王海武“下放”印力，萬(wàn)科押注商業(yè)地產(chǎn)

萬(wàn)科這波調(diào)整，搶了不少圈兒內(nèi)流量。

揀重要的復(fù)盤(pán)，人事調(diào)整方面，原北方區(qū)域首席合伙人劉肖出任萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官；此前任這一職位的王海武，調(diào)至印力商業(yè)擔(dān)任總裁。

區(qū)域架構(gòu)方面，原本五大區(qū)域細(xì)分成七個(gè)。具體來(lái)看，北方區(qū)域一分為二；華中區(qū)域橫空出世，由此前上海區(qū)域的江西，南方區(qū)域的湖南，中西部區(qū)域的湖北以及北方區(qū)域的河南合并而成。

與兩大調(diào)整同時(shí)進(jìn)行，萬(wàn)科戰(zhàn)略調(diào)整不斷加速，“從開(kāi)發(fā)為主”轉(zhuǎn)向“開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)服務(wù)并舉”。

再結(jié)合上述動(dòng)作，萬(wàn)科本輪大調(diào)意圖明顯。

其一，五大區(qū)域裂變?yōu)槠邆€(gè)，是繼續(xù)做大開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。畢竟“做大做強(qiáng)住宅基本盤(pán)”是萬(wàn)科的既有戰(zhàn)略，也有2021年增長(zhǎng)14%的業(yè)績(jī)要求。而細(xì)分區(qū)域增多，則更利于統(tǒng)籌管理與業(yè)績(jī)考核。

其二，王海武調(diào)任印力商業(yè)，“開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)服務(wù)”，兩者共同指向萬(wàn)科的下一個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)——商業(yè)地產(chǎn)。與開(kāi)發(fā)地產(chǎn)區(qū)域裂變相比，商業(yè)地產(chǎn)的這波調(diào)整，對(duì)萬(wàn)科更加重要，也是決定萬(wàn)科戰(zhàn)略成敗的關(guān)鍵。

印力業(yè)績(jī)不佳，王海武主動(dòng)請(qǐng)纓

來(lái)看印力的前世今生。

2016年8月，萬(wàn)科投資基金收購(gòu)印力，正是看準(zhǔn)了其所在的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模。此后5年，萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模不斷增長(zhǎng)，進(jìn)入行業(yè)頭部序列。

從財(cái)報(bào)來(lái)看，截至2020年年末，萬(wàn)科累計(jì)開(kāi)業(yè)的商業(yè)面積達(dá)990萬(wàn)平方米。2020年，萬(wàn)科新開(kāi)業(yè)商業(yè)面積129萬(wàn)平方米，約占全部商業(yè)的13%。

數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科規(guī)劃和在建商業(yè)建筑面積為435.4萬(wàn)平方米。換言之，依照其當(dāng)前速度，三年內(nèi)足可完成。

盡管在建商業(yè)如火如荼，但營(yíng)收不盡人意。與2019年年末相比，2020年年末萬(wàn)科開(kāi)業(yè)商業(yè)面積同比增長(zhǎng)約15%，但報(bào)告期內(nèi)商業(yè)營(yíng)收僅63億元，同比微增4.3%。

更有甚者，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入42.2億元，直接同比下降了1.6%。

“本該撐起萬(wàn)科商業(yè)大旗的印力，沒(méi)有發(fā)揮出應(yīng)有的作用?！币晃唤咏f(wàn)科的行業(yè)人士指出。他隨即補(bǔ)充道，“這也是印力換帥的一個(gè)契機(jī)，偏偏（萬(wàn)科）需要你（印力）的時(shí)候，你（印力）掉鏈子。”

從這個(gè)角度看，王海武的調(diào)任就顯得順理成章。畢竟，在主政中西區(qū)期間，王海武硬是將區(qū)域業(yè)績(jī)從2015年墊底升至2019年第二。王海武正是郁亮借商業(yè)帶活萬(wàn)科全盤(pán)的關(guān)鍵手筆。

故而，當(dāng)外界有關(guān)王海武“被下放”言辭塵囂塵上，筆者卻不認(rèn)為這是一種明升暗降。因?yàn)?，商業(yè)對(duì)當(dāng)下的萬(wàn)科，太重要了。

