北京二手房市場的極限拉扯：賣家大降價，買家等撿漏

　　“認(rèn)房不認(rèn)貸”一定程度上激活了北京二手房市場的供需兩端，這在有著“消費晴雨表”之稱的國慶長假期間表現(xiàn)尤甚。

　　“北京二手房掛牌量再創(chuàng)新高”“二手房源出現(xiàn)明顯降價趨勢”，國慶假期尚未結(jié)束，這些消息便成為地產(chǎn)圈的熱點話題。

　　與此同時，9月二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出爐，當(dāng)月二手房簽約情況創(chuàng)造了今年以來僅次于上半年“樓市小陽春”的又一佳績，不負市場對于“金九”的預(yù)期。

　　進入10月，豐富的掛牌房源在降價促銷的加持下，能否再度延續(xù)9月的良好形勢、締造“銀十”？

　　掛牌量大幅增長，掛牌價大幅下調(diào)，購房者依然吐槽“太貴了”

　　國慶假期中，關(guān)于樓市的各類消息再度出現(xiàn)在社交媒體的話題榜上。二手房“掛牌量創(chuàng)新高”“學(xué)區(qū)房價格直降”等消息屢見不鮮，“黃金周”好像是為樓市交易吹來了“天時”的東風(fēng)。

　　“二手房掛牌量自9月初以來持續(xù)大幅增長?！薄吨袊?jīng)濟周刊》記者以購房者身份對北京二手房市場進行探訪時，一名二手房中介對上述消息作了佐證，“不少房主是想賣掉舊房買新房，有人想把多余的房子賣掉減輕還貸壓力，也有人想套現(xiàn)做點別的，各有各的想法?！?/p>

　　自9月初北京推行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策以來，二手房掛牌量激增，這一現(xiàn)象一度被業(yè)內(nèi)形容為“井噴”，國慶黃金周延續(xù)了這一勢頭。據(jù)鏈家網(wǎng)收錄的數(shù)據(jù)顯示，僅自10月1日至7日，北京全城新增的“7日新上”二手房數(shù)量達到3104套，至國慶假期結(jié)束，在售的二手房數(shù)量已達到141795套。

　　大量房源涌入市場，對二手房交易走勢產(chǎn)生一定影響，特別是在政策組合拳的驅(qū)動之下，市場給出了正向反饋。

　　據(jù)北京住建委公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的9月，北京市存量房住宅簽約套數(shù)達到14262套，簽約面積126.84萬平方米。這一數(shù)據(jù)為下半年以來的最高水平，遠高于7月的9718套和8月的10960套，僅次于今年2、3月份的 “樓市小陽春”時期，與2022年9月的14329套幾乎持平。

　　不少觀點認(rèn)為，掛牌量激增一定程度上反映出賣房者急于出手的心態(tài)，尤其是其中還伴隨著不少二手房源的大幅降價。

　　記者查詢各類二手房中介網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)現(xiàn)，近期掛牌價下調(diào)并不是個別現(xiàn)象，不少房源的掛牌價甚至出現(xiàn)數(shù)十萬元的下調(diào)。例如位于大望路某小區(qū)的一套三居室，2022年10月掛牌價超過1200萬元，其后經(jīng)歷了4次降價調(diào)整，最近一次調(diào)價出現(xiàn)在國慶前夕，掛牌價已下調(diào)至850多萬元，較之前下調(diào)了40萬元，較歷史最高價下調(diào)了300多萬元。

　　“這些天已經(jīng)有人開始調(diào)低掛牌價，還有不少房主也在猶豫要不要降價?！鼻笆鲋薪樯踔羷窀嬗浾撸澳遣恢辟I，還可以再等等?！?/p>

　　就基本的商業(yè)邏輯而言，降價自然利于促成交易。但現(xiàn)實是，不少房源即便是降價也未必能達到預(yù)期的促銷目的。

　　9月21日，位于朝陽區(qū)北苑商圈的中國鐵建國際城154套房產(chǎn)開始競價拍賣，底價總價值約10.77億元，起拍平均單價為87357元/平方米。由于起拍價低于該小區(qū)市場價近7000元/平方米，且標(biāo)的房源均為從未居住過的毛坯房，此次拍賣一度引發(fā)大量購房者關(guān)注。

　　《中國經(jīng)濟周刊》記者對該項目現(xiàn)場走訪時發(fā)現(xiàn)，國慶假期前后，到訪該小區(qū)看房的意向購買者眾多，不少人正是沖著“低于市場價”而來。一名負責(zé)分銷的中介告訴記者，由于形式上是競價拍賣，最終成交價格能否低于市場價還不太好說，但如果是通過中介渠道參與競拍，選房時基本上可以排除有人競拍的房源，能夠做到以低于市場價的底價購入。

　　從北京產(chǎn)權(quán)交易所公布的數(shù)據(jù)來看，中鐵國際城在國慶前后通過競價拍賣的方式售出至少20套房源。前述中介告訴記者，已售出的房源幾乎都是“一個蘿卜一個坑”“我知道的只有兩個客戶（存在競價的情況）”。

　　配套成熟、地段繁華、學(xué)區(qū)優(yōu)勢，且在價格上做出如此“讓步”，成為中介推銷這類二手房的一系列賣點，但這也不能讓大部分購房者下定決心?，F(xiàn)場看房的一對母子對于拍賣底價依然給出了“太貴了”的評價。這位母親看過一套待售房屋后認(rèn)為，小區(qū)戶型布局不太理想，裝修存在一定難度，樓間距過密，以及價格依然偏高。兒子則認(rèn)為，價格可能還會繼續(xù)降，要等等再看。

