首輪答辯完畢 公募REITs面市又進(jìn)一步

　　有望打開萬億級(jí)發(fā)展空間的公募房地產(chǎn)投資信托(REITs)正漸行漸近。

　　日前，部分基金公司已完成發(fā)改委組織的答辯。根據(jù)發(fā)改委提出的要求，基金公司馬不停蹄，開始準(zhǔn)備補(bǔ)充材料，沖刺項(xiàng)目的最終落地。

　　抓緊備戰(zhàn)公募REITs

　　記者了解到，已完成發(fā)改委答辯的基金公司在繼續(xù)全力備戰(zhàn)公募REITs。

　　一位基金公司人士透露，國(guó)家發(fā)改委要求上報(bào)了公募REITs項(xiàng)目的基金公司根據(jù)新的指引做好整理，并通過省發(fā)改委向國(guó)家發(fā)改委提交終稿；后續(xù)會(huì)篩選符合條件的項(xiàng)目，將項(xiàng)目清單和終稿材料提交給證監(jiān)會(huì)和交易所。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，完成答辯的機(jī)構(gòu)正在準(zhǔn)備給證監(jiān)會(huì)、交易所的申報(bào)材料，有的已經(jīng)提交了初稿做預(yù)審核；未參加答辯的機(jī)構(gòu)還在等待答辯機(jī)會(huì)。基金公司根據(jù)發(fā)改委在答辯過程中提出的問題做了總結(jié)，根據(jù)審核標(biāo)準(zhǔn)去尋找新的標(biāo)的資產(chǎn)，為第二批項(xiàng)目試點(diǎn)做準(zhǔn)備。

　　談及行業(yè)在公募REITs上的進(jìn)展，國(guó)投瑞銀基金不動(dòng)產(chǎn)投資中心總經(jīng)理劉先鳴表示，在項(xiàng)目方面，發(fā)改委對(duì)首批入圍項(xiàng)目進(jìn)行了點(diǎn)評(píng)和反饋，提出了一些關(guān)鍵問題，要求基金公司提交補(bǔ)充材料。通過發(fā)改委評(píng)審后，這些項(xiàng)目還將進(jìn)入證監(jiān)會(huì)和交易所系統(tǒng)的審核環(huán)節(jié)。而在規(guī)則層面，此前交易所相關(guān)人士曾公開表示，REITs有關(guān)規(guī)則的準(zhǔn)備工作已經(jīng)大體完成，正在履行審批程序，會(huì)盡快出臺(tái)。“已經(jīng)有項(xiàng)目參與第一輪答辯的基金公司任務(wù)非常重，要按時(shí)間表完成千頭萬緒的開拓性工作，難度很大。尚未入圍的基金公司，也都在積極儲(chǔ)備項(xiàng)目、培育專業(yè)團(tuán)隊(duì)，根據(jù)相關(guān)規(guī)則要求搭建內(nèi)控制度和流程體系?？傮w而言，公募REITs對(duì)基金管理人的挑戰(zhàn)非常大，需要長(zhǎng)期的努力?！?/p>

　　中金基金表示，近期的重點(diǎn)工作包括準(zhǔn)備完善發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)和交易所要求的申報(bào)材料，管理人與原始權(quán)益人、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)繼續(xù)打磨運(yùn)營(yíng)管理安排。此外，各基金公司和證券公司還在繼續(xù)與各類型的市場(chǎng)參與方，包括監(jiān)管以及學(xué)術(shù)和投資各界，就產(chǎn)品屬性、結(jié)構(gòu)、治理機(jī)制等進(jìn)行交流探討，為持續(xù)完善產(chǎn)品設(shè)計(jì)、順利推動(dòng)產(chǎn)品發(fā)行打好基礎(chǔ)。

　　機(jī)構(gòu)期盼首批項(xiàng)目落地

　　根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》(征求意見稿)中的相關(guān)要求，基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認(rèn)購(gòu)價(jià)格應(yīng)當(dāng)通過向網(wǎng)下投資者詢價(jià)的方式確定，網(wǎng)下投資者為證券公司、基金管理公司、信托公司、財(cái)務(wù)公司、保險(xiǎn)公司、合格境外投資者、符合規(guī)定的私募基金管理人、銀行理財(cái)子公司、社?；?、基礎(chǔ)設(shè)施投資機(jī)構(gòu)、政府專項(xiàng)基金、產(chǎn)業(yè)投資基金等專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者?？鄢驊?zhàn)略投資者配售部分后，基礎(chǔ)設(shè)施基金份額網(wǎng)下發(fā)售比例不得低于本次公開發(fā)售數(shù)量的80%。

