短債高了，拿地少了，中國(guó)奧園房子更“賣不動(dòng)”了

創(chuàng)立25年，成就千億規(guī)模，這是中國(guó)奧園交給市場(chǎng)的一份成績(jī)單。

8月26日，中國(guó)奧園高調(diào)推出5A+產(chǎn)品戰(zhàn)略，讓這份答卷更顯熠熠生輝。但在浮華表象之下，中國(guó)奧園卻交出了一份喜憂參半的半年報(bào)。

財(cái)報(bào)顯示，2021年上半年，中國(guó)奧園物業(yè)合同銷售額675.8億元，同比增長(zhǎng)33%；報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入325.1億元，同比增長(zhǎng)15%。

在利潤(rùn)層面，中國(guó)奧園毛利81.29億元，同比下降1.8%；公司股東應(yīng)占利潤(rùn)20.89億元，同比下滑13.6%。與此同時(shí)，上半年中奧園毛利率由29.3%下降至25%；核心凈利潤(rùn)率維持在8.8%。

從行業(yè)來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)率下滑已是必然，薄利多銷、做大規(guī)模似乎是房企的不二法門。但讓市場(chǎng)不滿的是，上半年中國(guó)奧園只完成了全年1500億銷售額的45%。

根據(jù)中房網(wǎng)對(duì)50家典型房企監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，上半年整體銷售目標(biāo)完成率為51.8%。具體來(lái)看，有28家房企完成率超50%，在這一榜單中，中國(guó)奧園排名第40位。究竟是何原因，讓中國(guó)奧園的步子慢了下來(lái)？

城市更新是步慢棋

一步慢，步步慢。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)，截至8月底，中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)物業(yè)合同銷售額875.5億元，全年銷售目標(biāo)完成率58%。這與1-7月份典型房企銷售目標(biāo)完成率均值57.94%相差無(wú)幾，這也意味著，中國(guó)奧園比整個(gè)行業(yè)均值落后了一個(gè)月。

盡管財(cái)報(bào)中，并未對(duì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流做明確說(shuō)明。但中國(guó)奧園在財(cái)報(bào)中明確表示，“預(yù)計(jì)未來(lái)一年的主要資金來(lái)源是業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入及借款......”從經(jīng)營(yíng)規(guī)模中要回款的決心昭然若揭。

現(xiàn)實(shí)也是如此，在三道紅線壓力以及融資渠道收緊背景下，通過(guò)銷售促回款已成為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的重要手段。而銷售帶來(lái)的巨大壓力，也落在了每個(gè)房企身上。

好在，上半年銷售不及預(yù)期之外，中國(guó)奧園有了新抓手，這便是城市更新項(xiàng)目。

財(cái)報(bào)顯示，中國(guó)奧園持有超70個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)可售貨值約人民幣7543億元，其中大灣區(qū)可售資源占比達(dá)99%。加上土儲(chǔ)總貨值5939億元，中國(guó)奧園可售資源合計(jì)13482億元。

此外消息顯示，上半年奧園城市更新實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化貨值135億，預(yù)計(jì)全年為400億元左右。

但從營(yíng)收角度來(lái)看，城市更新項(xiàng)目當(dāng)下是“雷聲大雨點(diǎn)小”，對(duì)奧園業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)只是杯水車薪。在上半年307億營(yíng)業(yè)額中，銷售物業(yè)實(shí)現(xiàn)了297億，城市更新項(xiàng)目只貢獻(xiàn)了10億營(yíng)收。

在知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，可售貨值與營(yíng)收不能完全劃等，營(yíng)收需要相應(yīng)的條件，可售只是第一步。此外，應(yīng)該全方位看城市更新，它并不直接體現(xiàn)在銷售層面，還包含在項(xiàng)目持有、物業(yè)增值等方面，如果運(yùn)營(yíng)得當(dāng)，后續(xù)會(huì)形成持續(xù)現(xiàn)金流。

可以理解為，城市更新項(xiàng)目是一步好棋，但同樣也是一步慢棋。

生活服務(wù)的美好期許

一計(jì)不成，再來(lái)一計(jì)。

在成立25周年之際，中國(guó)奧園推出聲勢(shì)浩大的“5A+產(chǎn)品力體系”。據(jù)悉，“5A+產(chǎn)品力體系”涵蓋居住家、鄰里家、匠心家、服務(wù)家、城市家五大部分。

進(jìn)一步講，居住家，是將房屋回歸居住的本質(zhì)，強(qiáng)化家的生活載體功能。鄰里家，則是將這一生活場(chǎng)景，擴(kuò)展到整個(gè)社區(qū)鄰里間。城市家，概念更大，具備生活綜合服務(wù)商的理念。

而匠心家則指其與一眾品牌的精選集采，以及精裝工藝布局。服務(wù)家，顧名思義與物業(yè)生活服務(wù)息息相關(guān)。

不難發(fā)現(xiàn)，中國(guó)奧園“5A+產(chǎn)品力”戰(zhàn)略，本質(zhì)是從賣房向賣生活服務(wù)的轉(zhuǎn)變。

實(shí)際上，這已是行業(yè)趨勢(shì)。不少房企伸向家居、家裝市場(chǎng)的觸手已經(jīng)越來(lái)越遠(yuǎn)。據(jù)悉，4月24日，恒大旗下星絡(luò)家居便舉辦了一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的“智能家居”招商大會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)簽約金額2.6億元。

