最高法發(fā)文：房地產(chǎn)“白名單項(xiàng)目”融資?？顚Ｓ?不可被查封凍結(jié)

　　最高人民法院緊跟“保交房”政策的步伐，在7月底低調(diào)發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)白名單項(xiàng)目采取保全執(zhí)行措施有關(guān)問(wèn)題的通知(法〔2024〕154號(hào))》(下稱154號(hào)文)。有知情人士確認(rèn)，法院系統(tǒng)已經(jīng)收到這份文件。154號(hào)文在執(zhí)行層面對(duì)融資支持資金提供了以下司法支持：第一，確保資金?？顚Ｓ?；第二，對(duì)融資支持資金優(yōu)先保護(hù)。

　　今年1月，住建部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，指導(dǎo)各地建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，成立“房產(chǎn)白名單”，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)為符合條件的在建已售未交付商品住房建設(shè)項(xiàng)目提供融資支持，精準(zhǔn)對(duì)遲滯房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行融資支持。

　　隨著“保交房”政策的落地鋪開，全國(guó)297個(gè)地級(jí)市及以上城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，商業(yè)銀行已經(jīng)按照審批程序通過(guò)了“房產(chǎn)白名單”項(xiàng)目5300多個(gè)，審批貸款金額近1.4萬(wàn)億元。

　　“保交房”項(xiàng)目進(jìn)行遴選之后方可進(jìn)入“房產(chǎn)白名單”，以確保資金流向優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。但融資支持資金如何能夠有效的落地保交房工作，在司法層面仍待明確。某銀行貸后從業(yè)人員告訴本報(bào)記者，在此之前常見(jiàn)地產(chǎn)公司借殼融資繳納土地出讓金等?？罘菍Ｓ玫那闆r，如若融資支持資金?？顚Ｓ脽o(wú)法保障，這無(wú)疑增加了銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　在此背景下154號(hào)文出臺(tái)，最高人民法院在司法層面回應(yīng)了“滿足白名單項(xiàng)目合理融資需求”所面臨的司法保全、執(zhí)行等法律問(wèn)題。

　　首先，確保資金?？顚Ｓ?。154號(hào)文規(guī)定，人民法院對(duì)金融機(jī)構(gòu)為支持房產(chǎn)白名單項(xiàng)目建設(shè)施工提供的新增貸款、發(fā)放的并購(gòu)貸款等賬戶及其資金，不得采取凍結(jié)、扣劃措施，除非是因本項(xiàng)目續(xù)建工作原因。此外，人民法院在凍結(jié)、扣劃銀行賬戶資金或查封房地產(chǎn)建設(shè)工程時(shí)，如當(dāng)事人或者協(xié)助執(zhí)行人以賬戶資金屬于白名單項(xiàng)目融資支持資金，或建設(shè)工程屬于利用融資支持資金的新建部分為由提出執(zhí)行異議，必須征求所在地房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的意見(jiàn)，經(jīng)審查異議理由成立的，不得采取保全、執(zhí)行措施；已經(jīng)采取的，必須立即解除。

　　遲滯交付的房產(chǎn)項(xiàng)目往往都有存量債務(wù)，如工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等項(xiàng)目建設(shè)債務(wù)，購(gòu)房人因購(gòu)房合同解除申請(qǐng)退款的合同債務(wù)，開發(fā)商未能如約交付的違約金等。若此時(shí)融資支持資金因存量債務(wù)訴訟而被采取查封、扣押、凍結(jié)等保全執(zhí)行措施，資金流向?qū)㈦y以保障。154號(hào)文將融資支持資金與企業(yè)其他可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了隔離，將融資支持資金嚴(yán)格限制用于保交房，以避免被保全、執(zhí)行償還存量債務(wù)。

　　其次，對(duì)融資支持資金優(yōu)先保護(hù)。154號(hào)文規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)白名單項(xiàng)目利用專項(xiàng)融資復(fù)工續(xù)建部分設(shè)定抵押權(quán)，請(qǐng)求就該部分優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。也就是說(shuō)，相較于復(fù)工續(xù)建前已經(jīng)辦理土地使用權(quán)抵押登記或者在建工程抵押登記的抵押權(quán)人，金融機(jī)構(gòu)對(duì)“專項(xiàng)融資復(fù)工續(xù)建部分的在建工程”享有優(yōu)先受償權(quán)。

　　一般來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)商為了融資，往往會(huì)以土地使用權(quán)或在建工程抵押給銀行，故在建工程上會(huì)存在多個(gè)抵押權(quán)。依據(jù)民法典等相關(guān)法律條文，在建工程抵押范圍不包括續(xù)建部分，僅限于設(shè)立時(shí)已經(jīng)存在的部分，所以明確了對(duì)融資支持資金復(fù)工續(xù)建部分設(shè)置抵押權(quán)的，金融機(jī)構(gòu)有權(quán)優(yōu)先受償。

　　同時(shí)，154號(hào)文還規(guī)定了相關(guān)單位及個(gè)人的法律責(zé)任。當(dāng)事人及有關(guān)單位、個(gè)人利用專項(xiàng)融資賬戶規(guī)避、逃避執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。有關(guān)部門相關(guān)人員在賬戶資金凍結(jié)、劃撥或者建設(shè)項(xiàng)目查封過(guò)程中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法追究其法律責(zé)任。

　　最高人民法院154號(hào)文與2022年發(fā)布的“商品房預(yù)售資金”的保全執(zhí)行規(guī)定有著異曲同工之處。但154號(hào)文規(guī)定了人民法院對(duì)房產(chǎn)白名單項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)新增的融資賬戶及資金既不能凍結(jié)也不能扣劃，同時(shí)人民法院對(duì)融資支持資金不得采取保全、執(zhí)行措施應(yīng)先征求所在地房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的意見(jiàn)，可以看到人民法院對(duì)于“金融支持資金”?？顚Ｓ?、封閉運(yùn)作保障更進(jìn)一步。 （記者 郭聰聰）

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)

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