河北大廠一處偌大的售樓處里，樓盤銷售和購(gòu)房人圍坐一起，黑壓壓一片。即便不是周末，樣板間里的看房人也沒斷過。
寒冬之時(shí)，環(huán)京樓市有了點(diǎn)兒活泛氣兒。自去年“最嚴(yán)限購(gòu)令”讓環(huán)京樓市迅速沉寂后，眼前的場(chǎng)景實(shí)屬反常：雖然沒有購(gòu)房資質(zhì)，卻不斷有來自北京的購(gòu)房人奔向環(huán)京區(qū)域的售樓處。記者連續(xù)數(shù)日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，反常現(xiàn)象背后埋藏著驚人的“押房賭局”——價(jià)格不斷下探時(shí)，尚無資質(zhì)的購(gòu)房人投下幾百萬元，冒巨大風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避限購(gòu)，短期內(nèi)甚至連正式合同都拿不到，更別提產(chǎn)權(quán)證了。
限購(gòu)令失效？
花6000塊錢就能規(guī)避限購(gòu)
樓市的寒冬里，潮白河孔雀城的樓盤銷售員吳楓客戶不斷。她壓低嗓音說：“大部分人都是從北京來的，沒資質(zhì)。”
她口中的“資質(zhì)”認(rèn)定源于去年環(huán)京樓市的“最嚴(yán)限購(gòu)令”。按規(guī)定，只有具備當(dāng)?shù)貞艏?，或在?dāng)?shù)剡B續(xù)繳納3年的社保、納稅，才有資格購(gòu)買住宅。潮白河孔雀城所在的大廠位列其中。限購(gòu)落地后，大部分客戶不具備資質(zhì)，環(huán)京樓市迅速降溫。
而今，吳楓的客戶又怎能破解“最嚴(yán)限購(gòu)令”？
吳楓說，限購(gòu)令里戶籍、社保、納稅要求，只要滿足一個(gè)就行；戶籍和社保當(dāng)下都無法辦理，但納稅的門檻容易越過，“隨便找家代繳稅的公司連續(xù)繳納3年個(gè)稅，加起來也就6000多塊錢。”
10公里外的路勁陽光城樓盤也采用同樣的“套路”。銷售人員陳德甚至承諾，開發(fā)商可以幫著找代繳稅的公司，壓根兒不用客戶操心。還有銷售人員夸下?？诜Q，限購(gòu)政策一般施行3年就取消，如今快滿3年，等限購(gòu)一結(jié)束，連稅都不用繳了。
納稅可以解決，卻解決不了時(shí)間的問題。當(dāng)?shù)卣咭螅挥羞B續(xù)納稅3年才能具備購(gòu)房資格。也就是說，購(gòu)房人真正具備購(gòu)房資質(zhì)的時(shí)間點(diǎn)是在3年后。
“您交房款時(shí)會(huì)跟開發(fā)商簽訂協(xié)議。開發(fā)商會(huì)把您看上的房源‘鎖’上，不再賣給其他人。”吳楓說。到了路勁陽光城，“協(xié)議”的說法變成了“草簽合同”。但記者調(diào)查了解到，無論是協(xié)議還是草簽合同，都不是正常購(gòu)房交易時(shí)的網(wǎng)簽正式合同。換句話說，由于暫時(shí)還不具備購(gòu)房資格，這些房子根本無法實(shí)現(xiàn)真正交易，短期內(nèi)也拿不到產(chǎn)權(quán)證。
新房?jī)r(jià)腰斬
開發(fā)商頂不住壓力回籠資金
沒有“網(wǎng)簽”，不僅意味著沒有正式購(gòu)房合同，也無法辦理正常購(gòu)房貸款。記者走訪大廠、香河等地多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，每套房子的價(jià)格大多在100萬元至200萬元左右。對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)壓力較大的購(gòu)房人來說，很難全款買房。為此，開發(fā)商“開發(fā)”出新的招數(shù)。
“可以全款，也可以分期付。”在香河，大運(yùn)河孔雀城項(xiàng)目也采用了潮白河孔雀城的翻版套路。銷售員徐陽介紹，“分期付”并非是銀行貸款，而是全款的另一種支付方式，所有購(gòu)房款在一年內(nèi)分5次付清。路勁陽光城的分期時(shí)間周期更長(zhǎng)，可以在兩年半內(nèi)分6次付清。
這種分期付款的招數(shù)，在不同樓盤有不同的形式，但背后原因卻是相同的。“去年限購(gòu)之后，開發(fā)商手里有錢還能扛著，但今年不一樣了，開發(fā)商壓力很大，都在等著回籠資金。”路勁陽光城的銷售人員說。
大廠縣與三河市、香河縣并稱“北三縣”。借著緊挨通州的優(yōu)勢(shì)，這里曾是環(huán)京樓市里最火爆的地方。兩年多前，京牌車一輛接一輛駛向這里，不斷上演“搶房大戰(zhàn)”。
