評級下滑與離岸債大跌：地產(chǎn)商們的“至暗時刻”

10月14日，標普下調(diào)綠地控股信用評級至“B+”，長期發(fā)行評級至“B”，展望均為“負面”。

標普認為：由于銷售和現(xiàn)金回收的疲軟，綠地控股集團的現(xiàn)金可能在未來12個月內(nèi)逐步枯竭。債券價格的長期疲軟可能會打擊該公司的借款人、供應商和購房者的信心。

不止綠地，三大評級機構在近期下調(diào)了超過十家中資房地產(chǎn)企業(yè)的評級，開發(fā)商即將迎來至暗時刻。

評級機構看空房開發(fā)商

9月，穆迪發(fā)布報告，將中國房地產(chǎn)行業(yè)展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”，反映了穆迪對于未來6-12月行業(yè)基礎業(yè)務較為悲觀的預期。

穆迪指出，中國房地產(chǎn)開發(fā)商獲得在岸銀行和信托貸款，以及在岸和離岸債券市場的融資渠道已經(jīng)收緊，并將在未來6至12個月內(nèi)維持緊張態(tài)勢。融資收緊主要源于政策上的在控制房價增長和行業(yè)杠桿、維持銀行系統(tǒng)長期穩(wěn)定的相關規(guī)定。融資政策上的收緊削弱了開發(fā)商的銷售額、流動資金和現(xiàn)金流，提高了再融資的風險，特別是對于財務狀況不佳的開發(fā)商而言。

惠譽也在考慮是否降低對于房地產(chǎn)行業(yè)的評級，惠譽的報告指出，若2021年下半年住宅物業(yè)銷售額低于2019年下半年的水平，且/或銷售額銳減的情況持續(xù)至2022年上半年，則惠譽對房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)展望將轉(zhuǎn)為負面?；葑u認為，合同銷售額的持續(xù)下滑將進一步加劇中資房企信用狀況之兩極分化態(tài)勢，這對短期到期債務規(guī)模較大和杠桿率較高的房企產(chǎn)生負面影響。土地儲備可供開發(fā)年期較短的房企亦可能未能擴大土地儲備規(guī)模以及拓展其地域多元化發(fā)展。

標普近日接連下調(diào)了包括中南建設(000961,股吧)、富力、恒大等多家地產(chǎn)公司的評級，標普下調(diào)地產(chǎn)公司評級的原因多為,”償債方面存在較大壓力”。標普還指出，在當下信貸條件和監(jiān)管收緊的情況下，合同銷售下滑將導致房地產(chǎn)商的現(xiàn)金流穩(wěn)定性面臨較高風險。

總體看三大評級機構對于房地產(chǎn)行業(yè)都持悲觀態(tài)度，引發(fā)了離岸債市場的悲觀情緒。花樣年創(chuàng)始人曾寶寶的一封名為《寶爺家書》的文件中表示，“標普突然大幅下調(diào)評級，致使公司境內(nèi)外融資交叉嚴重受限，流動性出現(xiàn)極端性緊張?！?/p>

離岸地產(chǎn)債償債風險加劇

花樣年于10月4日，到期的2.06億美元票據(jù)未能如期償付，此時成為了離岸地產(chǎn)債大跌的導火索，目前包括綠地、綠城、新城等多家規(guī)模開發(fā)商的地產(chǎn)美元債出現(xiàn)大幅下跌。

有不具名投資機構人士表示，當下離岸地產(chǎn)債的票面價格可視為公司如期償還的可能性，當下甚至已經(jīng)出現(xiàn)了發(fā)行價格100美元，但價格30美元左右的債券，市場將這些債券視為垃圾債券，對于收回本金不抱希望。離岸地產(chǎn)債的龐大規(guī)模遠超在岸債券，對地產(chǎn)商交叉違約的擔憂直接導致了對中國房地產(chǎn)的看空。

根據(jù)開源證券的數(shù)據(jù)，離岸地產(chǎn)債存量規(guī)模在非金融企業(yè)債券中居首。截至10月初，中資房企的離岸地產(chǎn)債存量達2118億美元、占全部離岸債券的比重達22%，僅次于金融機構離岸債規(guī)模。

離岸地產(chǎn)債以民企和中小企業(yè)為主，近65%的存量離岸地產(chǎn)債由民企發(fā)行，而存量在岸地產(chǎn)債的民企占比僅為2成左右；離岸地產(chǎn)中注冊資本10億元以下的中小企業(yè)占比超過62%，而在岸債占比僅17%。部分民企、中小企業(yè)離岸地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模甚至超過在岸地產(chǎn)債，碧桂園、旭輝等離岸債規(guī)模約為在岸債2倍，龍湖高達50倍。

2016年后，離岸地產(chǎn)債融資規(guī)模開始快速增長，2019年和2020年年均融資都超過了2000億美元，而同期在岸地產(chǎn)債凈融資的500億元左右。

值得一提的是，開源證券還指出，2022年上半年離岸地產(chǎn)債到期2150億元、同比增長10%，創(chuàng)歷史新高，超過同期在岸債到期的1716億元，民企、中小企業(yè)居多、占比分別超66%和70%。違約擔憂下，離岸地產(chǎn)債融資明顯收縮，到期規(guī)模居前的30個房企，近半數(shù)近一年的離岸債融資為負，疊加負債短期化等，或進一步加大再融資壓力。

上文機構人士表示，今年上半年海外債的發(fā)行已經(jīng)交為艱難，當下又出現(xiàn)了部分地產(chǎn)商的債券交叉違約，使得市場上充滿恐慌情緒。雖然可能是過度恐慌，但是如果看不到好轉(zhuǎn)的跡象這種恐慌還將繼續(xù)。

如何破局

有觀點認為，當下地產(chǎn)風險積累越來越嚴重，供過于求和地價房價泡沫越來越嚴重。需要更嚴的調(diào)控來保持市場平穩(wěn)過渡，用5-10年的時間來軟著陸?，F(xiàn)在這情景像是80年代后的日本德國，需要更嚴更針對性，調(diào)控的好像德國一樣平穩(wěn)過渡，稍不慎就會像日本一樣硬著落。但是，高杠桿房企并非無可救藥，可以學習香港開發(fā)商轉(zhuǎn)型自持物業(yè)，并降低杠桿。

也有人持相反意見，不具名人士認為中國自持物業(yè)租售比較低，僅在1%左右，除了外資和港資，當下在國內(nèi)并沒有自持物業(yè)經(jīng)營優(yōu)秀的先例。地段優(yōu)秀的SOHO中國尚且生存不易，更何況其他呢？

該人士認為，當下從資金端和銷售端的強力調(diào)控，會迫使大多數(shù)周轉(zhuǎn)不良的高杠桿房企退出市場，從而會最終損害到政府的土地財政。但是，當今還無法完全快速擺脫對土地財政深度依賴的情況下，政府政策只能是自己進行微調(diào)拯救行業(yè)。降低資本開支、減少買地投入是當下房企權衡之下的最好選擇。

　　轉(zhuǎn)自：和訊

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