公募REITs試點(diǎn)半年運(yùn)行平穩(wěn) 有望促進(jìn)地方國(guó)資投融資體系完善

　　12月21日，作為資本市場(chǎng)助力構(gòu)建新發(fā)展格局的重要“拼圖”，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)產(chǎn)品上市已滿半年。此外，2只第二批公募REITs已分別于12月14日和12月17日上市。

　　接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪的專(zhuān)家表示，首批公募REITs產(chǎn)品上市以來(lái)，總體運(yùn)行平穩(wěn)，市場(chǎng)趨于理性；第二批公募REITs產(chǎn)品延續(xù)首批亮眼走勢(shì)，具有較高長(zhǎng)期投資價(jià)值。

　　首批REITs產(chǎn)品量?jī)r(jià)齊升

　　中航基金管理有限公司不動(dòng)產(chǎn)投資部總經(jīng)理宋鑫向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“首批公募REITs產(chǎn)品上市半年以來(lái)，底層資產(chǎn)運(yùn)行平穩(wěn)，二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)良好。隨著第二批產(chǎn)品發(fā)行上市，公募REITs市場(chǎng)持續(xù)升溫，帶動(dòng)首批產(chǎn)品量?jī)r(jià)齊升?！?/p>

　　截至目前，首批9只公募REITs產(chǎn)品上市以來(lái)，平均漲幅近30%。其中，產(chǎn)品最高溢價(jià)率超過(guò)40%。9只產(chǎn)品的換手率在2%至3%之間波動(dòng)，成交額在2億元至6億元之間。

　　在首批上市的公募REITs產(chǎn)品中，中航首鋼綠能REIT、中金普洛斯REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、平安廣州廣河REIT已先后發(fā)布分紅公告。宋鑫認(rèn)為，“這更加說(shuō)明首批公募REITs底層資產(chǎn)運(yùn)行平穩(wěn)、收益穩(wěn)定，讓投資者落袋為安，進(jìn)一步堅(jiān)定了投資者對(duì)REITs長(zhǎng)期投資的信心?！?/p>

　　粵開(kāi)證券研究院首席市場(chǎng)分析師李興向《證券日?qǐng)?bào)》記者分析稱，“從首批公募REITs產(chǎn)品的換手率和振幅來(lái)看，在經(jīng)歷前期交投活躍之后，換手率逐步趨于平穩(wěn)，振幅逐步降低。目前，9只公募REITs換手率低于美國(guó)等成熟市場(chǎng)，主要是由于公募REITs戰(zhàn)略投資者份額存在一年以上的鎖定期，市場(chǎng)流通規(guī)模較小，同時(shí)產(chǎn)品推出時(shí)間不長(zhǎng)，投資者還有一個(gè)認(rèn)知的過(guò)程。隨著未來(lái)市場(chǎng)規(guī)模及產(chǎn)品種類(lèi)的增加，以及投資者認(rèn)知程度的提升，預(yù)計(jì)公募REITs的交投活躍度將回歸正常水平?！?/p>

　　第二批產(chǎn)品延續(xù)亮眼走勢(shì)

　　12月13日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)黨委傳達(dá)學(xué)習(xí)貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神時(shí)強(qiáng)調(diào)，“擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)”。

　　基于首批9只公募REITs產(chǎn)品的良好市場(chǎng)表現(xiàn)，第二批公募REITs產(chǎn)品也快速跟進(jìn)。近期，華夏越秀高速REIT和建信中關(guān)村REIT相繼上市，并延續(xù)首批產(chǎn)品的良好走勢(shì)。

　　12月14日，華夏越秀高速REIT在上市首日?qǐng)?bào)收8.716元，較發(fā)行價(jià)上漲22.76%，全天成交3302.4萬(wàn)份，成交額2.78億元。在隨后3個(gè)交易日，該產(chǎn)品持續(xù)上漲，上市4個(gè)交易日累計(jì)漲幅達(dá)37.94%。12月17日，建信中關(guān)村REIT在上市首日以漲停價(jià)4.160元報(bào)收，全天成交量達(dá)809萬(wàn)份，成交額為3364萬(wàn)元。

　　“第二批公募REITs產(chǎn)品的強(qiáng)勢(shì)走勢(shì)，與三方面因素有關(guān)。”宋鑫分析稱，第二批公募REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)與首批相同，均為成熟優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施，具有一定的稀缺性，因此，市場(chǎng)投資需求旺盛。私募基金以及商業(yè)銀行、券商等資管機(jī)構(gòu)積極參與，銀保監(jiān)會(huì)明確保險(xiǎn)資金可投資公募REITs后，公募REITs的市場(chǎng)活性被進(jìn)一步激發(fā)。投資公募REITs，除了可獲得底層資產(chǎn)的強(qiáng)制分紅收益外，還可獲得資產(chǎn)增值和二級(jí)市場(chǎng)交易的流動(dòng)性溢價(jià)，其風(fēng)險(xiǎn)、收益特征對(duì)機(jī)構(gòu)頗具吸引力。

　　除了已上市的2只公募REITs產(chǎn)品外，第二批還有2只產(chǎn)品處于申報(bào)審核階段。第二批公募REITs產(chǎn)品包含2單產(chǎn)業(yè)園區(qū)和2單高速公路，分布于北京、上海及湖北等核心區(qū)域。宋鑫表示，“第二批公募REITs產(chǎn)品均屬稀缺資源，具有較高的長(zhǎng)期投資價(jià)值?！?/p>

　　看好公募REITs發(fā)展前景

　　宋鑫表示，“公募REITs或?qū)⒊蔀楣蓟鹞磥?lái)十年的重要賽道之一。此外，公募REITs作為產(chǎn)融結(jié)合最有效的工具之一，有助于支持金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，為投資者提供更多元的資產(chǎn)配置選擇。因此，持續(xù)看好公募REITs的未來(lái)發(fā)展?！?/p>

　　李興認(rèn)為，根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》，未來(lái)將有更多企業(yè)參與到公募REITs市場(chǎng)，特別是具備專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)商企業(yè)，有望成為未來(lái)公募REITs發(fā)行的主要參與者。

　　“公募REITs在封閉運(yùn)作期內(nèi)主要投資基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，獲取基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)收益，并承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施價(jià)格波動(dòng)，一般預(yù)期收益及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)水平高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金。從產(chǎn)品期限角度來(lái)看，屬于非定期類(lèi)產(chǎn)品，不開(kāi)放申購(gòu)與贖回，適合穩(wěn)健型投資者長(zhǎng)期投資?！崩钆d建議，投資者應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注公募REITs底層資產(chǎn)的質(zhì)量及其現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，優(yōu)選底層資產(chǎn)質(zhì)量較高、現(xiàn)金流穩(wěn)定性較強(qiáng)的產(chǎn)品，同時(shí)要注意其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和信息披露風(fēng)險(xiǎn)。

　　展望未來(lái)，李興認(rèn)為，公募REITs有望進(jìn)一步完善地方國(guó)有資產(chǎn)投融資體系，為社會(huì)資本提供更加多樣靈活的退出方式，吸引其參與到基建項(xiàng)目中來(lái)，讓全社會(huì)共享基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的投資收益。

　　轉(zhuǎn)自：證券日?qǐng)?bào)

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