　　10月7日，前述中介告訴記者，近期中鐵國際城的競價拍賣效果遠不及預(yù)期，未來價格可能會進行下調(diào)，“如果不著急這一時半會兒，的確可以‘等等再看’”。

　　賣家頻頻調(diào)價吸引買方，談判桌上考驗心理素質(zhì)

　　并非所有二手房都在降價拋售，除核心區(qū)域房價依然堅挺外，現(xiàn)實交易中也不乏利用價格上調(diào)刺激購房者的賣家。

　　據(jù)朝陽區(qū)一家二手房中介銷售人員向記者講述，其代理的房源中有業(yè)主在一年多的時間里多次對掛牌價進行漲跌不一的調(diào)整，“他掛出的價格是高于小區(qū)均價的，可能擔(dān)心自己的房子賣便宜了，一直覺得本區(qū)的房子應(yīng)該處在‘待漲’階段；也或許是想用漲價吸引看上這套房子的人下定決心去買，畢竟買方還可以砍價嘛。”或許是這種方式未能奏效，“最近他又下調(diào)了價格?！痹撲N售人員說。

　　這種試圖制造焦慮的手段不是全無效果，二手房買家秋珊向記者描述其購房經(jīng)歷時用“做局”來形容這一過程。

　　據(jù)她講述，2022年春節(jié)后，她花了兩個多月的時間看房，之后將目光鎖定在地鐵10號線北段的一套40年房齡的老式住宅?！爱?dāng)時手里有50多萬元積蓄，加上公積金、家里湊錢等七七八八，這套小房子正好在預(yù)算范圍內(nèi)，趁午休的時間去看了一次，挺喜歡的，就有了買房的沖動。”

　　整個談判買房的過程可謂“高效”。“因為沒經(jīng)歷過大事，約定了談判時間后，帶了一個親戚陪我一起去，我全程基本處于懵懂狀態(tài)，由親戚幫我談判?！鼻锷褐v述，“對方要價335萬元，我們還價328萬元，對方嫌低。這時候中介也說同一天還有一家在看這個房子，我內(nèi)心更急切，有種搶房的心態(tài)，最終以330萬元成交，整個談判過程15分鐘左右搞定?！?/p>

　　至今年9月，該小區(qū)不少房子紛紛掛牌出售，秋珊注意到，與她的房子差不多的二手房源掛牌價僅有300萬元出頭，就覺得自己當(dāng)初買貴了，再次復(fù)盤談判過程時，覺得自己當(dāng)初是被對方與中介配合“做了局”。

　　業(yè)主許菲則抱著“能賣多少算多少”的態(tài)度，正在考慮將自住的一套房子掛牌出售。她認(rèn)為眼下是一個出手賣房的好時機，“北京的房價已經(jīng)穩(wěn)定在高水平很久了，而且二手房本身也在不斷貶值，現(xiàn)在賣掉應(yīng)該能有個好價錢，未來不太可能出現(xiàn)大漲?！?/p>

　　目前許菲一家三口正住在這套“待售”的房子里，每月的房貸支出成為其最大的經(jīng)濟壓力?！啊J(rèn)房不認(rèn)貸’施行后，買方群體擴大了，說不定有人就看上這套房買走了?！痹S菲表示，“房貸月供比租一套房子的租金高得多，現(xiàn)在先把房子賣了可以緩口氣，以后房價降下來的時候再考慮買一套?！?/p>

　　買家心態(tài)：“貨比三家”“等等再看”“擇機撿漏”

　　性價比、保值情況、地段位置、學(xué)區(qū)優(yōu)勢、配套水準(zhǔn)、鄰里人脈、未來規(guī)劃，甚至風(fēng)水講究、眼緣這類帶有玄學(xué)色彩的因素都能被賣方拿來作為二手房的賣點。在記者對二手房市場進行全面探訪的過程中，中介銷售竭盡所能說服買方接受“現(xiàn)在買房正是物有所值”這一說法。

　　但與之形成對比的是，很多購房者認(rèn)為二手房市場并不缺乏房源，整體而言屬于買方市場，未來價格還有下降空間，“貨比三家”“等等再看”“擇機撿漏”成為不少人的真實心態(tài)。

　　“二手房市場水太深，掛牌價變動這么頻繁，想必還有不少水分。”持觀望態(tài)度的購房者詹森看房一年多，仍在等待價格下跌，“核心地段的房子可能是真的降不動，但動輒十幾萬每平方米的房價水平配上高房齡，作為首套房買家，我在心理上是無法接受的?！?/p>

　　詹森認(rèn)為，一些非核心區(qū)域的二手房面臨同區(qū)域商品房的競爭性沖擊，且購買人群以中低收入者為主，這些人的購買力有限，如果實在買不起也就沒有了購買欲望，二手房未來在非核心區(qū)域市場上的地位會逐漸邊緣化。供過于求，價格自然也會再降一截。

　　“如果在現(xiàn)階段買房，我可能會等一個‘撿漏’的機會。我的一個朋友就曾經(jīng)以低于市場價三成的價格買到了一套二手房，原房主急著出國大幅降價拋售。要是我能有幸得到這樣的機會，做夢都會笑醒。”詹森說。

　　秋珊對買房時遭遇的疑似“做局”耿耿于懷，高額的房貸月供致使其消費降級，“現(xiàn)在只敢在拼多多上購物了”。當(dāng)初買房時的沖動和憧憬在更為現(xiàn)實的還貸壓力下早已消失殆盡，秋珊甚至一度懷疑自己是否真的有買房需求，“如果時間能倒回去，我一定會選擇不買房，租房過一輩子其實也沒什么不好”。（文中受訪者皆為化名）（記者 張宇軒）

　　轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)濟周刊

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