存量貸款換錨！貸款合同或面臨修改 如何影響你的房貸？

　　存量貸款的換錨終于敲定，公司或者個人的貸款合同或迎來修改。從明年3月1日開始，存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)開始轉(zhuǎn)換為LPR(貸款市場報價利率)。

　　12月28日，央行發(fā)布公告稱，為進(jìn)一步深化LPR改革，商業(yè)銀行應(yīng)自2020年3月1日起與存量貸款客戶正式切換存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)，原則上存量貸款利率定價基準(zhǔn)切換工作要在2020年8月31日前全部完成。

　　2019年8月17日，央行決定改革完善LPR形成機(jī)制。8月20日起，全國銀行間同業(yè)拆借中心每月20日公布LPR，作為銀行發(fā)放貸款的主要參考和定價基準(zhǔn)。銀行貸款換“錨”后，對貸款基準(zhǔn)利率的政策及對存量貸款的政策一直被市場關(guān)注。

　　在10月15日，在央行三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，央行貨幣政策司司長孫國峰曾表示，央行同時研究存量貸款定價基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換。隨著新增貸款運(yùn)用LPR提高，及存量貸款轉(zhuǎn)換的推進(jìn)，未來貸款基準(zhǔn)利率逐漸淡出是一個水到渠成的過程。

　　此次公布的新政策主要原則包括，借款人可與銀行協(xié)商確定將定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)；轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成；轉(zhuǎn)換后的貸款利率水平、重定價周期等由雙方協(xié)商確定，加點(diǎn)數(shù)值合同剩余期限不變。

　　住房貸款關(guān)乎千家萬戶，此次對住房貸款的新政如何實施，市場尤為關(guān)注。“這對于存量貸款市場或者說原先的按揭貸款市場有一定的影響。但需要注意，這種影響是計算方式的變化，但利率本身不會變，或者說不會過多影響購房者的月供水平。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬?qū)τ浾弑硎?，加快存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，有利于深化利率市場化改革，推動社會融資成本下降。

　　影響社會貸款的同時，存量貸款轉(zhuǎn)換工作對銀行有何影響？中國銀行研究院研究員范若瀅認(rèn)為，“這將給商業(yè)銀行帶來更大的經(jīng)營壓力和挑戰(zhàn)。” 一方面，定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后將給商業(yè)銀行帶來較大息差管理和資產(chǎn)負(fù)債管理壓力。另一方面，對商業(yè)銀行風(fēng)險定價、內(nèi)部定價能力提出了更高的要求。

　　定價基準(zhǔn)切換五大原則

　　自央行2019年8月實施LPR改革以來，經(jīng)多次報價后，當(dāng)前1年期和5年期LPR分別報4.15%和4.8%，分別較8月份下行16個和5個基點(diǎn)。

　　根據(jù)央行公告，存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換要遵循以下原則：

　　第一，轉(zhuǎn)換后的定價基準(zhǔn)有兩個選擇：LPR或固定利率。具體選擇哪種，可由借款人可與銀行協(xié)商確定。但借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

　　第二，已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉(zhuǎn)換?？紤]到目前絕大多數(shù)浮動利率貸款合同的重定價周期都是1年，因此，如果你的貸款合同還剩1年到期，此次定價基準(zhǔn)切換可以不參與。

　　第三，轉(zhuǎn)換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，存量商業(yè)性個人住房貸款在轉(zhuǎn)換時點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。也就是說，存量商業(yè)住房貸款利率定價基準(zhǔn)切換前后，個人的實際利息支出是不變的。這也利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，保護(hù)貸款人的利益。

　　第四，金融機(jī)構(gòu)與客戶協(xié)商定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業(yè)性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為一年。

　　第五，如存量浮動利率貸款轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的利率水平由借貸雙方協(xié)商確定，其中商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，除商業(yè)性個人住房貸款外，加點(diǎn)數(shù)值由借貸雙方協(xié)商確定。這條同樣是要保證個人住房貸款利率在合同切換前后的水平不變。

　　溫彬稱，自今年8月份推出LPR新機(jī)制以來，1年期LPR利率已累計下降16個BP，以LPR為定價基準(zhǔn)的新增信貸利率穩(wěn)步下移，企業(yè)綜合融資成本呈現(xiàn)下降態(tài)勢；金融機(jī)構(gòu)貸款利率市場化程度顯著增強(qiáng)，銀行定價能力與資產(chǎn)負(fù)債管理能力明顯提升。

　　范若瀅分析稱，本次存量貸款定價基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換，是進(jìn)一步降低實體經(jīng)濟(jì)融資成本的內(nèi)在要求。當(dāng)前，降低實經(jīng)濟(jì)融資成本依然任重道遠(yuǎn)。“但實體經(jīng)濟(jì)融資利率降幅有限，2019年三季度末，金融機(jī)構(gòu)貸款加權(quán)平均利率為 5.62%，僅比上年末下行了2個基點(diǎn)，其中一般貸款加權(quán)平均利率不降反升，2019年三季度末為5.96%，較上年末上行了5個基點(diǎn)。”

　　“這是加快利率市場化改革進(jìn)程的又一重要舉措，貨幣政策傳導(dǎo)有望更為暢通。” 范若瀅分析稱，在LPR 報價機(jī)制改革后，央行制定了相應(yīng)的“358”考核要求(2019年9月末，全國性銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款中應(yīng)用 LPR 做為定價基準(zhǔn)的比例不少于 30%；2019 年12月末，上述比例不少于50%；2020年3月末，上述比例不少于 80%)。該要求僅針對增量貸款，整體來說LPR作用發(fā)揮效果并不明顯，本次則是針對存量貸款。