限購(gòu)令帶來的影響首先體現(xiàn)在價(jià)格上。據(jù)介紹，限購(gòu)之前，路勁陽光城最高曾賣到約2.5萬元/平方米，而今實(shí)際成交均價(jià)只有約1.2萬元/平方米；潮白河孔雀城當(dāng)年更是突破了3萬元/平方米，而今每平方米則只有1.6萬元左右。
在從業(yè)多年的吳楓看來，這種變化堪稱“冰火兩重天”。“當(dāng)時(shí)買房，除了購(gòu)房款外，有的購(gòu)房人還得交一筆五六十萬元的‘排卡費(fèi)’；但今天則直接變成了降價(jià)、打折促銷。”她說。
以潮白河孔雀城一套104平方米的三居室為例，定價(jià)是1.69萬元/平方米，正常成交是175.76萬元；全款可以同時(shí)享受“團(tuán)購(gòu)5萬抵7萬”“每平方米減2000元”“一次性打8.5折”等多項(xiàng)優(yōu)惠，總價(jià)則降到了131.8萬元，均價(jià)相當(dāng)于1.27萬元/平方米。
打折促銷已經(jīng)成為環(huán)京樓市的普遍現(xiàn)象。在售樓處，每套房子看似有一個(gè)“表單價(jià)”，但實(shí)際上還有一個(gè)成交價(jià)，二者往往相差幾十萬元。陳德解釋，“表單價(jià)”是開發(fā)商在政府部門的備案價(jià)，但這個(gè)價(jià)格太高、賣不出去，只能通過各種促銷方式把價(jià)格壓下來。
網(wǎng)簽變草簽
交易背后暗藏重重風(fēng)險(xiǎn)
“通地鐵、通高鐵，價(jià)格又降了一半，怎么可能不心動(dòng)！”調(diào)查過程中，多位看房人道出了規(guī)避限購(gòu)、選擇環(huán)京樓市的原因。但這種購(gòu)房模式靠譜嗎？
記者走訪的幾個(gè)售樓處中，銷售人員都對(duì)鉆漏洞的方式打包票。但在介紹具體交易流程時(shí)，吳楓的一段話卻露了馬腳。“交了房款之后，開發(fā)商會(huì)提供小票、收據(jù)，但是所簽的協(xié)議不會(huì)給購(gòu)房人。”她解釋，這份協(xié)議畢竟是違規(guī)的，不能流出去。
在大運(yùn)河孔雀城，幾位銷售人員都對(duì)規(guī)避限購(gòu)的操作模式忌諱莫深，最終叫來銷售主管才詳細(xì)說出。說的時(shí)候，甚至在關(guān)鍵的細(xì)節(jié)上還會(huì)壓低聲音，故作神秘。
“拋開開發(fā)商的種種誘惑，這種操作模式就相當(dāng)于一場(chǎng)‘賭局’”。一家知名房企負(fù)責(zé)人向記者解釋，購(gòu)房人看似在價(jià)格上享受了優(yōu)惠，但把幾百萬元交給開發(fā)商后，短期內(nèi)不能正式簽約、不能獲得產(chǎn)權(quán)證。“押”著自己的房子，卻在限購(gòu)令下“賭一把”。整個(gè)過程中，開發(fā)商只收益、沒損失，但購(gòu)房人卻置自己于重重風(fēng)險(xiǎn)之中。
“我都沒聽說過您說的這種方式，但應(yīng)該是政策不允許的。”香河縣房管局一位負(fù)責(zé)新房業(yè)務(wù)的工作人員說。大廠縣房管局的工作人員也表示，雖然限購(gòu)政策并沒有說明是否可以使用這種操作模式，但依然是有風(fēng)險(xiǎn)的。這位工作人員提醒，目前政策是要連續(xù)3年納稅，但如果這3年間政策發(fā)生調(diào)整、改成了連續(xù)5年納稅，那這筆交易又該怎么算？
在業(yè)內(nèi)人士看來，除了政策的不可抗力因素外，草簽的合同能否與正式合同一樣具有法律效益，也存有疑慮。易居房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，草簽合同本身與購(gòu)房政策是違背的。這種回避限購(gòu)的做法只是一種營(yíng)銷做法，相當(dāng)于開發(fā)商讓購(gòu)房者以一定條件鎖定房源。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)大，當(dāng)購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)和當(dāng)初簽約不一樣時(shí)，銷售人員往往都已經(jīng)辭職或轉(zhuǎn)崗，退款艱難，尋求賠償也更加被動(dòng)。（本文銷售人員姓名均為化名）（作者：曹政）
轉(zhuǎn)自：北京日?qǐng)?bào)
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