王青也認為,下一步為了推動實體經(jīng)濟融資成本穩(wěn)中有降,銀行會更多選擇在負債端發(fā)力,其中適度降低各類存款利率是一個必然選擇,但這并不意味著短期內(nèi)LPR報價下調(diào)的可能性因此增加。“年內(nèi)在MLF操作利率不變的背景下,1年期LPR報價單獨調(diào)整的可能性較小。不過,如果樓市回暖過程出現(xiàn)反復(fù),不排除在MLF利率不動的同時,5年期以上LPR報價單獨下調(diào)10—15個基點的可能。”王青對記者表示。
主流城市首套房貸款利率已降至4%
“一季度樓市‘小陽春’過去了2個月,5月市場‘小陽春’出現(xiàn)‘退燒’,各地樓市調(diào)控政策依然發(fā)布,但數(shù)量明顯開始減少,當(dāng)下樓市陷入一個非常糾結(jié)的地步,很多城市再刺激也沒有需求了,但有些城市有需求卻受制于嚴(yán)格的信貸政策無法釋放?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測,5月各地出臺政策的頻次僅29條,不足4月一半,以局部放寬“限購”、降低落戶門檻、發(fā)放購房補貼等政策邊際微調(diào)為主,熱點城市優(yōu)化的政策力度較小。
在備受購房人關(guān)注的房貸政策方面,中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2023年以來全國已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下。其中,肇慶、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限,珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已降至3.7%。
貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,5月百城首套主流房貸利率平均為4%,較上月微降1bp;二套主流房貸利率平均為4.91%,與上月持平。5月首套、二套主流房貸利率較去年同期分別回落91bp和41bp。
對于未來走勢,張大偉認為,各地房貸利率仍有進一步下調(diào)空間。越來越多的城市開啟降低首套房貸利率,有利于降低購房成本,激發(fā)剛性置業(yè)需求入市,房貸利率下調(diào)可降低購房者置業(yè)成本,也是落實“支持住房剛性和改善性需求”的要求,對市場信心和市場預(yù)期的企穩(wěn)將起到積極作用。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也對記者表示,5月份以來購房需求釋放動能減弱,基本面較弱的城市市場調(diào)整壓力增加,短期這部分城市住房價格仍有下跌預(yù)期。下一個房貸評估期將在6月底啟動,屆時各地將根據(jù)3月份至5月份的新房價格變化決定是否調(diào)整房貸利率下限。短期來看,市場調(diào)整壓力大的城市下調(diào)房貸利率的預(yù)期仍在,此前已經(jīng)下調(diào)房貸利率下限的城市也存在進一步下調(diào)的空間。
二套房貸利率成市場關(guān)注重點
盡管LPR已連續(xù)9個月保持不變,但去年12月30日,中國人民銀行等部門發(fā)布通知,建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月都下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。在此機制下,越來越多的城市調(diào)降了首套房貸款利率。值得注意的是,首套房貸款利率回調(diào),二套房貸款利率卻保持不變,當(dāng)前部分城市首套、二套房貸利率差較大,成為市場關(guān)注的重點。
貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,5月份,整體而言,受監(jiān)測的百城首套、二套房貸款利率差擴大至91bp,二套改善需求的房貸成本較高。
存量房貸款利率的變化對居民消費意愿的影響極大,根據(jù)天風(fēng)證券數(shù)據(jù)顯示,2021年我國居民房貸收入比為105.14%,而房貸收入比處于100%以上的高位時將嚴(yán)重遏制消費能力,這在收入預(yù)期出現(xiàn)下降的時點尤為嚴(yán)重。
貝殼研究院高級分析師劉麗杰對記者表示,當(dāng)前改善需求是市場修復(fù)的關(guān)鍵支撐,建議各地因城施策,適當(dāng)降低二套房貸利率,促進二套改善需求的釋放。
王青則表示,考慮到政策面持續(xù)要求合理釋放改善性住房需求,若二季度樓市回升過程出現(xiàn)波折,各地或?qū)⑦M一步加快二套房貸款利率下調(diào)步伐,同時推動“帶押過戶”等政策創(chuàng)新,著力降低改善性需求的置換成本,進一步激活二手房市場,推動樓市整體企穩(wěn)回升。(記者 孫蔚)
轉(zhuǎn)自:中國消費者報
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