　　從時間點(diǎn)來看，2020年3月后LPR應(yīng)用于增量貸款的要求將基本完成，范若瀅認(rèn)為，此后進(jìn)一步著手存量貸款定價基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換有利于LPR改革的持續(xù)推進(jìn)。預(yù)計未來 LPR 對貸款定價的引導(dǎo)作用將明顯增強(qiáng)，貨幣政策傳導(dǎo)有望進(jìn)一步暢通。

　　如何影響房貸

　　其中，最受公眾關(guān)注的，是存量房貸利率如何確定的問題。此次政策明確，存量貸款主要是包括兩種，包括2020年以前已經(jīng)辦理按揭貸款的、以及已經(jīng)辦理貸款合同的。

　　“換句話說，只要是沒有按LPR方式操作的，目前購房者面臨的按揭貸款都屬于老模式下的貸款，都屬于存量貸款。換句話說，這對于已經(jīng)買房和辦理按揭貸款的購房者來說，需要關(guān)注此次政策變動。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　人民銀行公告稱，商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。

　　人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，為貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，存量商業(yè)性個人住房貸款在轉(zhuǎn)換時點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。

　　至于具體的轉(zhuǎn)換方式，據(jù)上述負(fù)責(zé)人介紹，存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR的：

　　期限方面，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整；

　　加點(diǎn)數(shù)值方面，加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值(可為負(fù)值)，在合同剩余期限內(nèi)固定不變；

　　利率水平方面，轉(zhuǎn)換時點(diǎn)利率水平保持不變；

　　后續(xù)周期和價格調(diào)整方面，借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。

　　舉例來說，購房者小張原先買房的時候，是執(zhí)行“央行基準(zhǔn)利率*(1+浮動比例)”，當(dāng)時是上浮10%，計算為4.9%×(1+10%)=5.39%，那么現(xiàn)在根據(jù)(LPR基礎(chǔ)利率+基點(diǎn))的計算公式，基點(diǎn)需要為59個基點(diǎn)，最終的利率為4.8%+0.59%=5.39%。

　　其實，在2019年8月央行確定房貸掛鉤LPR之前，部分銀行的條款中，已經(jīng)有關(guān)于定價基礎(chǔ)利率更改后的相關(guān)表述。

　　以某股份制銀行北京分行的個人購房借款合同為例，本合同約定以中國人民銀行發(fā)布的同期同檔次金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率為定價基礎(chǔ)利率的，在本合同有效期內(nèi)，如屆時人民銀行宣布取消(或不再更新)對應(yīng)檔次金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，本合同項下貸款利率將采用屆時全國銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的一年期貸款基礎(chǔ)利率報價平均利率作為定價基礎(chǔ)利率，或按照屆時人民銀行等有權(quán)機(jī)關(guān)統(tǒng)一意見執(zhí)行。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，需要強(qiáng)調(diào)的是：第一、LPR每個月會變動，但是購房者實際面臨的LPR是一年變一次，或30年變一次，這個可以和銀行談，建議一年調(diào)一次。第二、基點(diǎn)一旦約定好，是不變的，其實和以前銀行的折扣概念差不多的，過去折扣也是一旦談好，也是30年合同保持不變的。

　　《公告》規(guī)定，“金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。”溫彬分析稱，以個人住房貸款為例，截止2018年末，我國個人住房貸款余額為25.75萬億元，占金融機(jī)構(gòu)各項貸款余額的18.89%，且個人住房貸款具有受眾廣、金額小、筆數(shù)多的特點(diǎn)，“換錨”將對銀行的合同、系統(tǒng)、報表、人員、風(fēng)控等多方面形成影響，短期內(nèi)銀行內(nèi)部管理面臨考驗。

　　如何影響商業(yè)銀行

　　此舉對銀行有什么影響？天風(fēng)證券銀行業(yè)分析師廖志明認(rèn)為，之前LPR降息主要影響新發(fā)放貸款利率，存量切換之后會較快地影響大部分貸款利率。使得LPR降息對銀行息差的影響明顯擴(kuò)大。但負(fù)債成本與LPR并不掛鉤，MLF利率對銀行負(fù)債的主要部分-存款成本率影響非常小。LPR降息有點(diǎn)演變成單方面壓降息差，讓利實體經(jīng)濟(jì)。這勢必會影響銀行下調(diào)LPR報價的動力，還是要解決負(fù)債成本問題。

　　“這將給商業(yè)銀行帶來更大的經(jīng)營壓力和挑戰(zhàn)。”范若瀅表示。

　　她分析認(rèn)為，一方面，在儲蓄率趨于下行、存款競爭日益激烈的背景下，由于我國存量貸款規(guī)模大(2019年11月末，金融機(jī)構(gòu)各項貸款余額達(dá)151.97萬億元)，定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后將給商業(yè)銀行帶來較大息差管理和資產(chǎn)負(fù)債管理壓力。

　　另一方面，對商業(yè)銀行風(fēng)險定價、內(nèi)部定價能力提出了更高的要求。從公告要求來看，最終貸款利率要通過銀行與客戶協(xié)商的方式來確定，需要銀行綜合考慮客戶本身的信用資質(zhì)、放款銀行的資金成本、風(fēng)險成本和市場供求等多種因素。此外，當(dāng)前商業(yè)銀行存貸款業(yè)務(wù)FTP與金融市場業(yè)務(wù)FTP存在脫節(jié)現(xiàn)象，未來如何優(yōu)化調(diào)整FTP定價管理體系，是商業(yè)銀行需要思考的問題。(胡艷明)

　　轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

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