接近萬(wàn)科的內(nèi)部人士分析，跳出熟悉領(lǐng)域挑戰(zhàn)新業(yè)務(wù)的，王海武不是第一個(gè)。比如朱保全2011年從開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)入物業(yè)，利用十年時(shí)間，將傳統(tǒng)物業(yè)升級(jí)為空間科技服務(wù)商，為萬(wàn)科開(kāi)辟出了新賽道。再者，原首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿裾{(diào)任物流事業(yè)部首席執(zhí)行官，如今萬(wàn)緯物流也成為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的冷鏈物流綜合服務(wù)商。

上述知情人士透露，王海武此次是主動(dòng)請(qǐng)纓，今年以來(lái)多次向郁亮表達(dá)希望能投身新賽道，且態(tài)度十分堅(jiān)決。

于是，一個(gè)愿“打”一個(gè)愿“挨”，王海武轉(zhuǎn)戰(zhàn)印力商業(yè)，便成為行業(yè)一樁美談。

商業(yè)利潤(rùn)高，萬(wàn)科向管理要紅利

當(dāng)然，也有分析人士指出，印力業(yè)績(jī)下滑與萬(wàn)科的“不作為”有關(guān)，王海武更像是臨危受命。

長(zhǎng)期以來(lái)，印力總裁一直由董事長(zhǎng)丁立業(yè)兼任，此前萬(wàn)科總裁祝九勝僅擔(dān)任印力董事，并沒(méi)有明文規(guī)定分管印力，一定程度上造成了印力業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力。

但無(wú)論如何，王海武的到來(lái)，給印力打了一劑強(qiáng)心劑。

萬(wàn)科內(nèi)部人士也表示，“萬(wàn)科要做大做強(qiáng)某項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，通常會(huì)采取人才先行策略。把經(jīng)過(guò)業(yè)績(jī)檢驗(yàn)的猛將王海武放到印力，意圖非常明顯，要讓商業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)突破性發(fā)展，同時(shí)起到帶頭作用，帶動(dòng)其他經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)破局?！?/p>

但對(duì)萬(wàn)科而言，這任重道遠(yuǎn)。

從萬(wàn)科當(dāng)前業(yè)務(wù)營(yíng)收構(gòu)成來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)一騎絕塵。具體來(lái)看，2020年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)營(yíng)收為4005億元，占比95.5%；物業(yè)服務(wù)營(yíng)收為154億元，占比3.7%。簡(jiǎn)單估算，商業(yè)地產(chǎn)63億元，約占全部營(yíng)收的1.5%。

商業(yè)地產(chǎn)之后，2020年，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓營(yíng)收25.4億元，萬(wàn)緯物流管理項(xiàng)目的營(yíng)收18.7億元，與千億營(yíng)收規(guī)模的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相比，盤(pán)子依舊不大。

麻雀雖小，五臟俱全。更重要的是，這只商業(yè)麻雀，利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

根據(jù)財(cái)報(bào)，2020年萬(wàn)科房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的毛利率為22.6%，同比下降4.6個(gè)百分點(diǎn)。雖然萬(wàn)科并未明確公布商業(yè)毛利率，但參照某頭部房企數(shù)據(jù)，它的投資性物業(yè)毛利超過(guò)70%。

尤其在“雙集中供地”指引下，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)率下滑已是必然。這也是萬(wàn)科郁亮急欲向管理要紅利的邏輯所在。

于是，當(dāng)下王海武最為棘手的，便是如何做好業(yè)務(wù)協(xié)同，并迅速做大萬(wàn)科的商業(yè)版圖。

但這急不得。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)需要更長(zhǎng)的培育期?！扒捌陂_(kāi)發(fā)需要時(shí)間，通常開(kāi)業(yè)3年方能‘完全’出租，收租并盈利則需要更長(zhǎng)的時(shí)間?！狈治鋈耸恐赋觥?/p>

從這個(gè)角度推斷，王海武可能需要在印力長(zhǎng)期“沉潛”。

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