租房市場問題多維權(quán)無力 你離“租房自由”有多遠

　　薛清雅擔(dān)心1個多月的事情，還是發(fā)生了。

　　9月10日一早，房東帶著六七個人上門將她的私人物品強行搬出房間，男友被對方推倒在地，薛清雅的奶奶嚇得倒在地上許久才緩過神來。

　　大約4個月前，薛清雅通過北京珺奇房屋租賃有限公司(以下簡稱“北京珺奇”)整租了一套2居室并一次性年付款了近4.2萬元的房租。但7月31日房東上門說“中介一直未付房租，我要收回房子，你準(zhǔn)備搬走吧！”

　　租房市場問題多

　　8月29日，中青報·中青網(wǎng)記者在北京珺奇(西上園店)看到，有十幾名房東和租客前來討要房租、押金或提起解約訴求。在一間窗戶上印著“專業(yè)”二字的小房間里，一名約50歲的房東和家人正撥打12345市長熱線投訴中介拖欠房租，坐在對面的一位張姓負(fù)責(zé)人卻趴在桌上睡覺，似乎對這樣的投訴習(xí)以為常。

　　許多業(yè)主聽說，中介公司賬戶上沒有錢了。這個說法也得到了這名張姓負(fù)責(zé)人的證實，他表示由于公司經(jīng)營不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，目前通州區(qū)住建委等相關(guān)部門已決定將幫助公司尋找新的投資，正與房東們簽署承諾書，將于國慶假期后分批補償所欠房租。

　　日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹在新聞發(fā)布會上表示，大城市有70%的新市民和青年人是租房住。相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，截至今年一季度，我國在線租房用戶規(guī)模為8711.6萬人。

　　巨大需求之下，房屋租賃企業(yè)爆炸式增長，一時間泥沙俱下，出現(xiàn)了很多問題。2020年10月天眼查發(fā)布《房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)報告(2020)》，天眼查專業(yè)版風(fēng)險數(shù)據(jù)顯示，我國有超過14萬家房屋租賃相關(guān)企業(yè)產(chǎn)生過法律訴訟，其中，案由涉及物業(yè)服務(wù)合同糾紛、買賣合同糾紛、金融借款合同糾紛的案件數(shù)量占比近48%。

　　近日，中青報·中青網(wǎng)記者采訪了北京、重慶、青島、成都、鄭州等地一些租房青年，發(fā)現(xiàn)目前年輕人依法維權(quán)的意識很強，但高昂的維權(quán)成本讓一些深陷“長收短付圈套”“租房合同陷阱”的年輕人成了埋單人。

　　“長收短付”模式仍有市場

　　今年3月，柏迎雪通過北京珺奇租住了一套一居室，并在優(yōu)惠折扣的誘惑下選擇了年付房租，繳納了3萬余元租金?？蓜?cè)胱?個月，房東因中介拖欠房租要求解約，催柏迎雪盡快搬離。

　　“我和中介協(xié)議退租后，遲遲未收到剩余租金，中介還欺騙相關(guān)部門的工作人員說已經(jīng)給我打款了，在公安民警面前揚言‘起訴也不會給錢’?！币粋€月內(nèi)，柏迎雪先后向公司請假6次，報警4次，多次撥打維權(quán)電話，仍未要回剩余租金2萬余元。8月20日，柏迎雪起訴到法院，“目前還在等待法院開庭的消息”。

　　記者從多名業(yè)主和租客方了解到，北京珺奇通常的做法是，高價租下業(yè)主的房屋，條件是有45天免租期，即一年他們只付給業(yè)主10.5個月房租，以月付方式打款。之后，他們再以低價把房子租出，但要求一次性收取一年房租以及維修保潔費、押金等。此種“長收短付”“高進低出”的經(jīng)營模式與此前暴雷的一些長租公寓的做法類似，區(qū)別在于后者引入了“租金貸”，而前者為租客以現(xiàn)金方式一次性付完房租。

　　“看似中介虧本了，但其實他們是利用時間差，收取租金用于公司運營以及其他投資活動，如果代理房源足夠多，收到的資金將非常可觀。而這些資金往往處于監(jiān)管的真空地帶。”北京德和衡律師事務(wù)所律師王文定表示，“長收短付”“高進低出”模式是租房中介為極速擴張、提升競爭力采取的一種高風(fēng)險的經(jīng)營模式，對房屋租賃企業(yè)的的運營能力和風(fēng)險把控能力要求極高。

　　近年來，建立完善的租金、押金監(jiān)管制度愈發(fā)受到監(jiān)管部門的重視。去年9月《住房租賃條例(征求意見稿)》公開征求意見，今年8月《北京市住房租賃條例》(征求意見稿)公開征求意見。北京的“征求意見稿”針對“高進低出”“長收短付”等高風(fēng)險經(jīng)營模式以及租金、押金的監(jiān)管提出，住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額一般不得超過3個月租金總和，超過的，收取的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管。住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金，并按規(guī)定通過第三方專用賬戶托管。

　　租房合同里的“文字游戲”

