“2020年,上海租房家庭戶數(shù)約352萬戶,占常住人口家庭38.74%;杭州租房家庭戶數(shù)達166萬戶,約占常住人口家庭的40.42%。”如此一組數(shù)據(jù)拋出,已經(jīng)充分說明在大城市,租房是住房消費的重要方式。
另一組數(shù)據(jù)進一步呈現(xiàn):2020年,中國20-34歲年齡段人口合計2.91億人,其中20%在租房,但是整體支付力較低。即使在城市,租戶家庭中月租超過3000元的,也不到7%。
面對如此巨大的租房需求,大城市住房租賃市場還面臨哪些問題,又應該如何應對?
10月30日上午,2023年世界城市日中國主場活動住房租賃專題論壇舉辦。針對論壇所呈現(xiàn)的以上數(shù)據(jù)背后問題,與會專家聚焦大城市住房租賃市場,尤其是保障性租賃住房的發(fā)展,展開深入探討。此次論壇由中國房地產估價師與房地產經(jīng)紀人學會、浙江工業(yè)大學共同主辦,主題為“共享可持續(xù)城市未來——住房租賃高質量發(fā)展之路”。這也是世界城市日中國主場活動首次設立住房租賃主題論壇。
“職住平衡”壓力大,住房租賃市場存在結構錯配
職住分離、一室戶供給少、租金有爭議,根本上歸結起來是住房租賃市場存在一定的結構錯配。
論壇上,浙江工業(yè)大學副校長虞曉芬作了題為《我國大城市住房租賃市場結構錯配及治理》的主旨演講。在肯定當前大城市住房租賃市場在整體規(guī)模、機構化主體等方面取得成就的同時,虞曉芬指出大城市住房租賃市場結構錯配問題仍然較為嚴重。
最主要的是區(qū)域供給錯配。以杭州為例,虞曉芬表示在不同的區(qū)塊,供求關系并不平衡。對于相對中心的老城區(qū)而言,租房供應缺口較大,同時也是高租金區(qū)域,大量在其中工作的人口為了尋求低租金只能到城市外圍租房,且外圍的租房供應量相對更大。區(qū)域供給的錯配,導致“職住平衡”的壓力很大,而“職住分離”也增加了城市運營成本,影響了老百姓的獲得感,并且不符合低碳倡議。
此外,在房屋品質、租賃價格、戶型結構等方面,錯配同樣存在。從數(shù)據(jù)上看,戶型結構的供給錯配非常突出。浙江工業(yè)大學中國住房和房地產研究院通過問卷調研發(fā)現(xiàn),杭州市租戶對于一室的需求超過60%,然而市場上一室租賃房源供給僅有不到20%。而二室及以上的租賃住房,供給均大于需求。
針對當前市場結構存在的錯配問題,虞曉芬建議:第一,要從源頭入手,統(tǒng)籌城市規(guī)劃,處理好生活和生產的關系,把“園區(qū)”變?yōu)椤吧鐓^(qū)”;第二,堅持公共交通導向型開發(fā),在公共交通站點附近安排集中式租賃住房;第三,加快租賃住房籌集,增加租賃住房供給,做到多渠道籌措和探索共贏新模式。
保障性租賃住房的上海實踐和未來方向
上海作為典型的特大城市,在住房租賃市場發(fā)展尤其是保障性租賃住房建設上取得了較為突出的成績,也得到多位與會專家的肯定。
上海市房屋管理局副局長冷玉英在致辭中表示,上海聚焦新市民、青年人的租住需求,從服務住房民生和城市發(fā)展出發(fā),凝聚了一批有擔當有作為的住房租賃企業(yè),多措并舉,努力讓新市民、青年人住得到、住得近、住得好、住得起、住得穩(wěn)。
近年來,上海從三個方面推進相關工作:一是積極培育住房租賃市場,不斷完善優(yōu)化住房租賃的政策體系;二是加快發(fā)展保障性租賃住房;三是制定并出臺實施《上海市住房租賃條例》。
在保障性租賃住房發(fā)展方面,上海的政策響應速度走在全國前列,且具有較高的創(chuàng)新水平。2023年至今,上海新增建設籌措保障性租賃住房6.8萬套(間),“新時代城市建設者管理者之家”首批籌措約1.1萬張床位、供應約7000張床位。上海交通大學住房與城鄉(xiāng)建設研究中心主任陳杰在演講中總結到,上海實踐具有規(guī)范化、精細化、數(shù)字化、社區(qū)化、下沉式的特點。
通過對保障性租賃住房政策工具的分析,陳杰發(fā)現(xiàn)各大城市主要采納供給型工具和環(huán)境型工具,分別占比44%和40%。相比之下,需求型工具仍有很多發(fā)展空間。陳杰指出,如何激發(fā)青年人長期居住在保障性租賃住房的意愿,推動他們成為保障性租賃住房社區(qū)治理主體,都是值得進一步思考的問題。
而針對保障性租賃住房當前的發(fā)展難點,陳杰認為主要是籌地難、籌房難、籌資難、經(jīng)營難四個方面。相對應地,籌地方面應要與城市更新、新城建設結合,與軌道交通建設結合;籌房方面應加快一站式聯(lián)合數(shù)字化審批,推進空間置換;籌資方面進行差別化信貸管理,介入保險和公積金,發(fā)展好REITS(不動產投資信托基金);經(jīng)營方面要設定和用好財政專項資助,實踐好租購同權等。
縱觀全國,住房和城鄉(xiāng)建設部在今年9月12日表示,當年全國籌集建設保障性租賃住房204萬套(間)的任務已完成72%,近兩年來共已建設籌集保障性租賃住房508萬套(間),完成投資超過5200億元,可解決近1500萬新市民、青年人的住房困難。
住房和城鄉(xiāng)建設部計劃財務與外事司副司長李喆在閉幕致辭中指出,住房租賃市場發(fā)展關乎新型城鎮(zhèn)化進程,關乎新市民、青年人的幸福感、獲得感,關乎城市競爭力與可持續(xù)發(fā)展。
論壇上,多位地方行業(yè)組織及住房租賃企業(yè)代表也就住房租賃如何助力構建高品質居住生活、ESG促進住房租賃行業(yè)可持續(xù)發(fā)展、專業(yè)評估助力保障性租賃住房健康發(fā)展及實踐案例分享等內容進行了分享。
轉自:澎湃新聞
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