而除房地產(chǎn)企業(yè)，看重住家生態(tài)的還有電商企業(yè)以及傳統(tǒng)家電企業(yè)。

比如，國(guó)美近期推出的共建共享“家·生活”戰(zhàn)略，結(jié)合此前收購(gòu)打扮家，其目標(biāo)都是布局智能家裝平臺(tái)，繼而發(fā)力整個(gè)家生活消費(fèi)賽道。在此戰(zhàn)略推動(dòng)下，上半年國(guó)美零售SKU數(shù)量突破60萬(wàn)大關(guān)，其中90%來(lái)自非家電領(lǐng)域。國(guó)美零售也基本完成了由家電向“家·生活”賽道的轉(zhuǎn)向。

再者，如家電巨頭海爾智家。此前，海爾智家推出了行業(yè)第一款面向智慧家庭場(chǎng)景生態(tài)的操作系統(tǒng)（UhomeOS 3.0）。依托UhomeOS 3.0，海爾智家覆蓋起衣食住行等全場(chǎng)景生活方案，以及廚房、臥室、浴室等各空間的局部煥新與整裝方案。

除依托智慧大腦串聯(lián)的家生活場(chǎng)景外，海爾智家還通過(guò)三翼鳥線下體驗(yàn)中心，將家電售賣與家裝設(shè)計(jì)結(jié)合到一起。它的優(yōu)點(diǎn)是將賣產(chǎn)品升級(jí)為賣服務(wù)，并實(shí)現(xiàn)家電商品的成套、全屋銷售。

對(duì)比來(lái)看，房企涉水生活服務(wù)賽道要淺得多。從短期來(lái)看，它更似一個(gè)漂亮故事。房企想要通過(guò)這一布局，短期內(nèi)驅(qū)動(dòng)營(yíng)收，創(chuàng)造現(xiàn)金流，仍舊有不小難度。不止中國(guó)奧園，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期都是如此。

短債高壓拿地受限

如奧園所言，創(chuàng)造現(xiàn)金流，主營(yíng)之外，借款是不二選擇。

截至2021年6月30日，中國(guó)奧園銀行及其他借款合計(jì)802億元，優(yōu)先票據(jù)及債券311億元，合計(jì)11133億元。其中1年內(nèi)短期借款517億元，占總借款的46%。

美元債方面，上半年中國(guó)奧園共發(fā)行三筆美元債，合計(jì)7.38億美元，用途為再融資。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)奧園當(dāng)下存續(xù)美元債約32億美元，其中2022年上半年到期兩筆，合計(jì)約6.88億美元。

從整體債務(wù)來(lái)看，報(bào)告期內(nèi)中國(guó)奧園流動(dòng)負(fù)債約2001億元，較2020年年末下降約60億元；這其中合同負(fù)債貢獻(xiàn)了絕大部分，但這一項(xiàng)上半年便下降了56億元。

不難發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是借款還是整體負(fù)債，中國(guó)奧園的短期壓力較大，短債占比約在45%上下。而行業(yè)中，龍湖地產(chǎn)控制在10%以內(nèi)，碧桂園與融創(chuàng)控制在30%左右。

行業(yè)人士指出，短債占比越低，說(shuō)明房企的短期現(xiàn)金流壓力變?cè)叫?，反之亦然。如果短債達(dá)到45%乃至更高，將嚴(yán)重影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與現(xiàn)金流管理。

在中國(guó)奧園業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，盤活存貨要回款，控制拿地降支出的問(wèn)題越來(lái)越突出。陳志斌更是直接表示，今年中國(guó)奧園的購(gòu)地預(yù)算控制在當(dāng)年合同銷售額20%以內(nèi)（到目前為止，基本上沒(méi)有拿地）。實(shí)際上，這要比監(jiān)管要求的40%低了一半，這也足可見中國(guó)奧園債務(wù)壓力之大。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，這家銷售排名TOP30的房企，2021年上半年拿地掉到100名以外，而去年同期則排在第35位。

此外，少數(shù)股東權(quán)益占比高一直是困擾中國(guó)奧園。

2017年末到2020年末，中國(guó)奧園少數(shù)股東權(quán)益分別為170億、189億、220億、357億，總權(quán)益占比分別為39%、63%、62%、59%、66%。2021年6月30日，奧園少數(shù)股東權(quán)益仍為349億，占比維持在66%。也就是說(shuō)，自2017年以來(lái)，奧園少數(shù)股東權(quán)益高于歸母股東權(quán)益。

回到現(xiàn)金流層面，報(bào)告期內(nèi)，中國(guó)奧園現(xiàn)金及銀行存款約606億元，剛剛覆蓋短期借款（含銀行借款、債券、票據(jù)），通過(guò)銷售快速變現(xiàn)就變得更加緊迫。

但從前8個(gè)月銷售來(lái)看，中國(guó)奧園還是太慢了，1500億年度銷售目標(biāo)能否完成，尚未可知。奧園只能寄希望于所謂的“金九銀十”了。

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