　　去年11月，張平安通過位于成都市高新區(qū)天府三街福年廣場的北京中潤置家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡稱“中潤置家”)租了一間房。

　　“原來是3室一廳，隔斷改成了5室。”張平安告訴中青報·中青網(wǎng)記者，因?qū)嵙?xí)需要著急租房，簡單看完房子后便和中介簽訂了租房合同，“當(dāng)時合同寫明退租需提前告知并配合中介帶人看房?！?/p>

　　今年7月，張平安按照合同約定提前向中介說明到期將退租。然而此時的“配合看房”變成了中介口中的“24小時配合看房并且不準(zhǔn)鎖門”。這對于白天上班的張平安來說根本無法實現(xiàn)。從張平安提供的視頻里可以看出，在轄區(qū)民警協(xié)調(diào)時，該門店一自稱為負(fù)責(zé)人的工作人員堅稱張平安沒有做到合同約定的“配合看房”，違約在先，“我們有權(quán)更改房屋密碼且(其)須立即搬離，不然就起訴走法律途徑?！?/p>

　　最終，張平安還是沒能守住房屋——8月10日，中介以張平安不配合看房為由將其房屋密碼更改，導(dǎo)致其無法進屋也無法收拾個人物品。8月15日，他搬離房屋，損失了一半的押金和半個月房租。同日，從鄭州市金水區(qū)金水路中潤置家門店租房的大學(xué)生崔月(化名)也倉促搬離了房屋。

　　今年6月28日，崔月和同學(xué)因在鄭州實習(xí)，便通過中潤置家短租了兩間房屋，簽訂了1年的租房合同，并繳納了兩個月的房租及押金、維修保潔費等，共計9000余元。

　　“房子原本是3室1廳，隔斷成4室出租。簽合同前我再三說明只住兩個月，到期后中介方負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租。8月中旬時，中介非但沒有履行承諾，還催繳9月份房租，不繳的話算違約，要扣違約金，且要求提前半個月搬走?！贝拊赂嬖V中青報·中青網(wǎng)記者，中介的“變臉”讓她措手不及，她重新翻看當(dāng)初在中介公司微信小程序里簽訂的電子租房合同，才發(fā)現(xiàn)上面還有“租戶無權(quán)私自轉(zhuǎn)租，須通過中介轉(zhuǎn)租”“提前15天繳納下個月房租”等條款。崔月表示，當(dāng)初簽訂合同時，由于合同條款多，且字體非常小，難以逐條審核。

　　該中介門店一名徐姓業(yè)務(wù)主管告訴中青報·中青網(wǎng)記者，在簽訂合同前已告知上述條款內(nèi)容，租房合同是以《北京市房屋租賃合同(合同范本)》為參照，“我們都是按照合同履行，她交下個月房租，我們也繼續(xù)幫忙轉(zhuǎn)租，但不能都指望我們轉(zhuǎn)租，疫情加汛情，房子確實不好轉(zhuǎn)租。在公司微信公眾號內(nèi)隨時可查看合同，也可在電腦端下載。”

　　鑒于當(dāng)時鄭州汛情剛過疫情又現(xiàn)，崔月曾與中介公司協(xié)商住到8月28日，剩余押金和維修保潔費不要求中介退還，但沒能成功。8月15日崔月和同學(xué)搬離房屋。次日，她們向金水區(qū)人民法院提起訴訟，要求中介退還剩余未住房租、維修保潔費及押金，共計5000余元，“9月中旬法院調(diào)解員給我打電話稱中介方拒絕調(diào)解，目前已開學(xué)了，我和同學(xué)都在等待法院通知?！?/p>

　　套路多、押金難退、違約金過高、沒有約定維修責(zé)任、不可抗力條款缺失……對法律知識缺乏的租房青年來說，租房合同里的“文字游戲”可謂是防不勝防。

　　記者注意到，北京、天津、成都等地均印發(fā)了《房屋租賃合同(合同范本)》，且對租賃合同網(wǎng)簽備案、繳納房屋租賃稅等作出相應(yīng)規(guī)定，但并未強制住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)使用。

　　一位租房中介人員告訴中青報·中青網(wǎng)記者，在具體業(yè)務(wù)中，很少會告知房東和租客簽訂當(dāng)?shù)赜“l(fā)的合同范本，“一方面，房東怕簽了要因此繳納房屋租賃稅；另一方面，租客也很少會提出此要求。”

　　“以租房合同范本為模板，可以一定程度上避免合同中的‘套路’?！蓖跷亩ㄕf，雖然我國對房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)服務(wù)質(zhì)量和規(guī)范性監(jiān)管力度正逐步增強，但“黑中介”通過“陰陽合同”“合同文字游戲”“格式合同陷阱”等獲取不當(dāng)利益的情況仍大量存在，且往往很難規(guī)避，“通過掌握的法律知識辨別合同漏洞或付費向?qū)I(yè)法律人士咨詢租房合同是否有風(fēng)險的租客是少數(shù)，大多數(shù)情況還是中介擬定什么，他們就簽什么?！?/p>