　　作為公募REITs的重要參與主體，機(jī)構(gòu)投資者翹首以盼首批項(xiàng)目盡快落地。

　　中金基金透露，公募REITs作為資本市場(chǎng)的創(chuàng)新投資品種，受到廣泛關(guān)注，社保、養(yǎng)老、銀行、保險(xiǎn)等長(zhǎng)期限配置資金都在研究?jī)?chǔ)備。 “目前投資者主要關(guān)注點(diǎn)集中在：公募REITs產(chǎn)品股債性質(zhì)以及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類和不動(dòng)產(chǎn)類的產(chǎn)品分類情況；產(chǎn)品上市及后續(xù)交易機(jī)制，重點(diǎn)關(guān)注市場(chǎng)交易活躍度和二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)機(jī)制；底層資產(chǎn)類別、收益率、發(fā)行規(guī)模等要素；與上市公司股票等既有金融投資品的差異化比較?！?/p>

　　鵬華基金表示，近期的信用債違約事件，讓投資人對(duì)信用產(chǎn)品產(chǎn)生了新的認(rèn)識(shí)，投資人也在尋找投資品種進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分散，很多開始關(guān)注治理結(jié)構(gòu)清晰、依托明確底層資產(chǎn)的公募REITs產(chǎn)品。

　　“機(jī)構(gòu)對(duì)于公募RIETs產(chǎn)品的收益率、流動(dòng)性、估值水平等較為關(guān)注，還有底層基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量、原始權(quán)益人實(shí)力、區(qū)域發(fā)展情況、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、擴(kuò)募的可能性、關(guān)聯(lián)交易比重、現(xiàn)金流的公允性、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和公募基金管理人的資產(chǎn)管理能力，等等?！眲⑾萨Q透露，機(jī)構(gòu)對(duì)于自身在投資公募RIETs時(shí)所要遵循的監(jiān)管政策、合規(guī)要求、內(nèi)部投資審批流程等都非常重視。 “公募RIETs作為一個(gè)新的工具，在機(jī)構(gòu)內(nèi)部走完制度建設(shè)流程也需要一定的時(shí)間?！?/p>

　　優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目爭(zhēng)奪激烈

　　基金公司熱情相當(dāng)高，然而優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目稀缺，這方面的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。

　　一位基金公司業(yè)務(wù)人士介紹，目前公募REITs底層資產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目較為稀缺。優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目大多控制在地方政府和大型國(guó)企手中，而他們的現(xiàn)金流較為充沛，且可將基建項(xiàng)目通過銀行貸款獲得資金，所以很少有動(dòng)力將此類項(xiàng)目通過REITs進(jìn)行證券化。公募REITs可能會(huì)優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，如倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。這些項(xiàng)目普遍存在投資回收期長(zhǎng)、持有期收益低等問題，是基建項(xiàng)目中難啃的“硬骨頭”。

　　“和傳統(tǒng)投行項(xiàng)目一樣，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目都是稀缺資源，對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的承攬競(jìng)爭(zhēng)在任何行業(yè)都存在。”博時(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部基金經(jīng)理胡海濱表示，就REITs來說，各家的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)主要在專業(yè)服務(wù)能力、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力、銷售定價(jià)能力、市場(chǎng)排名及市場(chǎng)影響力方面。在市場(chǎng)存量達(dá)到一定程度之后，REITs項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)過渡到各公募基金運(yùn)營(yíng)能力的競(jìng)爭(zhēng)上。

　　鵬華基金表示，公募基金需要對(duì)REITs產(chǎn)品具備深刻的理解能力，在平衡投資人和原始權(quán)益人基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和治理機(jī)制，而且信息披露也不同于以往組合產(chǎn)品，要做更多的準(zhǔn)備。

　　劉先鳴直言，在試點(diǎn)階段，發(fā)行公募REITs的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)非常高，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺，公募基金和券商會(huì)出現(xiàn)爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的情況，這可能是大家認(rèn)為競(jìng)爭(zhēng)激烈的原因。

　　“公募REITs的競(jìng)爭(zhēng)主要還是圍繞優(yōu)質(zhì)資源儲(chǔ)備、市場(chǎng)研究及銷售、以及專業(yè)背景的人才引進(jìn)等方面?！敝薪鸹鸨硎?，公募REITs作為一個(gè)創(chuàng)新產(chǎn)品，規(guī)則尚未完全明確。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)仍在重點(diǎn)支持區(qū)域內(nèi)挖掘優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但在這一階段能夠準(zhǔn)確理解監(jiān)管政策內(nèi)涵以及把握產(chǎn)品發(fā)展的規(guī)律尤為重要。積極儲(chǔ)備市場(chǎng)需要的項(xiàng)目，設(shè)計(jì)好產(chǎn)品，才能把公募REITs市場(chǎng)做大做好。

　　轉(zhuǎn)自：證券時(shí)報(bào)

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