　　維權(quán)“無力感”上升

　　“報警、撥打投訴電話等維權(quán)方式顯得很‘無力’?！苯衲?月，李蘭蘭通過青島市市北區(qū)云祥居房產(chǎn)馬姓中介人員租住了一間房屋，并一次性繳納了半年的房租、押金及中介費，共計8000元。

　　但兩個月后，因房屋發(fā)霉不適宜居住，李蘭蘭向中介提出退租。按照合同約定，李蘭蘭愿意以提前退租違約來解除合同，并繳納一個月房租作為違約金，中介退還其剩余未住房租即可。

　　“(但中介人員)當(dāng)著民警的面說不退房租，還說我起訴她也不怕。公安無權(quán)管轄合同糾紛，撥打12345市長熱線投訴后，相關(guān)住建部門工作人員稱沒有執(zhí)法權(quán)力，建議我通過起訴挽回?fù)p失?！崩钐m蘭告訴中青報·中青網(wǎng)記者，8月10日她向青島市市北人民法院提起訴訟，目前通過庭前調(diào)解，中介僅退回3個月房租。9月25日，記者就此事致電與此事相關(guān)的一位姓馬的中介人員，但對方拒絕回應(yīng)此事，只稱“李蘭蘭敗訴了，別聽她胡說”。

　　在維權(quán)過程中，崔月也有“無力感”，“民警調(diào)解說這是合同糾紛，建議我們起訴。向市場監(jiān)督管理部門線上投訴，回復(fù)稱讓我們找當(dāng)?shù)胤抗芫?。撥打房管局投訴電話后，又說不能直接處理，要我們打市長熱線。通過撥打市長熱線與房管局聯(lián)系后，(房管局)也建議我們起訴?！?/p>

　　“住房對于青年的獲得感、幸福感和安全感有很強的正向驅(qū)動作用，關(guān)注大城市租房青年問題已屬當(dāng)務(wù)之急。”國家中長期青年發(fā)展規(guī)劃專家委員、對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授廉思告訴中青報·中青網(wǎng)記者，租房市場的監(jiān)管涉及住建部、公安部、司法部、稅務(wù)總局、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會等多部門。各部門只有形成合力才能有力打擊‘黑中介’，根治租房亂象，否則就會造成九龍治水的局面，監(jiān)管一旦出現(xiàn)漏洞，租房青年的維權(quán)成本增加，“無力感”也隨之加重。

　　據(jù)了解，當(dāng)前，租房市場亂象頻仍，有的中介人員以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，發(fā)布虛假廣告、虛假房源信息，用威脅、恐嚇等手段威脅租客，采取堵鎖眼、斷水?dāng)嚯姟⑷枇R騷擾等行為驅(qū)逐租客，強行收取各類費用。前不久，一男性中介人員電話騷擾、短信威脅女租房者的新聞引起了關(guān)注。涉事中介人員揚言“我都能看到地址”“我肯定不會讓你好過的”，但之后卻辯稱“都是氣話，沒有任何實質(zhì)性行動”。

　　“最終中介開除了涉事人員，并向我道歉了?！边@位租客告訴中青報·中青網(wǎng)記者，起初向門店投訴時，門店經(jīng)理稱“(員工)只是一時激動”，由于害怕人身安全受到威脅，她才決定報警并在微博曝光，“前后耗費了兩周時間，非常影響生活和工作”。

　　近年來，各地加大打擊“黑中介”力度。2018年，北京依托北京市12345政府服務(wù)熱線，開通打擊“黑中介”投訴舉報熱線。上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會連續(xù)多年公示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)違規(guī)名單，多人被禁業(yè)5年?！蹲》孔赓U條例(征求意見稿)》提出，國家實行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實名登記制度。從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專業(yè)人員，是指通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格考試，取得職業(yè)資格證書的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員。房地產(chǎn)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立健全住房租賃和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為規(guī)范、職業(yè)道德準(zhǔn)則等行規(guī)行約，加強自律管理，提升從業(yè)人員的專業(yè)水平，促進行業(yè)發(fā)展。

　　“從業(yè)門檻低、思維和服務(wù)理念落后、服務(wù)水平缺乏標(biāo)準(zhǔn)化、流程化，從業(yè)人員監(jiān)管不健全……這些現(xiàn)實情況讓大家產(chǎn)生了一種‘誰都能做中介’的認(rèn)知，‘黑中介’早已成了‘專業(yè)性’的對立面。”對此，廉思認(rèn)為，只有提高政府監(jiān)管能力，加快搭建信息服務(wù)監(jiān)管平臺，才能從源頭切實解決租房青年維權(quán)“痛點”，真正實現(xiàn)“租房自由”。

　　他建議，在既有制度框架下，由住建部、共青團等部門牽頭，設(shè)立青年住房問題維權(quán)熱線，搭建政策咨詢平臺，及時受理青年在購房和租房過程中的投訴，督促職能部門采取行動。

　　轉(zhuǎn)自：中國青年報

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